木村相談者
山川さん、水戸市のマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってるんです。今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
ちょうどいいタイミングでのご相談です。水戸市の中古マンションも、国交省が公開している実際の成約価格を見れば、感覚でなく数字で状況を確認できますよ。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で分かるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。水戸市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみましょう。
水戸市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年次中央値です。中央値は、安い物件から高い物件まで並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,700万円 | 46件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 41件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 50件 |
| 2020年 | 1,500万円 | 53件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 78件 |
| 2022年 | 2,000万円 | 94件 |
| 2023年 | 1,900万円 | 89件 |
| 2024年 | 2,000万円 | 72件 |
木村相談者
2017年は1,700万で、2024年は2,000万か。でも2018年は1,500万に下がって、2023年も1,900万に下がってて、上がったり下がったりしてますね。
山川不動産の専門家
よく見てますね。水戸市のマンションは年によって数字が上下しやすいという特徴があります。これは水戸市に限った話ではなく、マンションという商品の性質でもあります。この理由は、この後の章で詳しくお話しします。
木村相談者
数字が動く理由があるんですね、気になります。
実際に売れた金額を集計しています
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に調査した公的データを集計しています。
木村相談者
不動産の相場サイトで見る価格とは違うんですか?
山川不動産の専門家
ええ、違います。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約額より高めに出やすい傾向があります。相場サイトの中には、この売り出し価格の統計や独自のロジックで算出した推定値を相場として載せているところもありますが、それは実際の取引結果そのものとは別物です。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら安心して見られます。
山川不動産の専門家
この成約ベースの数字を踏まえたうえで、次はなぜ水戸市のマンションの年次の数字が上下しやすいのか、その理由を見ていきましょう。
取引件数の推移と、価格の「幅」について
山川不動産の専門家
取引件数はこのグラフの通りで、2024年は72件あります。件数自体は少なくありません。むしろ2022年には94件と、8年間で最も多くの取引がありました。
木村相談者
件数は十分あるのに、さっきの価格は年によって上下してるんですね。何が違うんですか?
山川不動産の専門家
いい質問です。ここが水戸市のマンションの特徴です。マンションは専有面積・築年数・立地・階数で価格が大きく変わる商品で、同じ年に取引された物件でも中身がかなり違います。2024年のデータで見ると、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,500万円、上から4分の1(p75)が3,050万円です。中央値2,000万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
| 年 | 下位25%(p25) | 中央値 | 上位25%(p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,000万円 | 1,700万円 | 2,100万円 |
| 2019年 | 935万円 | 1,600万円 | 2,175万円 |
| 2021年 | 1,000万円 | 1,800万円 | 2,275万円 |
| 2022年 | 1,025万円 | 2,000万円 | 2,675万円 |
| 2024年 | 1,500万円 | 2,000万円 | 3,050万円 |
木村相談者
1,500万から3,050万まで、けっこう幅がありますね。しかも下限も上限も年々上がってきてるような。
山川不動産の専門家
そうなんです。ここが重要なポイントで、水戸市のマンションは単年の相対信頼区間の幅が45.0%あります。取引データが単年でも十分と見なす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、これは大きく超えています。件数自体は72〜94件と少なくないのに幅が大きいのは、取引が少ないからではなく、物件ごとの価格差が大きいからです。
木村相談者
件数が少ないんじゃなくて、物件の中身がバラバラだから幅が出るってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。だからこそ、単年の「1,900万円から2,000万円に上がった」というような一年ごとの変化だけを見て、上昇・下落を断定するのは正確ではありません。そこで直近3年をまとめてプールして見てみましょう。2022年から2024年の3年分で、取引件数は255件、中央値は2,000万円になります。
木村相談者
2,000万円前後が今の相場のゾーンってことですね。じゃあ、うちのマンションがこの人口減少とかの影響を受けるかも気になるんですけど。
将来人口については、まだ扱えるデータがありません
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、水戸市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
人口が減ると価格も下がる、みたいな話をよく聞くんですが。
山川不動産の専門家
人口と価格は単純に連動するわけではありません。金利の動き・再開発・駅からの距離など、他の要素も価格に影響します。人口減少をそのまま価格下落に結びつけて断定しているサイトもありますが、本記事はそうした短絡はしない方針です。データが揃ったとしても、あくまで需給を考える一つの材料として扱い、売り時の断定材料にはしません。
木村相談者
なるほど、分かってから慎重に扱うってことですね。じゃあ、水戸市が他のエリアと比べてどのくらいの水準なのかも知りたいです。
全国・県内のなかで水戸市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。まず水戸市の位置づけを見ていきましょう。
| 比較軸 | 水戸市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古マンション中央値 | 5位/8市区町村(記事化対象のうち) |
| 全国の中古マンション中央値 | 217位/464市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約2,885万円)との比較 | 7割程度の水準 |
木村相談者
県内では真ん中よりちょっと下くらいで、全国だとちょうど真ん中あたりなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。県内では中位、全国で見ても中位という位置づけです。全国平均の約2,885万円は、単年でトレンドを語れる区分(219市区町村)だけで単純平均したもので、地価水準の高い都市部が多く含まれます。水戸市の2,000万円はその7割程度です。県内の他エリアとも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 4,000万円 | +53.8% |
| つくば市 | 3,800万円 | +40.7% |
| つくばみらい市 | 2,900万円 | +16.0% |
| 牛久市 | 2,200万円 | +41.9% |
| 水戸市 | 2,000万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 古河市 | 1,700万円 | 参考値(取引が少ない) |
| 土浦市 | 1,100万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 取手市 | 750万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
つくば市とか守谷市はけっこう高いんですね。水戸市は真ん中くらい。
山川不動産の専門家
ええ、つくばエクスプレス沿線の守谷市・つくば市・つくばみらい市・牛久市は、単年でも取引の幅が基準内に収まっていて上昇率を言い切れる区分です。一方、水戸市・古河市・土浦市・取手市は、水戸市と同様に物件ごとの価格の幅が大きい、または取引が少なめで、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。
木村相談者
水戸市の戸建てのほうも同じような見方をしてるんですか?
山川不動産の専門家
はい、水戸市の中古戸建て価格推移でも、成約価格ベースで詳しく見ています。マンションと戸建てでは市場の動き方が違うので、両方を見比べてみるのもおすすめです。
水戸市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近3年は2,000万円前後で、県内でも全国でも真ん中くらい。これって、売るなら今のうちってことですか?
山川不動産の専門家
水戸市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
水戸市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1直近3年の相場水準は2,000万円前後 — 2022〜2024年をプールした中央値。単年では1,500万〜2,000万円の範囲で上下しており、明確な上昇・下落の方向は断定していない。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯は1,500万〜3,050万円と幅が広く、専有面積・築年数・階数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、水戸市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもなく、まず自分の部屋の実額を知るのが先ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。水戸市全体の相場水準は2,000万円前後、あなたの部屋がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
煽られると逆に迷っちゃうので、そう言ってもらえると気が楽です。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 水戸市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの性質 | 物件ごとの価格の幅が大きい区分(単年の相対信頼区間幅 45.0%、25%超) |
| 2024年取引件数 | 72件 |
| 直近3年プール件数(2022〜2024年) | 255件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で状況が整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
水戸市のマンションは直近3年でおおむね2,000万円前後の水準で推移しているという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。水戸市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
水戸市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
直近3年(2022〜2024年)をプールした中央値は2,000万円です。ただしマンションは専有面積・築年数・階数・立地で価格差が大きく、2024年のデータでは1,500万円〜3,050万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
単年では1,500万円〜2,000万円の範囲で上下しており、物件ごとの価格差が大きいため、単年だけで上昇・下落の方向を断定していません。直近3年をまとめると2,000万円前後で安定して見えます。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で水戸市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、水戸市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。実際に成立した取引を中央値でまとめているところもあれば、標準的な物件像に合わせて算出した推計値、あるいは売り出し中の物件の平均価格を相場として載せているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
水戸市のマンションは県内・全国でどのくらいの水準なんですか?
山川不動産の専門家
茨城県内の記事化対象8市区町村の中では5位、全国464市区町村の中では217位で、いずれも中位の水準です。取引データが十分な区分の全国平均(約2,885万円)と比べると7割程度にとどまります。