木村相談者
山川さん、うちは那珂郡東海村の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうかどうか考えていて。このあたりの戸建てって、相場はどうなってるんですか？
山川不動産の専門家
いいところに目をつけましたね。東海村は国土交通省が公開している実際に成約した価格のデータがある村なので、感覚ではなく数字で今の位置がつかめます。ただ先にひとつだけ、大事な前提をお伝えしておきます。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
東海村の戸建ては、取引件数がそれほど多くなく、単年の数字だけでは「上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
東海村の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、東海村で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 9件 |
| 2018年 | 800万円 | 13件 |
| 2019年 | 1,550万円 | 14件 |
| 2020年 | 2,350万円 | 30件 |
| 2021年 | 2,300万円 | 26件 |
| 2022年 | 2,100万円 | 15件 |
| 2023年 | 1,850万円 | 26件 |
| 2024年 | 2,100万円 | 32件 |
木村相談者
800万から2,350万まで、年によってすごく動きますね。2019年から2020年でいきなり1.5倍くらいになってるのも気になります。
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。東海村の戸建ては、この上下だけで方向を断定しないほうが正確なんです。2018年の800万円から2020年に2,350万円まで上がったかと思えば、2021年から2023年にかけては2,300万円から1,850万円まで下がっています。単純な右肩上がりとも右肩下がりとも言えません。
木村相談者
じゃあ、この動きはどう受け止めればいいんですか？
なぜ「はっきりした方向」を示さないのか
山川不動産の専門家
東海村の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。理由は、年ごとの取引件数がそれほど多くないためです。
木村相談者
件数、たしかに水戸市とかの近くの市よりは少なそうですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年で9件、少ない年だと2018年の13件、直近の2024年でも32件ほどです。年100件を超えるような市に比べると、1年あたりの取引数は少なめです。件数が少ないと、その年にたまたま成約した物件の広さや築年数、立地に中央値が引っ張られやすくなります。実際、2024年の32件で中央値を見ると、統計的なばらつき(信頼区間)の幅が85.7%あり、取引データが単年でも十分と見なす基準(相対信頼区間の幅25%以下)を大きく上回っています。
木村相談者
なるほど、「2,000万くらいが真ん中で、年によって上下する」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。東海村の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 430万円 | 2,100万円 | 2,450万円 |
| 2023年 | 838万円 | 1,850万円 | 2,450万円 |
| 2024年 | 1,100万円 | 2,100万円 | 3,000万円 |
木村相談者
下は400万〜1,100万円くらい、上は2,450万〜3,000万円。同じ東海村の戸建てで3倍前後も開くことがあるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は1,850万円台〜2,100万円台と年ごとに近い水準でも、実際の成約は400万円台のコンパクトな古家から3,000万円台の広い戸建てまで散らばっています。土地が狭めの物件もあれば、築浅で土地が広い物件もある。「東海村の戸建て相場=いくら」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。東海村の戸建てでは特にこれが大事になります。この数字がどんな性質のものかも、あわせて押さえておきましょう。
この数字は「実際に成約した価格」です
木村相談者
ちなみにこの2,100万や1,850万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には独自ロジックで算出した推定値を出しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
ネットの相場サイトだと、直近半年の動きだけで売り時を断言してるところもありましたけど。
山川不動産の専門家
そういうサイトもありますね。ただ短い期間の数字だけで売り時を決めつけることはこの記事の役割ではありません。当サイトは実際に売れた金額を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
断言より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。この実勢が、県内や全国と比べてどのくらいの水準かも見てみましょう。
全国・県内のなかで東海村はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東海村の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その村だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東海村の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値 | 4位/17市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 392位/691市区町村 |
| 全国平均(取引データがある市区町村の中央値の単純平均・約2,590万円)との比較 | やや下回る水準(8割程度) |
木村相談者
県内では上位のほうなのに、全国だと真ん中よりやや下なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。全国392位というのは取引が薄い市区町村まで含めた全691市区町村の中の順位です。全国平均の約2,590万円は取引データがある691市区町村の単純平均で、都市部の高水準な市区も含まれます。東海村の直近3年の相場(2,000万円前後)は、その平均よりやや控えめですが、茨城県内では上位に位置しています。県内の他の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年変化率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 3,400万円 | 参考値(取引データの性質上、方向は示していません) |
| つくば市 | 3,300万円 | 参考値(取引データの性質上、方向は示していません) |
| 水戸市 | 2,100万円 | +10.5% |
| ひたちなか市 | 2,000万円 | 参考値(取引データの性質上、方向は示していません) |
| 東海村 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため方向は示していません) |
| 日立市 | 880万円 | 参考値(取引データの性質上、方向は示していません) |
木村相談者
つくば市や守谷市はだいぶ高いんですね。同じ茨城県なのに差がすごい。
山川不動産の専門家
つくば市や守谷市は東京への通勤圏として人気が高く、水準がかなり高めです。東海村はその2市と比べると控えめな水準ですが、水戸市に近い水準で、日立市よりは高い位置にいます。比較対象の市の多くが方向を断定していない区分なので、水準の比較はあくまで参考程度にとどめてください。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。この位置関係、うちの売却の判断にはどう関わってくるんでしょう。
東海村の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は県内では上位、方向も断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
東海村の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
木村相談者
「水準が高いから急いで売る必要はない」でも「まだ上がるから待つべき」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準がいいから待て」でも「今すぐ動け」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。東海村のように1件ごとの個別性が大きく取引も少なめのエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。実際にどう進めるか、次に見ていきましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 茨城県那珂郡東海村 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の相対信頼区間幅が85.7%と25%を上回り、方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 32件 |
| 直近3年プール件数(2022〜2024年) | 73件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東海村の戸建て相場は茨城県内では上位の水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東海村の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東海村の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。取引件数が少ないため、直近3年(2022〜2024年)でならした2,000万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東海村の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。