木村相談者
山川さん、うちってつくば市の中古マンションなんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。最近つくばは値上がりしてるって聞くんですけど、実際どうなんですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。つくば市の中古マンションは、公的なデータで見てもここ数年ではっきり上がっているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きが一目で分かります。
木村相談者
えっ、そんなデータあるんですね。感覚じゃなくて数字で見られるのは安心です。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。つくば市で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
つくば市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず、この8年間の価格推移です。中央値というのは、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,700万円 | 41件 |
| 2018年 | 2,700万円 | 48件 |
| 2019年 | 3,000万円 | 44件 |
| 2020年 | 2,800万円 | 45件 |
| 2021年 | 3,200万円 | 162件 |
| 2022年 | 3,800万円 | 111件 |
| 2023年 | 3,500万円 | 140件 |
| 2024年 | 3,800万円 | 131件 |
木村相談者
2017年の2,700万から2024年の3,800万か。1,000万以上も上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年で約40.7%の上昇です。2021年に取引件数が162件まで増えて水準が切り替わり、そこから3,000万円台後半で推移しています。直近の2023年から2024年の1年でも+8.6%動いています。
木村相談者
件数も年に100件以上あるんですね。たまたま高い物件が多かった年、ってわけでもなさそうですね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。つくば市は年間131件の取引がある、茨城県内でも活発なエリアです。件数が多いほど中央値のブレは小さく、この「上がっている」という傾向は統計的にも信頼できる動きと言えます。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。ここが大事なところで、この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
売り出し価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。ネットの相場サイトでよく見る「売り出し価格」や「独自ロジックで算出した推定価格」は、売主の希望額や統計的な推計なので、実際の成約より高めに出たり、実態とズレたりしがちです。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
なるほど、希望額や推定値じゃなくて、結果の数字なんですね。それは信頼できます。じゃあ、うちの部屋もこの3,800万で売れるってことですか？
山川不動産の専門家
そこはまだ早いです。3,800万円はあくまで全体の真ん中の話で、実際は築年数によって価格がかなり変わります。次はそこを見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
うちは築15年くらいなんですけど、それだと相場は違ってくるんですか？
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。全体の中央値3,800万円は築浅から築古まで混ぜた真ん中で、築年数で価格が大きく変わります。つくば市は取引が多いので、築年帯で分けても各帯にまとまった件数があり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年（2022〜2024年）の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,400万円 | 146件 |
| 築11〜20年 | 3,200万円 | 188件 |
木村相談者
あれ、うちの築15年だと〜築10年より安いんですね。全体の3,800万より低い3,200万ってことですか。
山川不動産の専門家
そうなんです。つくば市は築浅の物件が相場を押し上げているので、木村さんの築15年なら「築11〜20年」帯にあたり、中央値は約3,200万円。全体の3,800万円より、こちらのほうが実勢に近い目安です。
木村相談者
へえ、築浅と築11〜20年でこんなに差があるとは思いませんでした。ちなみに築21年より古い帯はどうなんですか？
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えします。築21年以降の帯も件数はありますが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、中央値として自信を持って出せる水準ではありません。根拠が薄い数字を出すより、出せる帯だけをきちんと出すのが誠実だと考えていて、この記事でも数字は載せていません。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。じゃあ、うちは相場より安い帯にいるってことは、今は売らないほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そうとは限りません。築年帯はあくまで「今いくらか」を正確に知るための軸で、「安い帯だから待て」という話でもありません。築11〜20年は流通量そのものは多い帯なので、まずは自分の築年帯での現在地を押さえたうえで、次は周辺・全国との位置づけを見てみましょう。
茨城県内・全国のなかでのつくば市の位置
山川不動産の専門家
次に、つくば市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | つくば市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古マンション中央値 | 2位／8市区町村（1位は守谷市の4,000万円） |
| 全国の中古マンション中央値 | 47位／464市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位 | 85位／217市区町村（上昇率で語れる市の中で） |
| 全国平均（中央値の平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円のおよそ1.3倍 |
木村相談者
県内2位なんですね。1位の守谷市に次ぐんだ。
山川不動産の専門家
ええ。ただ上昇率の全国順位は85位と、水準ほど突出してはいません。水準は高いが伸びは平均的、というのがつくば市の特徴です。周辺市とも比べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 4,000万円 | +53.8% |
| つくば市 | 3,800万円 | +40.7% |
| つくばみらい市 | 2,900万円 | +16.0% |
| 牛久市 | 2,200万円 | +41.9% |
| 水戸市 | 2,000万円 | 参考値（単年の方向は本記事の基準では断定しない） |
| 古河市 | 1,700万円 | 参考値（単年の方向は本記事の基準では断定しない） |
| 土浦市 | 1,100万円 | 参考値（単年の方向は本記事の基準では断定しない） |
| 取手市 | 750万円 | 参考値（単年の方向は本記事の基準では断定しない） |
木村相談者
守谷市のほうが高いんですね。つくばより上ってちょっと意外です。
山川不動産の専門家
守谷市はつくばエクスプレス沿線で近年人気が高いエリアです。ただ水準は守谷市に次ぐ2番手でも、件数の多さと安定した上昇はつくば市の強みです。つくば市は研究学園都市としての開発が続いていて、これが築浅帯の高価格帯（4,400万円）を支えている、という見方ができます。
木村相談者
なるほど、県内トップ級ではあるけど、断トツというわけじゃなくて、周りも伸びてる感じなんですね。
山川不動産の専門家
そういう位置づけです。エリア全体の水準は押さえつつ、判断は自分の築年帯の実勢で、というのが正確な向き合い方です。この数字がどこまで信頼できるかも、次に見ておきましょう。
この相場はどこまで信頼できるか
木村相談者
これだけ具体的な数字が並ぶと、逆に「どこまで信じていいのか」も気になってきました。
山川不動産の専門家
とても健全な疑問です。相場の数字は母数（取引件数）が少ないほどブレます。その点、つくば市は2024年だけで131件の取引があり、直近3年（2022〜2024年）を合わせると382件のデータがあります。
木村相談者
1年だけじゃなくて、3年分でも見てるんですね。
山川不動産の専門家
ええ。単年の中央値の統計的なブレ幅（相対信頼区間）を計算すると、つくば市は±13.2%で、25%以内という「方向を語ってよい」水準に収まっています。しかもこれは広告の売り出し価格でなく実際に成約した価格です。母数の多さ・成約ベース・築年帯別、この3つが揃って初めて「自分の物件の目安」として使えます。
木村相談者
なるほど、数が多いから細かく見ても大丈夫、ということですね。
山川不動産の専門家
その通りです。逆に、取引が年に数件しかない街だと、こうは言えません。語れるだけのデータがある街だけ、こうして踏み込んで出しています。つくば市はその代表格です。価格の話が一通り整理できたところで、最後に「売り時」の考え方に進みましょう。
つくば市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、県内でも上位。……これって、やっぱりうちも早く動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面は、売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築15年・3,200万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、木村さんの築11〜20年帯なら管理状態やリフォームの有無、築古なら建替え・大規模修繕の時期が判断材料になります。木村さんの帯は流通量そのものは多い（n=188）ので、買い手を見つけやすい帯とは言えます。
木村相談者
焦らなくていいけど、動きやすい帯ではある、というくらいの感覚ですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの温度感が健全です。「上がっているから今すぐ」でも「安い帯だからまだ早い」でもありません。上がっているのは事実、木村さんの帯は動きやすいのも事実。そのうえで、住み替えや資金の予定と照らして、ご自身で決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のタイミングで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（築11〜20年なら3,200万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。ちなみに、つくば市で戸建てをお持ちの方は、つくば市の中古戸建て相場も別記事にまとめています。
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
つくば市の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | つくば市 |
| 対象種別 | 中古マンション（区分所有・専有部分のある建物） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引が十分な区分として掲載（2024年単年の相対信頼区間幅13.2%、25%以内） |
| 2024年取引件数 | 131件 |
木村相談者
これなら数字の出どころもはっきりしてて安心です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。つくば市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
つくば市では築浅（〜10年）が約4,400万円、築11〜20年が約3,200万円と、築年で約1.4倍の開きがあります。全体の中央値3,800万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。築21年以降は物件ごとの価格差が大きく、現時点では自信を持って出せる中央値がないため、この記事では扱っていません。
木村相談者
将来人口のデータはありますか？
山川不動産の専門家
現時点でつくば市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。