木村相談者
山川さん、うちは土浦市の戸建てなんですけど、そろそろ売ろうか考えていて。土浦市の一戸建てって、相場はどうなってるんですか？
山川不動産の専門家
いいところに目をつけましたね。土浦市は一戸建ての取引件数がしっかりあるエリアなので、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で今の位置がつかめます。ただ先にひとつだけ、大事な前提をお伝えしておきます。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
土浦市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
土浦市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、土浦市で実際に成約した中古戸建ての中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,100万円 | 99件 |
| 2018年 | 1,400万円 | 105件 |
| 2019年 | 1,500万円 | 96件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 134件 |
| 2021年 | 1,650万円 | 162件 |
| 2022年 | 1,050万円 | 134件 |
| 2023年 | 1,600万円 | 138件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 134件 |
木村相談者
1,050万から1,650万まで、年によって結構動きますね。2022年だけガクッと下がってるのはなんでですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。土浦市の戸建ては、この上下だけで方向を断定しないほうが正確なんです。2017年の1,100万円から2024年の1,500万円だけを見れば数字の上では上昇していますが、途中の2022年のように大きく下がる年もある。単純な右肩上がりとは言えません。
木村相談者
じゃあ、この動きはどう受け止めればいいんですか？
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
土浦市の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年100件前後あるから、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。それでも方向を断定できないのは、同じ土浦市の戸建てでも土地の広さ・形・築年数・立地でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なるほど、「1,350万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。土浦市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 562.5万円 | 1,050万円 | 2,075万円 |
| 2023年 | 500万円 | 1,600万円 | 2,475万円 |
| 2024年 | 600万円 | 1,500万円 | 2,475万円 |
木村相談者
下は500〜600万円、上は2,475万円。同じ土浦市の戸建てで4倍以上開くんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は1,000万円台でも、実際の成約は500万円台のコンパクトな物件から2,000万円台後半の物件まで広く分布しています。土地が狭めでコンパクトな物件もあれば、土地が広く築浅の物件もある。「土浦市の戸建て相場＝1,500万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。土浦市の戸建てでは特にこれが大事になります。この数字がどんな性質のものかも、あわせて押さえておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの1,350万や1,500万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には独自ロジックで算出した推定値を出しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
ネットの相場サイトだと、もっと高い数字が出てたりしますけど。
山川不動産の専門家
売り出し価格を集計しているサイトは、まだ売れていない希望価格が混ざるので、実勢より高めに出やすい傾向があります。当サイトは実際に売れた金額を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。この実勢が、県内や全国と比べてどのくらいの水準かも見てみましょう。
全国・県内のなかで土浦市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
土浦市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 土浦市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値 | 11位／17市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 535位／691市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約4,000万円に対して大きく下回る水準 |
木村相談者
県内でも真ん中よりちょっと下、全国だと下位のほうなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。全国535位というのは取引が薄い市区町村まで含めた全691市区町村の中の順位です。全国平均の約4,000万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、都市部の高水準な市区が多く含まれます。土浦市の直近3年の相場（1,350万円前後）は、その平均よりかなり控えめな水準と見てよさそうです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 3,400万円 | 参考値（物件ごとの価格の幅が大きい） |
| つくば市 | 3,300万円 | 参考値（物件ごとの価格の幅が大きい） |
| 水戸市 | 2,100万円 | +10.5% |
| 土浦市 | 1,350万円（直近3年） | 参考値（物件ごとの価格の幅が大きい） |
| 古河市 | 1,300万円 | 参考値（物件ごとの価格の幅が大きい） |
| 日立市 | 880万円 | 参考値（物件ごとの価格の幅が大きい） |
木村相談者
つくば市や守谷市はだいぶ高いんですね。同じ茨城県なのに差がすごい。
山川不動産の専門家
つくば市や守谷市は東京への通勤圏として人気が高く、水準がかなり高めです。土浦市はその2市と比べると控えめな水準ですが、水戸市よりは下、日立市よりは上という位置にいます。土浦市も含め、近隣市の多くが方向を断定していない区分なので、水準の比較はあくまで参考程度にとどめてください。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。この位置関係、うちの売却の判断にはどう関わってくるんでしょう。
土浦市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は県内でも全国でも控えめ、方向も断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
土浦市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
土浦市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は全国・県内では控えめな水準 — 直近3年の成約中央値は1,350万円前後。ただし単年の方向は断定できない（物件ごとの価格の幅が大きいため）。
- 2価格の幅が大きい — 2024年は下位25%が600万円、上位25%が2,475万円。同じ土浦市の戸建てでも物件次第で数百万〜数千万円変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「水準が控えめだから急いで売る必要はない」でも「安いから待つべき」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が控えめだから待て」でも「今すぐ動け」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。土浦市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。実際にどう進めるか、次に見ていきましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（1,350万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 土浦市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（宅地(土地と建物)・住宅系のみ） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅73.3%、25%超のため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 134件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
土浦市の戸建て相場は全国的には控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。土浦市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
土浦市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした1,350万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で土浦市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。