木村相談者
山川さん、水戸市にある一戸建て、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってるんです。中古で買ってから何年か経つんですけど、今ってどうなんでしょう。
山川不動産の専門家
いいタイミングでのご相談です。水戸市の中古戸建ても、国交省が公開している実際の成約価格を見ると、はっきりした動きがありますよ。感覚ではなく、公的なデータで確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。水戸市で実際に取引された中古戸建て(土地付き)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
水戸市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 229件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 235件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 202件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 263件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 213件 |
| 2022年 | 2,100万円 | 186件 |
| 2023年 | 2,300万円 | 193件 |
| 2024年 | 2,100万円 | 178件 |
木村相談者
2017年の1,900万から2024年の2,100万か。上がってはいるけど、2023年の2,300万から2024年はちょっと下がってますね。
山川不動産の専門家
よく見てますね。8年間では10.5%の上昇です。2021年から2022年にかけて水準が切り上がり、2023年に2,300万円まで一段上がったあと、直近の2023年から2024年の1年では-8.7%下落して2,100万円に戻っています。長期ではゆるやかな上昇、直近1年は反落、という2つの動きを分けて見るのが正確です。
木村相談者
2023年の2,300万っていうのは、たまたま高かっただけかもしれないってことですか?
山川不動産の専門家
いい着眼点です。単年の数字は取引された物件の中身次第で振れます。だからこそ、この後もう少し詳しく見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか?
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。相場サイトの中には、この成約データをもとに独自のロジックで算出した推定値を相場として載せているところもありますが、それは実際の取引結果そのものとは別物です。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の推定でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,300万円、上から4分の1(p75)が2,900万円です。中央値2,100万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,300万から2,900万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は557件、中央値は2,100万円になります。単年の2,100万円とぴったり一致しているので、直近の水準は安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても変わらないなら、たまたまの数字じゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。実はここが水戸市の戸建てのいいところで、単年の相対信頼区間の幅は19.0%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、余裕を持ってクリアしています。戸建ては物件ごとのばらつきが出やすい商品ですが、水戸市は年間178件前後という取引の厚みがあるおかげで、単年でもトレンドを語りやすいエリアです。
木村相談者
値段の幅そのものは、年によって広がったり狭まったりするんですか?
山川不動産の専門家
いい質問です。ここ数年のp25(下位25%)とp75(上位25%)を並べてみると、水戸市の価格帯そのものはあまり動いていないことが分かります。
| 年 | 下位25%(p25) | 中央値 | 上位25%(p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,400万円 | 1,900万円 | 2,800万円 |
| 2019年 | 1,125万円 | 1,900万円 | 2,900万円 |
| 2021年 | 1,500万円 | 2,100万円 | 3,100万円 |
| 2022年 | 1,025万円 | 2,100万円 | 2,800万円 |
| 2024年 | 1,300万円 | 2,100万円 | 2,900万円 |
木村相談者
下は1,000万円台前半から、上は3,000万円前後まで、どの年もだいたい似たような幅なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。中央値は2017年の1,900万円から2024年の2,100万円へと動いていますが、価格帯の下限・上限そのものは8年間で大きくは変わっていません。戸建ての価格は「中央値がどう動くか」より「自分の家がどの位置にあるか」で決まる、というのがこのデータからも見えてきます。
木村相談者
件数がしっかりあるから、数字も安定してるってことですね。
全国・県内のなかで水戸市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、水戸市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 水戸市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値 | 3位/17市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 376位/691市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位 | 124位/179市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して半分程度の水準 |
木村相談者
県内では3位なんですね。でも全国順位だと真ん中より少し下くらいなんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。県内では上位に入る水準ですが、全国で見ると中位よりやや下という位置づけです。全国平均の約4,001万円は、取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、地価水準の高い都市部が多く含まれます。水戸市の2,100万円はその半分程度です。上昇率で見ても、8年で10.5%上昇はしているものの、全国順位では124位/179と、上位グループには入っていません。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 水戸市 | 2,100万円 | +10.5% |
| ひたちなか市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 那珂郡東海村 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
| 笠間市 | 1,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 日立市 | 880万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
この中だと水戸市がいちばん高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、近隣5市村の中では水戸市が最も水準の高いエリアです。ただしひたちなか市・那珂郡東海村・笠間市・日立市は取引が少なめか、物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。同じ基準で「トレンドを言い切れる」だけの取引の厚みがあるのは、この中では水戸市だけです。
木村相談者
水準が高いだけじゃなくて、データの信頼度でも水戸市は特別なんですね。
水戸市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で10.5%上がってるけど、直近1年は下がってて、全国順位でも真ん中くらい。…これって、売るなら早いほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
水戸市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
水戸市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は反落 — 2017年の1,900万円から2024年の2,100万円まで上がったが、2023年の2,300万円から2024年は8.7%下がって2,100万円に戻った。急騰局面でも急落局面でもない。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は1,300万〜2,900万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万〜1,000万円以上変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、水戸市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。水戸市全体は8年でゆるやかに上昇、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 水戸市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 19.0%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 178件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
水戸市の相場は8年間で緩やかに上昇してきた一方、直近1年は反落しているという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。水戸市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
水戸市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,100万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,300万円〜2,900万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では10.5%上昇しています。ただし直近の2023年から2024年の1年では8.7%下落しています。長期の上昇と直近の下落、両方を押さえておくのが正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で水戸市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、水戸市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。実際に成立した取引を中央値でまとめているところもあれば、標準的な物件像に合わせてAIで算出した推計値、あるいは査定・買取の依頼データを平均した金額を相場として載せているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
人口が減ると価格も下がるって聞いたことがあるんですが、水戸市もそうなんですか?
山川不動産の専門家
人口と価格は単純に連動するわけではありません。金利の動き・再開発・駅からの距離など、他の要素も価格に影響します。人口減少をそのまま価格下落に結びつけて断定しているサイトもありますが、本記事はそうした短絡はしない方針です。水戸市は将来推計人口のデータをまだ収集できていないため、この記事では人口を売り時の断定材料にはしていません。データが揃ってからも、あくまで需給を考える一つの材料として扱います。