トップ/茨城県/古河市/中古マンション

古河市の中古マンションは今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

すみません、古河市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。相場ってどのくらいなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。古河市は茨城県の県西部に位置していて、JR宇都宮線(東北本線)の古河駅を中心に、埼玉県・栃木県との県境にも近いエリアですね。まずは国交省の取引データから、実際にいくらで売れているかを見ていきましょう。

木村相談者

お願いします。ネットで調べると数字がバラバラで、どれを信じたらいいか分からなくて。

山川不動産の専門家

ネットの相場サイトの多くは「売り出し中の価格」を集計しています。まだ売れていない、売主の希望価格ですね。中には「9年で何%上昇」というような数字を出しているサイトもありますが、それも売り出し価格ベースの推計であることが多いです。ここでは国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib)の取引価格情報(XIT001)、つまり実際に成約した価格だけを使います。この違いは大きいので、覚えておいてください。

木村相談者

売り出し価格と成約価格って、そんなに違うものなんですか。

山川不動産の専門家

物件によってはかなり違います。売り出し価格は「売主がこの値段で出したい」という希望額で、そこから値下げ交渉が入ることも珍しくありません。実際にいくらで買い手がついたか、という成約価格のほうが、次に売る人にとっての参考値としては実態に近いんです。

古河市の中古マンション価格の推移

山川不動産の専門家

まず、2017年から2024年までの年ごとの中央値と取引件数をまとめました。

年	取引件数	中央値	価格帯(25%〜75%)
2017年	7件	630万円	490万円〜1,100万円
2018年	12件	790万円	485万円〜1,725万円
2019年	2件	1,250万円	975万円〜1,525万円
2020年	0件	取引なし	—
2021年	16件	1,100万円	615万円〜1,900万円
2022年	26件	1,850万円	1,325万円〜2,075万円
2023年	22件	1,800万円	1,525万円〜1,900万円
2024年	23件	1,500万円	785万円〜1,800万円

木村相談者

630万円だった年もあれば1,850万円の年もあって、けっこう波がありますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、年ごとの数字だけで「上がっている」「下がっている」と言い切るのは難しいです。2019年は2件、2020年にいたっては取引が0件でした。取引件数が少ない年は、たまたま高い物件・安い物件が1つ動いただけで中央値が大きく振れます。ここは焼き直さず、そのままお伝えしています。

木村相談者

なるほど、件数が少ないと信用しづらいってことですね。

山川不動産の専門家

そういうことです。実際、直近1年(2024年)だけで見ても、価格のばらつきを示す指標(相対信頼区間幅)が68%とかなり広くなっています。これは物件によって価格差が大きいことを意味していて、単年の数字だけで方向を断定するのは危険というサインです。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、次は取引件数そのものの動きを見てみましょう。件数が多いか少ないかも、データの信頼度を測る材料になります。

取引件数から見る、データの信頼度

木村相談者

さっきの表にも件数は出てましたけど、これって多いんですか?少ないんですか?

山川不動産の専門家

古河市の中古マンション取引は、年に2件〜26件の間で動いています。2022年に26件と最も多くなり、そこから2023年22件、2024年23件と、直近3年は年20件台で落ち着いています。この3年分・合計71件をプールして相場水準を出しているのが、さっきの1,700万円という数字です。

木村相談者

3年分まとめれば信頼できる数字になるってことですか?

山川不動産の専門家

はい、単年よりはブレが小さくなります。ただしそれでも「取引が少ない市」であることに変わりはありません。東京都心のように年間数百件も取引がある市区と比べれば、古河市は一つ一つの取引が中央値に与える影響が大きい市です。これが、この記事で「今年から◯%上がった」というような断定を避けている理由です。

木村相談者

慎重なんですね。

山川不動産の専門家

正確でない数字を自信満々に出すほうが、あとで信頼を失います。件数が少ないなら少ないと、正直にお伝えするのがフェアだと思っています。

木村相談者

2019年は2件、2020年は0件ってありましたけど、これはどうしてなんですか。

山川不動産の専門家

その年に何が起きたかまでは、このデータからは分かりません。国交省の取引価格情報は「実際に成約した件数」を積み上げたものなので、その年にたまたま売買が少なかった、という事実だけが分かります。理由を推測で決めつけるのは避けたいところです。大事なのは、こういう件数の凸凹がある市だという前提を持ってこの先の数字を見ることです。

木村相談者

数字の裏側を勝手に決めつけない、ということですね。

山川不動産の専門家

そうです。分からないことは分からないと言う、というのもこのページの方針です。件数の傾向がつかめたところで、次はあなたの物件がこの相場のどのあたりに位置しそうかを見ていきましょう。

古河市の中古マンション、あなたの物件はどのあたり?

木村相談者

うちのマンションは、正直かなり古いほうだと思うんですけど、それでも1,700万円くらいって考えていいんでしょうか。

山川不動産の専門家

ここは慎重にお答えしたいところです。古河市は取引件数自体が少なく、築年数帯ごとに分けて相場を出せるほどのデータの厚みが、現時点ではありません。無理に「築◯年ならこの価格」と分けてしまうと、逆に根拠の薄い数字になってしまいます。

木村相談者

じゃあ、さっきの1,700万円は目安にならないんですか?

山川不動産の専門家

市全体としての相場水準としては使えます。ただし、これは新しい物件から古い物件まで全部まとめた中央値です。築年数・広さ・駅からの距離によって、実際の価格は大きく変わります。目安として頭に置きつつ、最終的な金額は個別の査定で確認するのが確実です。

木村相談者

具体的に、何が価格の差になりやすいんですか。

山川不動産の専門家

一般的には駅からの距離・階数・リフォームの有無・方角あたりが効いてきます。古河駅から歩ける距離かどうか、エレベーターがあるか、水回りを直しているかどうかで、同じ築年数でも数百万円単位の差が出ることは珍しくありません。ただし、これは一般論としての傾向であって、古河市のデータをその軸で細かく分解できるほどの件数は、まだこのページにはありません。

木村相談者

なるほど、あくまで参考程度に聞いておく、ということですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。断定できることと、一般論として参考にとどめることは、分けてお伝えするようにしています。

木村相談者

わかりました。まずは大枠をつかんでから、ということですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の水準がつかめたところで、次は古河市が茨城県内・全国でどのくらいの位置にあるかを見てみましょう。

県内・全国で見た古河市の位置

木村相談者

1,700万円って、茨城県の中では高いほうなんですか?

山川不動産の専門家

国交省データが十分に揃っている茨城県内8市区で比べると、古河市は県内6位です。全国464市区区分の中では297位にあたります。

木村相談者

真ん中よりちょっと下、くらいですかね。

山川不動産の専門家

そうですね。参考までに、近隣の主要市と並べてみます。

市区	中古マンション中央値	備考
水戸市	2,000万円	参考値(取引が少ないため直近数年の集計)
つくば市	3,800万円	取引が十分にあり傾向を提示できる区域(記事準備中)
牛久市	2,200万円	取引が十分にあり傾向を提示できる区域(記事準備中)
古河市	1,700万円	参考値(このページの対象)
土浦市	1,100万円	参考値(取引が少ないため直近数年の集計)

木村相談者

つくば市とか牛久市はけっこう高いんですね。

山川不動産の専門家

つくば市は研究学園都市としての開発が進み、取引件数も多いエリアです。一方で古河市は東京や県庁所在地の水戸市からやや離れた立地で、価格帯も落ち着いています。どちらが良い悪いではなく、エリアの性格の違いとして見ていただくのがフェアだと思います。

木村相談者

なるほど、単純に高い安いで一喜一憂するものでもないんですね。

山川不動産の専門家

順位はあくまで「今どのあたりにいるか」を知るための目印です。順位が低いから売却に不利、順位が高いから有利、と単純に結びつけるものでもありません。エリアの相場水準を客観的に把握したうえで、ご自身の物件の条件と照らし合わせるための一つの材料として使ってください。

木村相談者

分かりました。数字はあくまで参考にする、というスタンスですね。

山川不動産の専門家

そうです。位置関係が分かったところで、ここからは「売り時をどう考えるか」という本題に入りましょう。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

結局のところ、古河市のマンションって今売ったほうがいいんでしょうか?

山川不動産の専門家

その質問には、私からは「はい」とも「いいえ」ともお答えできません。これはごまかしているのではなく、本当にそういう性質の問いだからです。

木村相談者

データはあくまで材料であって、答えそのものじゃないってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の水準を知っておくことは、いざ売ろうと思ったときに「その査定額が高いのか安いのか」を判断する土台になります。焦って安く手放してしまう、あるいは逆に相場感なく高値をつけて売れ残ってしまう、どちらも避けやすくなります。

木村相談者

分かりました。じゃあ、実際に金額を知りたくなったらどうすればいいですか?

山川不動産の専門家

次は、査定を受ける際の流れをご紹介しますね。

相場を調べたら、次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場水準は、あくまで古河市全体のデータです。ご自身の物件がいくらになるかは、実際の査定を受けるのが一番確実です。

1. 1相場を把握する — このページの数字を目安に、大まかな価格帯のイメージを持つ
2. 2複数社に査定を依頼する — 不動産会社によって査定額は変わるため、1社だけで判断しない
3. 3査定額と相場水準を照らし合わせる — 提示された金額が、古河市の相場感と大きくズレていないか確認する
4. 4売るかどうかをじっくり検討する — 査定額が出た時点ではまだ「知っただけ」。売却するかは個別の事情で決める

木村相談者

査定を受けるだけなら、気軽にやってもいいってことですね。

山川不動産の専門家

そう思います。相場を知ってから動くのと、知らないまま動くのとでは、納得感がまったく違いますから。

基本情報まとめ

項目	内容
対象市区町村	古河市(茨城県)
種別	中古マンション
対象データ期間	2017年〜2024年(年次)/直近3年(2022〜2024年、プール集計)
直近3年の中央値	1,700万円(71件)
直近1年(2024年)の取引件数	23件
県内順位	6位/8市区中
全国順位	297位/464市区中
データ出典	国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib)XIT001 不動産取引価格情報

近隣・県内の市区町村と比較する

木村相談者

古河市以外の街も、同じように見られるんですか?

山川不動産の専門家

はい。茨城県内では水戸市の中古マンション相場、土浦市の中古マンション相場も同じ方式で公開しています。つくば市・牛久市も同じ国交省データで判定していますが、記事は現在準備中です。住み替え先を検討する際の比較にも使ってみてください。

木村相談者

引っ越し先の相場を先に見ておくと、資金計画も立てやすそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。売る側の相場と買う側の相場、両方を知っておくと判断がぶれにくくなります。

よくある質問

木村相談者

最後に、いくつか気になっていることを聞いてもいいですか。

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

この数字は、売り出し価格ですか、それとも実際に売れた価格ですか?

山川不動産の専門家

実際に売買契約が成立した、成約価格です。国交省が集計している不動産取引価格情報(XIT001)を使っています。売り出し中の希望価格とは違うので、その点は安心してください。

木村相談者

古河市は取引が少ないみたいですけど、これから増えたりしないんですか?

山川不動産の専門家

それは私にも断言できません。取引件数は年によって変動するもので、将来の件数を予測することはこのページの範囲を超えます。今後データが増えれば、より細かい相場(築年数帯別など)も出せるようになる可能性があります。

木村相談者

将来の人口はどうなってるんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、古河市についてはまだ将来人口の推計データを収集できていません。人口動向は需給を考える材料にはなりますが、現時点でこのページに正確な数字を載せることはできません。データが揃い次第、追記します。

木村相談者

うちみたいにかなり古いマンションでも、査定はしてもらえるんでしょうか。

山川不動産の専門家

築年数が古くても査定自体は問題なく受けられます。ただし成約価格は築年数だけでなく、管理状態・修繕履歴・立地でも変わるので、このページの中央値より低く出ることもあれば、逆に管理が良く評価されることもあります。実際の数字は査定を受けてみないと分かりません。

木村相談者

査定額が、このページで見た相場とだいぶ違ったらどうすればいいですか?

山川不動産の専門家

1社だけの金額で判断しないことです。複数社に依頼して金額を比べ、相場と大きく離れている場合はその理由(階数・方角・リフォーム歴など)を担当者に確認してみてください。理由に納得できるかどうかも、会社選びの判断材料になります。

木村相談者

査定を頼んだら、絶対に売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そんなことはありません。査定は価格を知るためだけに使っても大丈夫です。売るかどうかは、査定額を見てからじっくり考えれば十分です。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。