木村相談者
山川さん、日立市にある一戸建て、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってるんです。相場がどうなってるのか、正直よく分からなくて。
山川不動産の専門家
ちょうどいいタイミングです。日立市の中古戸建ても、国交省が公開している実際の成約価格を見ると、傾向がつかめますよ。感覚ではなく、公的なデータで確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。日立市で実際に取引された中古戸建て(土地付き)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。ただ先に言っておくと、日立市はこの後お話しする理由で単年の数字の振れが大きいエリアです。そこも含めて見ていきましょう。
日立市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,700万円 | 107件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 93件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 98件 |
| 2020年 | 1,900万円 | 106件 |
| 2021年 | 1,300万円 | 144件 |
| 2022年 | 1,150万円 | 134件 |
| 2023年 | 700万円 | 86件 |
| 2024年 | 710万円 | 119件 |
木村相談者
2017年の1,700万から2024年は710万か。けっこう下がってますね。年によってもガタガタ動いてるし。
山川不動産の専門家
よく気づきましたね。ここが日立市の一番大事なポイントです。この振れ幅は、価格が一方向に下がり続けているというより、年ごとに取引された物件の中身(土地の広さ・築年数・立地)が違うために起きています。2020年に1,900万円まで上がったと思えば、2023年には700万円まで下がる。件数(86〜144件)自体は年によって大きく減っているわけではないので、取引が少なくて数字がブレているというより、物件ごとの価格差そのものが大きいエリアだと考えたほうが正確です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、数字だけ暴れてるってことですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。ここは次の章で詳しく見ていきましょう。「本当に売れた金額」であることの意味も含めて確認しておきます。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか?
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。相場サイトの中には、この成約データをもとにAIによる将来価格の予測や、駅からの距離・築年数を使った独自の回帰分析による推定値を「相場」として載せているところもありますが、それは実際の取引結果そのものとは別物です。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも推計でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただ日立市の場合、その「実際に売れた金額」を見ていくと、1件1件の価格差がかなり大きいことが分かります。中央値だけを追うと見誤りやすいので、幅も一緒に見ていきましょう。
価格には大きな幅があります
木村相談者
2024年の中央値710万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは特に日立市で誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が300万円、上から4分の1(p75)が1,750万円です。同じ「日立市の中古戸建て」でも、下は300万円台、上は1,750万円と、5倍以上の開きがあります。
| 年 | 下位25%(p25) | 中央値 | 上位25%(p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 765万円 | 1,700万円 | 2,550万円 |
| 2019年 | 600万円 | 1,200万円 | 1,900万円 |
| 2021年 | 633万円 | 1,300万円 | 2,300万円 |
| 2022年 | 408万円 | 1,150万円 | 1,900万円 |
| 2024年 | 300万円 | 710万円 | 1,750万円 |
木村相談者
どの年も、下から上まで1,000万円以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。実はこの幅の大きさこそが、日立市の戸建てを見るうえでの核心です。日立市は年間86〜144件の取引があり件数自体は少なくありませんが、価格帯がこれだけ広いため、単年の相対信頼区間の幅は84.5%にもなります。取引データの方向性を言い切れると判断する基準(相対信頼区間の幅25%以下)を大きく超えているため、単年の増減を「トレンド」として断定するのは難しいエリアです。
木村相談者
じゃあ、結局いくらくらいが目安なんですか?
山川不動産の専門家
そこで使うのが、直近3年をまとめた数字です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は339件、中央値は880万円になります。単年の増減に振り回されず、日立市の中古戸建ての相場水準を見るなら、この880万円前後を目安にするのが妥当です。
木村相談者
単年の数字を1つだけ見て一喜一憂するより、3年分まとめたほうが実態に近いってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。中央値だけを見て「相場」と言い切ってしまうサイトもありますが、日立市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、幅を含めて見ることが実勢に近づく近道です。この880万円という水準が、全国や県内の中でどのくらいの位置にあるのかも見ておきましょう。
全国・県内のなかで日立市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、日立市の相場水準が周りと比べてどのくらいなのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 日立市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値(直近水準) | 13位/17市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値(直近水準) | 617位/691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,590万円に対して約3分の1の水準 |
| 茨城県内平均との比較 | 県内平均 約1,542万円に対して約57%の水準 |
木村相談者
県内でも17市区町村中13位で、全国だとかなり下の方なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、県内・全国とも下位寄りの水準という位置づけです。ただこれは日立市の戸建てに需要がないという意味ではなく、価格帯そのものに大きなばらつきがあり、安めの物件も多く含まれているために中央値が下がっている面があります。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 水戸市 | 2,100万円 | +10.5% |
| ひたちなか市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 那珂郡東海村 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
| 日立市 | 880万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
近隣の中では日立市がいちばん低いんですね。
山川不動産の専門家
そうですね、この4市村の中では日立市が最も水準の低いエリアです。ただ水戸市の中古戸建て相場も含め、ひたちなか市・那珂郡東海村・日立市は取引が少なめか、物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。水戸市はマンションの記事も公開しているので、水戸市の中古マンション相場とあわせて見ると、県内の相場感がつかみやすくなります。
日立市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めで、しかも年によって数字がガタガタ動いてる。……これって、売るなら早いほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
日立市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
日立市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年の増減より3年プールの水準を見る — 2022〜2024年の339件をまとめた中央値は880万円。単年ごとの数字は物件構成の違いで大きく振れるため、この3年プールの水準を基準にするのが妥当。
- 2物件ごとの価格差が全国的にも大きいエリア — 2024年の価格帯は300万〜1,750万円と5倍以上の開きがある。土地の広さ・築年数・立地で数百万〜1,000万円以上変わるため、相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、日立市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が低いから急げ」でも「そのうち上がるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。日立市全体の水準がどうかと、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。特に日立市は価格の幅が全国的にも大きいエリアなので、中央値の880万円だけで判断するのはもったいないです。
木村相談者
そう言われると、うちの場合がどうなのか気になってきました。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場感がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場水準(880万円前後)や価格帯(300万〜1,750万円)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 日立市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(単年の相対信頼区間幅 84.5%。物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 2024年取引件数 | 119件 |
| 3年プール(2022〜2024年)取引件数 | 339件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
日立市の相場は直近3年をまとめると880万円前後、ただし物件ごとの価格差がかなり大きいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。日立市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
日立市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は880万円です。ただし物件ごとの価格差が大きく、2024年のデータでは300万円〜1,750万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
日立市は単年ごとの振れが大きく、方向を断定できない区分です。2017年の1,700万円から2024年は710万円まで年によって上下していますが、これは物件構成の違いによるところが大きく、一方向のトレンドとは言い切れません。だからこそ、直近3年をまとめた880万円という水準を目安にしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で日立市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、日立市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。実際に成立した取引を中央値でまとめているところもあれば、AIによる将来価格の予測、駅からの距離や築年数を使った回帰分析の推定値を相場として載せているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。