木村相談者
山川さん、筑西市の家をそろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べたら、サイトによって数字がけっこう違って、どれを信じればいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは無理もないことです。筑西市の中古戸建ては、実は取引件数自体は年60件前後とそこそこある一方で、1件ごとの価格の幅がかなり大きいエリアです。国土交通省の公的データで見ると、件数が少ないから不安定というより、物件ごとの個別差が大きいために単年の数字が揺れやすい、という特徴があります。まずはその実態を、実際の成約データで見てみましょう。
木村相談者
件数はあるのに数字が揺れるって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。筑西市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく分かります。
筑西市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときの真ん中の金額です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 950万円 | 59件 |
| 2018年 | 850万円 | 75件 |
| 2019年 | 800万円 | 65件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 71件 |
| 2021年 | 770万円 | 74件 |
| 2022年 | 945万円 | 54件 |
| 2023年 | 500万円 | 65件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 64件 |
木村相談者
2023年は500万円なのに、2024年は1,100万円って、倍以上違いますね。件数はどっちも60件くらいあるのに、何でこんなに動くんですか？
山川不動産の専門家
そこが筑西市のデータを読むうえで一番大事な点です。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。筑西市は年間54〜75件と、件数自体はそこまで少ないわけではありません。それでも中央値がここまで動くのは、同じ筑西市内でも物件ごとの価格差がとても大きいためです。次のセクションで、その幅を具体的にお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
価格差が大きいって、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,100万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は375万円、上から4分の1（p75）は1,725万円です。件数は64件あります。
木村相談者
64件もあるのに、375万円から1,725万円までって、かなりの開きですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2024年単年の相対信頼区間の幅は66.4%にもなります。取引データが十分な区分（トレンドを語れる水準）の基準は25%以下なので、筑西市の単年データはその基準を大きく超えています。件数がある程度あっても、物件ごとの個別差が大きいこと自体が、単年の数字を不安定にしている理由です。件数が少ない市町村とは違う理由で「参考値」になっている、という点は分けて理解しておいてください。
木村相談者
375万円と1,725万円って、同じ筑西市の中でそんなに差が出るものなんですか？
山川不動産の専門家
はい、実際にそのくらいの幅があります。同じ筑西市内でも、土地の広さや建物の構造・築年数、最寄り駅や幹線道路からの距離、建物の状態によって、成約価格は大きく変わります。中央値の1,100万円は「筑西市全体としてはこのあたり」という目安であって、あなたの家がその金額で売れるとは限りません。p25とp75の開きが大きいということは、それだけ物件ごとの個別要因の影響が価格に強く出やすい、ということでもあります。だからこそ最後は、市全体の中央値だけでなく、ご自身の家の個別査定額まで見る必要があります。
木村相談者
じゃあ、2017年の950万円と2024年の1,100万円を比べると、単純には15.8%くらい上がってることになりますよね。これは信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのものなので、計算は正しいです。ただ2017年から2024年の間には500万円の年もあれば1,300万円の年もあり、その2点だけを比べて「8年で15.8%上昇」と言い切るのは危ういというのが正直なところです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数183件、中央値870万円になります。単年よりも振れが小さく、筑西市の直近の相場水準としてはこちらの870万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年でバラバラでも、3年分まとめると870万円に落ち着くんですね。
山川不動産の専門家
そうです。筑西市の場合、この記事でも代表的な相場水準としては3年プールの870万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
なるほど、「件数が少ないから」じゃなくて「物件の差が大きいから」なんですね。理由が違うのがちょっと意外でした。
山川不動産の専門家
この数字は「実際に成約した金額」であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて筑西市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで筑西市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
筑西市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 筑西市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値 | 14位／17市町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 620位／691市区町村 |
| 全国（取引データが十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して2割強の水準 |
木村相談者
全国平均の2割強ってことは、かなり控えめな水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に見て低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「取引データが十分でトレンドを語れる区分」の平均なので、筑西市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。茨城県内で近い水準や地域の市を並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値（直近3年） | 2024年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 笠間市 | 1,400万円 | 53件 | 参考値 |
| 古河市 | 1,300万円 | 109件 | 参考値 |
| 日立市 | 880万円 | 119件 | 参考値 |
| 筑西市 | 870万円 | 64件 | 参考値 |
| 鹿嶋市 | 800万円 | 110件 | 参考値 |
木村相談者
筑西市は5市の中でも下のほうなんですね。でも取引件数だけ見ると、他の市の方が多いんですか？
山川不動産の専門家
ええ、日立市（119件）や鹿嶋市（110件）、古河市（109件）は筑西市より2024年の取引件数が多く、その分中央値が安定しやすい面があります。笠間市は件数こそ53件と筑西市に近い水準ですが、中央値は1,400万円と筑西市よりかなり高めです。同じ「参考値」の中でも、市によって数字の意味合いが少しずつ違うので、そこは正確に分けて捉えてください。
木村相談者
水準が控えめなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、筑西市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
筑西市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は控えめ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
筑西市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
筑西市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2023年に500万円まで下がった年もあれば、2020年の1,300万円のように上がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は870万円が直近の目安になる。
- 2物件ごとの価格差自体が大きい — 2024年の取引件数は64件と決して少なくないが、価格帯は375万〜1,725万円と幅がある。筑西市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、筑西市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がった年もあるから待て」でも「上がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも単年だけでは判断できないデータってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。筑西市全体の相場は水準としては控えめで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値870万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 茨城県筑西市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 64件（3年プールでは183件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「件数はあっても物件差が大きいから断定しない」ってことがはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
筑西市の相場は水準としては全国的に控えめなグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。筑西市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
筑西市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は870万円です。2024年単年では1,100万円ですが、価格帯は375万円〜1,725万円まで幅があり、件数がある程度あっても物件ごとの個別差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
筑西市は単年の相対信頼区間幅が66.4%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年に1,300万円まで上がった年がある一方、2023年は500万円まで下がっており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で筑西市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
筑西市は近くの日立市・古河市・笠間市・鹿嶋市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、鹿嶋市が800万円、筑西市が870万円、日立市が880万円、古河市が1,300万円、笠間市が1,400万円と幅があります。取引件数も違います。日立市は119件、鹿嶋市は110件、古河市は109件と、いずれも筑西市の64件（2024年単年、3年プールでは183件）より単年では多いものの近い水準で推移しています。件数の多寡だけでなく、筑西市は特に物件ごとの価格差が大きい点が単年数値を読みにくくしている要因です。