木村相談者
山川さん、守谷市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べても、サイトによって相場の金額がバラバラで困ってるんです。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。守谷市の中古戸建ても、国交省が公開している実際の成約価格を見れば、感覚ではなく数字で現在地が分かります。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
守谷市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
守谷市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、守谷市で実際に成約した中古戸建ての中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,800万円 | 89件 |
| 2018年 | 3,150万円 | 108件 |
| 2019年 | 3,400万円 | 85件 |
| 2020年 | 3,400万円 | 96件 |
| 2021年 | 2,900万円 | 96件 |
| 2022年 | 3,500万円 | 67件 |
| 2023年 | 3,500万円 | 56件 |
| 2024年 | 3,000万円 | 69件 |
木村相談者
2,800万から3,500万まで、年によってけっこう動いてますね。2024年はまた3,000万に下がってるし。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。守谷市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
守谷市の戸建ては「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年60〜110件あるから、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。それでも方向を断定できないのは、同じ守谷市の戸建てでも土地の広さ・形・築年数・駅からの距離でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。実際、守谷市の単年の相対信頼区間幅は50.0%と、25%の目安を超えています。
木村相談者
なるほど、「3,400万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。守谷市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 2,200万円 | 3,500万円 | 4,400万円 |
| 2023年 | 2,575万円 | 3,500万円 | 4,325万円 |
| 2024年 | 1,700万円 | 3,000万円 | 4,900万円 |
木村相談者
2024年だと下は1,700万円で、上は4,900万円。同じ守谷市の戸建てで3倍近く開くんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は3,000万〜3,500万円台でも、実際の成約は1,700万円台から4,900万円超まで広く分布しています。土地が狭く築年数の経った物件もあれば、区画が広く築浅の物件もある。「守谷市の戸建て相場＝3,400万」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。守谷市の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの3,400万や3,000万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。冒頭でおっしゃっていた「サイトによって数字がバラバラ」というのは、まさにここが理由です。
木村相談者
どういうことですか？
山川不動産の専門家
例えば別の不動産系サイトでは、守谷市の中古一戸建ての直近1年の売却相場を3,000万円前後（延床面積の中央値110㎡・築年数の中央値22年、対象件数103件）と算出しています。これは本記事と近い方法（成約価格ベース）で集計されたものですが、集計期間や対象の取り方が異なるため、金額が完全には一致しません。一方で、一括査定サイトの中には直近半年のデータだけで「今が売り時」と断定的に案内しているケースもありました。
木村相談者
半年だけで判断するのは、ちょっと乱暴な気もしますね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。守谷市の戸建てのように物件ごとの価格の幅が大きいエリアでは、半年や1年といった短い期間だけを見て「上がった・下がった」「今が売り時」と言い切るのは危険です。本記事は8年分の実際の成約価格を淡々と示し、方向の断定はしない立場をとっています。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
全国・県内のなかで守谷市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
守谷市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 守谷市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古戸建て中央値 | 1位／17市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 166位／691市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,590万円に対してやや高めの水準 |
木村相談者
県内では1位なんですね。それは思ってたより高い位置にいるかもしれません。でも全国だと166位ですか。
山川不動産の専門家
そこは整理が必要な点です。全国166位というのは取引が薄い市区町村まで含めた全691市区町村の中の順位で、全国平均の約2,590万円は取引が十分・参考値の区分あわせて691市区町村で単純平均したものです。守谷市の直近3年の相場（3,400万円前後）はその平均をやや上回る水準と見てよさそうです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 水戸市 | 2,100万円（2024年） | +10.5% |
| 守谷市 | 3,400万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| つくば市 | 3,300万円（直近3年） | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| ひたちなか市 | 2,000万円（直近3年） | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 取手市 | 1,700万円（直近3年） | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 牛久市 | 1,500万円（直近3年） | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 龍ケ崎市 | 1,400万円（直近3年） | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
木村相談者
守谷市とつくば市が頭ひとつ抜けてる感じですね。水戸市は県庁所在地なのに、守谷市より低いのは意外でした。
山川不動産の専門家
そうですね。水戸市は取引が十分な区分で8年上昇率を語れますが、守谷市・つくば市・ひたちなか市・取手市・牛久市・龍ケ崎市は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。守谷市がなぜ県内で高めの水準にあるかという要因（立地や再開発など）までは、本記事のデータでは分析していません。あくまで実際に成約した価格の事実としてお伝えしています。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。
守谷市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では高めの水準で、でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
守谷市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
守谷市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は全国平均よりやや高め — 直近3年の成約中央値は3,400万円前後。ただし単年の方向は断定できない（物件ごとの価格の幅が大きいため）。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が1,700万円、上位25%が4,900万円。同じ守谷市でも物件次第で数千万円変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・駅からの距離・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「水準が高いから急いだほうがいい」でも「分からないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が高いから急いだほうがいい」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。守谷市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（3,400万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 守谷市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（宅地(土地と建物)・住宅系のみ） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅50.0%、25%超のため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 69件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
守谷市の戸建て相場は全国平均をやや上回る水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。守谷市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
守谷市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした3,400万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、守谷市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。実際に成立した取引を中央値でまとめているところもあれば、直近半年だけの短い期間で「今が売り時」と案内しているところもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分の中央値でまとめたものなので、短期の変動に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で守谷市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。人口が増えると価格も上がる、と単純に結びつけているサイトもありますが、金利や再開発など他の要素も絡むため、本記事はそうした短絡はしない方針です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。