木村相談者
山川さん、牛久市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。周りから「茨城のマンションも値上がりしてる」って聞くんですけど、牛久市は実際どうなんでしょうか。
山川不動産の専門家
いい質問です。牛久市の中古マンションは、国交省の公的データで見ると2017年から2024年にかけて中央値がはっきり上昇しています。感覚や噂ではなく、実際に成約した取引データを年ごとに並べて確認していきましょう。
木村相談者
上昇してるって、具体的にどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省のデータベースに、実際に取引された中古マンションの記録があります。牛久市の2017年から2024年までの年別中央値を見ていきましょう。
牛久市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値と取引件数です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,550万円 | 20件 |
| 2018年 | 1,600万円 | 23件 |
| 2019年 | 1,800万円 | 22件 |
| 2020年 | 1,700万円 | 19件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 44件 |
| 2022年 | 2,000万円 | 47件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 32件 |
| 2024年 | 2,200万円 | 40件 |
木村相談者
2017年の1,550万から2024年の2,200万まで、けっこう上がってますね。でも2020年だけ1,700万に下がってますし、2022年と2023年は同じ2,000万で止まってますね。
山川不動産の専門家
よく見つけましたね。8年間では41.9%の上昇ですが、一本調子だったわけではありません。2020年にいったん下がり、2022〜2023年は2,000万円で足踏みし、直近1年(2023年→2024年)で10.0%上昇して2,200万円になりました。上がり続けているというより、踊り場を挟みながら段階的に切り上がってきた、というのが正確な見方です。
木村相談者
なるほど、単純な右肩上がりじゃなくて、途中で止まったり戻ったりしながら上がってきたってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。取引件数も2017〜2020年は年20件前後だったのが、2021年以降は年32〜47件まで増えています。母数が増えたことで、より実態に近い中央値が見えるようになってきたとも言えます。次は、この数字がそもそもどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産ポータルサイトで見かける相場とは違うものなんですか？
山川不動産の専門家
ええ。ポータルサイトで見る相場は売り出し中の物件の掲載価格を集計していることが多く、これは売主の希望額です。実際の成約より高めに出やすい傾向がありますし、駅単位のAI推定査定額のように、直近時点の金額や簡易な変化率にとどまり、年ごとの取引件数や価格帯(四分位)までは示さないものもあります。成約価格をもとに年ごとの中央値・取引件数・価格帯を8年分並べて出している点が、この記事の特徴です。
木村相談者
希望額でも1時点の推定でもなく、実際に売れた結果を、しかも何年分も並べて見られるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。ただし中央値だけを見ていても、まだ半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,200万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,800万円、上から4分の1(p75)が2,700万円です。
木村相談者
1,800万から2,700万まで、900万円くらいの幅があるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。2017年のデータでは、この幅(p25〜p75)は1,150万〜2,025万円で875万円でした。幅の大きさ自体はこの8年であまり変わっていませんが、価格帯全体が上のほうへ移動しているのが分かります。
木村相談者
安い方も高い方も、まとめて底上げされてきてる感じですね。
山川不動産の専門家
そう捉えて差し支えありません。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は119件、中央値は2,100万円になります。単年の2,200万円と大きくズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きく変わらないなら、たまたま高かったわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は22.7%で、統計的に十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。だからこそ、この記事では「上昇傾向」という言い方を事実として使っています。次は、あなたの物件そのものに近い数字を見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,200万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築15年くらいの物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,200万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が変わります。牛久市の取引を築年帯別に分けて、直近3年の成約価格で見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 築11〜20年 | 2,200万円 | 2,000万円〜2,400万円 | 48件 |
木村相談者
あれ、他の帯は載ってないんですね。うちの築15年はちょうどこの帯に入りそうですけど。
山川不動産の専門家
ええ、そこは正直にお伝えします。〜築10年帯は17件、築21〜30年帯は27件、築31年〜帯は1件と取引はあるものの、物件ごとの価格差が大きすぎて代表値として出すには精度が足りません。根拠の薄い数字を出すより、出さないほうが正確だと判断しています。
木村相談者
なるほど、無理に数字を出さないんですね。うちの築15年だと、ちゃんと数字が出てるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。木村さんの築15年は「築11〜20年」帯にあたり、中央値は2,200万円、価格の幅は2,000万〜2,400万円です。しかもこの帯は48件と牛久市の全帯の中で最も取引数が多く、いちばん動いている価格帯でもあります。全体の中央値2,200万円ともほぼ一致しているので、木村さんにとってはいちばん信頼できる目安と言えます。
木村相談者
自分の帯がいちばん取引の多い帯だと分かると、安心感がありますね。
山川不動産の専門家
相場観が自分ごとになったところで、次は牛久市の位置づけを全国・県内で見てみましょう。
全国・県内のなかで牛久市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 牛久市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古マンション中央値 | 4位/8市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 186位/464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 2位/4市区町村(上昇率で語れる区分の中で) |
| 8年上昇率の全国順位 | 82位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約2,885万円)との比較 | 下回る水準 |
木村相談者
県内4位で、全国だと186位くらい。上がり方は2位ってことは、水準は控えめだけど伸びは良いってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、そのとおりです。水準そのものは全国平均の約2,885万円を下回っていますが、8年間の上昇率では茨城県内4市区町村中2位と、伸びの良さは際立っています。水準と伸び率、両方を分けて見るのが正確です。
木村相談者
県内の他の市と比べるとどんな感じなんですか？
山川不動産の専門家
並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 4,000万円 | +53.8% |
| つくば市 | 3,800万円 | +40.7% |
| つくばみらい市 | 2,900万円 | +16.0% |
| 牛久市 | 2,200万円 | +41.9% |
| 水戸市 | 2,000万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
| 古河市 | 1,700万円 | 参考値(取引が少ないため方向を断定していません) |
| 土浦市 | 1,100万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
| 取手市 | 750万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
木村相談者
守谷市とつくば市がだいぶ高いですね。牛久市はその2つには及ばないけど、上昇率だと守谷市の次に高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。守谷市・つくば市・つくばみらい市はつくばエクスプレス沿線で水準自体が高いエリアです。牛久市はその3市には水準で及ばないものの、上昇率では守谷市に次ぐ2位で、水戸市・古河市・土浦市・取手市といった県内の他エリアよりは明確に高い水準にあります。良い面だけを強調せず、両方をそのままお伝えしておきます。
牛久市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は中くらいだけど伸びは良い、しかも自分の帯(築11〜20年)は取引が多い…。これって、今売ったほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
価格が上がっているから急いで売る必要もなければ、まだ上がるかもしれないから待つべきという話でもありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築11〜20年帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの築11〜20年帯は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。数字だけで焦らず、まずは自分の物件の実額を知っておくと判断がしやすくなります。
木村相談者
水準や伸びの話だけじゃなくて、動きやすい帯かどうかも材料になるんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「伸びているから急いで」でも「まだ伸びるから待つ」でもありません。牛久市全体は8年でしっかり上昇、直近1年も上昇、あなたの帯は取引が活発、この3つを事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。数字だけ見て焦るところでした。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2,200万円前後、築11〜20年なら同じく2,200万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 牛久市 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール、築年帯別(直近3年) |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 22.7%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 40件 |
木村相談者
良い面だけじゃなく、控えめな部分もそのまま出してもらえて、かえって信頼できました。
山川不動産の専門家
牛久市の相場は8年でも直近1年でも上昇しているという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。戸建てをお持ちの方は、牛久市の中古戸建て相場もあわせてご覧ください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。牛久市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAI推定査定ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
牛久市のマンション価格は上がってるんですか？
山川不動産の専門家
はい。2017年から2024年の8年間で41.9%、直近1年(2023年→2024年)でも10.0%上昇しています。2020年に一度下がり、2022〜2023年は足踏みした時期もありますが、全体としては段階的に切り上がってきています。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
牛久市では築11〜20年の中央値が2,200万円で、この帯が全取引の中で最も多い48件です。他の築年帯は取引数や価格のばらつきの関係で根拠のある代表値を示せないため掲載していません。
木村相談者
全国や茨城県内での位置づけはどうなんですか？
山川不動産の専門家
茨城県内で4位/8市区町村、全国では186位/464市区町村です。水準自体は全国平均(約2,885万円)を下回りますが、8年上昇率では茨城県内2位/4市区町村と、伸びの良さは上位です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で牛久市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。