木村相談者
山川さん、うちの北区の一戸建て、そろそろ売ろうか迷ってるんです。マンションだと札幌の中心部は値上がりしてるって聞くんですけど、北区の戸建てってどうなんでしょう。
山川不動産の専門家
良い質問です。北区の戸建ても、公的なデータで見るとこの8年でしっかり値上がりしているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがよく分かります。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。北区で実際に取引された中古戸建て（土地付き）の中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
北区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 231件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 223件 |
| 2019年 | 2,700万円 | 233件 |
| 2020年 | 2,700万円 | 297件 |
| 2021年 | 2,700万円 | 300件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 193件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 201件 |
| 2024年 | 2,600万円 | 208件 |
木村相談者
2017年の2,000万から2024年の2,600万って、600万も上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年間で30.0%の上昇です。2019年に大きく水準が切り上がり、その後は2,500万〜2,700万円のレンジで推移しています。ただし直近の2023年から2024年の1年では、2,600万円で横ばいです。
木村相談者
2022年に一度下がってますけど、これは下降トレンドに入ったってことですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。2021年の2,700万円から2022年の2,500万円への動きは一時的な調整で、2023年・2024年は2,600万円に戻して落ち着いています。8年でならすと上昇、直近1年は横ばい、というのが正確な読み方です。単年の上下だけで「下降トレンド」と決めつけるのは早計です。
木村相談者
なるほど、長い目で見た上昇と、直近の横ばいは分けて考えるんですね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。中には独自ロジックによる推定価格を「相場」として掲載しているサイトもありますが、それは実際の取引結果とは別物です。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額や推定値じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,500万円、上から4分の1（p75）が3,525万円です。中央値2,600万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,500万から3,525万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は602件、中央値は2,500万円になります。単年の2,600万円と大きくズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きく変わらないなら、たまたま高かったわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただ正直にお伝えすると、単年の相対信頼区間の幅は23.1%で、取引データが十分とみなす基準（相対信頼区間の幅25%以下）はクリアしていますが、余裕は大きくありません。中央区のマンション（7.4%）などと比べると、戸建ては物件ごとのばらつきが出やすい商品です。トレンド自体は語れますが、最終的には自分の物件の実額を確認するのが安全です。
全国・道内のなかで北区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、北区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 北区の位置 |
|---|---|
| 北海道内の中古戸建て中央値 | 6位／32市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 282位／691市区町村 |
| 8年上昇率の道内順位 | 2位／5市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 8年上昇率の全国順位 | 20位／179市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約4,001万円に対してやや下回る水準 |
木村相談者
道内では6位なんですね。上昇率だと2位で、こっちは結構上のほうなんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格の水準自体は道内で突出しているわけではありませんが、上昇率で見ると北海道内の取引が十分な区分の中では2番目に伸びている区です。水準と伸び率は別の指標として押さえておくと正確です。周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 4,500万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 東区 | 3,500万円 | +40.0% |
| 豊平区 | 3,300万円 | +22.2% |
| 西区 | 3,200万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 白石区 | 3,000万円 | +20.0% |
| 北区 | 2,600万円 | +30.0% |
| 厚別区 | 2,450万円 | +11.4% |
| 清田区 | 2,300万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 手稲区 | 2,000万円 | 参考値（取引少なめ） |
| 南区 | 1,500万円 | 参考値（取引少なめ） |
木村相談者
中央区がいちばん高いんですね。うちの北区は真ん中よりちょっと下くらいか。でも上昇率は東区に次いで2番目なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、水準は中央より少し下、伸び率は上位という位置づけです。なお、中央区・西区・清田区・手稲区・南区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。札幌市の区一覧でも、まとめて比較できます。
木村相談者
同じ基準で比べられるのはありがたいです。
北区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で30%上がってて、上昇率も道内で上のほう。…これって、早めに動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
北区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
北区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は横ばい — 2017年の2,000万円から2024年の2,600万円まで上がったが、2023年・2024年は2,600万円で足踏み。急騰局面でも急落局面でもない。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は1,500万〜3,525万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万〜数千万円変わる。相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、北区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。北区全体は8年でゆるやかに上昇、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（2,600万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 札幌市北区 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 23.1%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 208件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
北区の相場は8年間で上昇してきた一方、直近1年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。北区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
北区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,600万円です。ただし戸建ては土地・立地・築年数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,500万円〜3,525万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では30.0%上昇しています。ただし直近の2023年から2024年の1年では2,600万円のまま横ばいです。長期の上昇と直近の横ばい、両方を押さえておくのが正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で北区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。