木村相談者
山川さん、鹿嶋市にある一戸建てを、そろそろ手放そうか考えてるんです。ネットで調べると「鹿嶋市の相場は下がってる」って書いてあるサイトもあって、ちょっと焦ってます。
山川不動産の専門家
それは気になりますね。ただ、先に結論だけお伝えすると、鹿嶋市の中古戸建ては「焦って今すぐ売るべき」と急かすようなデータではありません。国交省が公開している実際の成約価格を、順番に見ていきましょう。
木村相談者
なんですか、その「急かすようなデータではない」って?
山川不動産の専門家
鹿嶋市の戸建ては、単年の数字だけで「上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、まず実際の価格から見てみましょう。
鹿嶋市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、鹿嶋市で実際に成約した中古戸建て(土地付き)の中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 895万円 | 138件 |
| 2018年 | 1,100万円 | 88件 |
| 2019年 | 930万円 | 97件 |
| 2020年 | 1,000万円 | 85件 |
| 2021年 | 950万円 | 82件 |
| 2022年 | 980万円 | 89件 |
| 2023年 | 650万円 | 104件 |
| 2024年 | 785万円 | 110件 |
木村相談者
2018年は1,100万だったのに、2023年は650万まで下がって、2024年はまた785万に戻ってますね。これって下がり続けてるってことですか?
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。この上下だけを見て「下落傾向」と結論づけるのは、鹿嶋市の戸建てに関しては正確ではありません。理由を次で説明しますね。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
鹿嶋市の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいものだからです。
木村相談者
でも件数は毎年82〜138件くらいありますよね。少なくはないんじゃ?
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。むしろ件数は十分にあります。2024年も110件です。それでも方向を断定できないのは、同じ鹿嶋市の戸建てでも土地の広さ・築年数・駅からの距離でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。実際、鹿嶋市の単年の相対信頼区間幅は70.1%と、25%の目安を大きく超えています。
木村相談者
なるほど、「800万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか?
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。鹿嶋市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 550万円 | 980万円 | 1,500万円 |
| 2023年 | 250万円 | 650万円 | 1,200万円 |
| 2024年 | 350万円 | 785万円 | 1,400万円 |
木村相談者
2023年は下が250万円で上が1,200万円。同じ鹿嶋市の戸建てで5倍近く開いてますね。しかも下位25%が年によってかなり動いてます。
山川不動産の専門家
よく見てますね。下位25%は550万円→250万円→350万円と年によって大きく上下していて、一貫した方向はありません。一方、上位25%は1,200万円〜1,500万円のレンジで、下位ほどの振れ幅ではありません。つまり価格の中心が動いたというより、安いほうの物件のばらつきが年によって変わりやすい、という見方ができます。中央値だけを見ていると、この「幅の変化」は見落としがちです。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。鹿嶋市の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの800万や785万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。冒頭でおっしゃっていた「相場が下がってる」というサイトの情報も、集計の前提が違うことがよくあります。
木村相談者
どういうことですか?
山川不動産の専門家
例えば、あるサイトは鹿嶋市の戸建ての2025年の相場を2,000万円(43件)、2024年を1,500万円(45件)という独自集計で示しています。同社が扱った案件を独自の方法で算出したもので、母数や算出方法が本記事の中央値とは異なります。また別のサイトはAIによる将来予測として「現在の価格は3,052万円、10年前比+27.9%」「10年後は坪単価が40万円台後半まで上がるシナリオもある」といった数字を出していますが、これは実際の成約データではなく推計モデルによる予測値です。さらに別の一括査定サイトは、直近半年の動向だけを見て「価格が下がる前に売却したほうがいい」と売り急ぎを勧める書き方をしています。
木村相談者
ずいぶん違う書き方をしてるんですね。うちも急いだほうがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
本記事はそうした煽り方はしません。実際に成立した取引をそのまま中央値で集計し、方向を断定できないところは断定しない立場です。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発し、判断はあなた自身のペースで、というのがこのサイトの姿勢です。
木村相談者
他のサイトだと、大字とか町名ごとに細かく価格を出してたりもしますよね。うちの地区だとどうなんですか?
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。本記事が使っている国交省のデータは市区町村単位までの集計で、大字・町名単位の内訳は出していません。他のサイトには大字ごとの坪単価や、駅・築年数ごとの内訳を出しているところもありますが、地区を細かく分けるほど1区分あたりの件数は少なくなり、たまたま売れた物件次第で数字がブレやすくなります。本記事は鹿嶋市全体としての実勢を、件数がまとまった単位で正確にお伝えする立場です。地区ごとの細かい違いは、次で紹介する査定で個別に確認するのが確実です。
全国・県内のなかで鹿嶋市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
鹿嶋市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 鹿嶋市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値 | 15位/17市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 623位/691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円のおよそ5分の1の水準 |
木村相談者
県内では15位、全国だと623位ですか……けっこう控えめな水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね、全国691市区町村のうち623位なので、高いほうから数えると90%くらいの位置、つまり全国的にも県内的にも価格水準が低めのエリアです。全国平均の約4,001万円というのは取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、地価水準の高い都市部が多く含まれるため、鹿嶋市の相場(800万円前後)はその5分の1ほどと見てよさそうです。ただしこれは「良い・悪い」を意味する順位ではなく、あくまで価格の水準の話です。近隣の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 3,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 水戸市 | 2,100万円(2024年) | +10.5% |
| ひたちなか市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 牛久市 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 鹿嶋市 | 800万円(直近3年) | 断定せず(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 鉾田市 | 180万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
水戸市やひたちなか市は2,000万円台なのに、鹿嶋市は800万円前後なんですね。鉾田市はさらに低いんですか。
山川不動産の専門家
ええ、鹿嶋市は県北・県央のエリアと比べると価格水準はかなり控えめです。ただしこの中で8年の上昇率を語れるのは水戸市だけです。鹿嶋市を含む他の市町は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、いずれも参考程度にとどめてください。
木村相談者
水準が低めでも、それが「下がり続けてる」って意味じゃないんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。水準の低さと、方向性(上昇・下降)はまったく別の話です。鹿嶋市の相場水準が控えめなのは事実として押さえつつ、次は「売り時」をどう考えるかを整理しましょう。
鹿嶋市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は控えめで、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
鹿嶋市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
鹿嶋市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は県内15位・全国623位で控えめな水準 — 直近3年の成約中央値は800万円前後。ただし単年の方向は断定できない(物件ごとの価格の幅が非常に大きいため)。
- 2価格の幅は年によって変わりやすい — 2023年は下位25%が250万円、上位25%が1,200万円。特に安いほうの物件のばらつきが年ごとに大きく動く。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・築年数・駅からの距離で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「水準が控えめだから待つ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が控えめだから待つべき」でも「断定できないから急ぐべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか?
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。鹿嶋市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(800万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 鹿嶋市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が非常に大きく、単年の相対信頼区間幅70.1%、25%超のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 110件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
鹿嶋市の戸建て相場は全国・県内で見ると控えめな水準にあるのは確かですが、それ自体は売り時とは無関係です。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。鹿嶋市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値、AIによる将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
鹿嶋市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が非常に大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした800万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、鹿嶋市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。実際に成立した取引を中央値でまとめているところもあれば、独自案件の集計値や、AIによる将来予測、直近半年の動きだけを見た売り急ぎを勧める書き方をしているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で鹿嶋市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。他のサイトには、2050年時点の人口推計指数を示したうえで「周辺エリアより有望」のように将来人口の増減を価格の先行き判断に直結させる書き方もありますが、金利や再開発など他の要素も絡むため、本記事はそうした短絡はしない方針です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか?
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。