木村相談者
うちの実家、那覇市にある戸建てなんですけど、そろそろ売却も考えていて。今この辺りの中古戸建てって、どれくらいの値段で売れてるものなんですか。
山川不動産の専門家
那覇市の中古戸建てですね。結論からお伝えすると、直近3年間(2022年〜2024年)の成約価格をまとめた中央値は4,300万円です。これは国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公開している、実際に成約した取引データ(XIT001)から算出した数字です。
木村相談者
実際に売れた価格なんですね。ネットで見た売り出し中の物件の価格とは違うってことですか。
山川不動産の専門家
そうなんです。不動産ポータルサイトに出ている価格は「売り希望価格」で、実際にその金額で売れたとは限りません。今回お伝えする数字はすべて実際に成約した取引価格を集計したものなので、相場感としての精度が違います。
木村相談者
そもそもなんですけど、この「中古戸建て」って土地だけとかマンションは含まれてないんですよね。
山川不動産の専門家
はい。ここでいう中古戸建ては、宅地(土地と建物)のうち、共同住宅(マンションなど)を除いた住宅用途の物件の取引を指します。区分所有のマンションや、建物のない土地単体の取引は含んでいません。木村さんのご実家も戸建てとのことなので、今回お伝えする数字がそのまま参考になります。
木村相談者
那覇市って県庁所在地でもあるし、モノレールも通ってるし、沖縄の中でも都会な方ってイメージなんですけど、そのあたりも価格に関係あるんですか。
山川不動産の専門家
関係している面はあると思います。この記事の後半で、那覇市の中古戸建て価格を沖縄県内の他の市町村や全国の水準と並べてお見せするので、そこで実際の位置づけを確認していきましょう。まずは那覇市単体の価格の動きから見ていきますね。
那覇市の中古戸建て、成約価格の推移(2017年〜2024年)
山川不動産の専門家
まずは推移から見ていきましょう。那覇市の中古戸建ての年間中央値を2017年から2024年まで並べたのがこちらです。
| 年 | 取引件数 | 価格帯(25%タイル) | 年間中央値 | 価格帯(75%タイル) |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 64件 | 2,275万円 | 3,450万円 | 4,325万円 |
| 2018年 | 69件 | 2,700万円 | 4,000万円 | 6,200万円 |
| 2019年 | 47件 | 2,750万円 | 3,600万円 | 4,900万円 |
| 2020年 | 61件 | 2,800万円 | 3,600万円 | 4,900万円 |
| 2021年 | 69件 | 3,100万円 | 4,000万円 | 4,700万円 |
| 2022年 | 50件 | 3,050万円 | 4,150万円 | 4,775万円 |
| 2023年 | 45件 | 2,800万円 | 4,500万円 | 5,500万円 |
| 2024年 | 46件 | 1,900万円 | 4,500万円 | 5,000万円 |
木村相談者
2017年が3,450万円で2024年が4,500万円だから、単純に見るとけっこう上がってますよね。うちも高く売れそうな気がしてきました。
山川不動産の専門家
単年の数字だけを見るとその通りで、2017年から2024年にかけて年間中央値は約30%上がっています。ただ、この数字をそのまま「毎年右肩上がり」と受け取るのは少し早いんです。
木村相談者
どういうことですか。
山川不動産の専門家
表の右側の列を見てください。2024年は中央値が4,500万円なんですが、価格帯の下側(25%タイル)は1,900万円、上側(75%タイル)は5,000万円と、同じ年の成約でも価格の幅がかなり広いんです。那覇市の中古戸建ては、築年数・エリア・土地の広さで価格差が大きく出やすい市場なので、その年にどんな物件がたまたま多く成約したかで中央値が上下しやすい面があります。
木村相談者
じゃあ「上がっている」とは言い切れないってことですか。
山川不動産の専門家
「2017年と2024年を比べると高くなっている」というのは事実です。ただ、価格のばらつきが大きい市場なので、1年単位の増減を見て『来年も同じペースで上がる』と決めつけるのは適切ではありません。なので、この記事では直近1年だけでなく、直近3年をまとめた4,300万円という数字を「今の相場」の目安として使っています。
木村相談者
表を見ると2018年も価格帯の上側が6,200万円まであって、けっこう広いですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2018年は69件と取引件数自体は多い年でしたが、その中に高額な物件がまとまって成約したことで、上側の価格帯が広がっています。逆に2024年は上側が5,000万円までにおさまっていますが、下側は1,900万円まで下がっています。年によって『広がる場所』が違うので、1つの年だけを取り出して「この年は高かった・安かった」と評価するより、複数年を並べて眺める方が実態に近づきます。
那覇市の中古戸建て、年間の取引件数はどれくらいか
木村相談者
話は変わりますけど、そもそも那覇市の戸建てって、そんなに活発に売買されているものなんですか。
山川不動産の専門家
直近の2024年で46件の成約が記録されています。2017年からの8年間で見ても、多い年で69件、少ない年でも45件と、年間45〜70件程度で推移していて、極端に取引が少ない市というわけではありません。
木村相談者
毎月4件くらいのペースってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただ、月によっては1件も成約が無い月もあれば、複数件重なる月もあります。那覇市は沖縄県内でも中古戸建ての取引がまとまってある方の市で、この後お見せする県内順位でもそれが分かります。
木村相談者
件数が少なすぎて参考にならない、ということはなさそうですね。
山川不動産の専門家
はい。ただし件数が「十分」というのと、価格の振れ幅が「小さい」というのは別の話です。件数はそれなりにあっても、1件1件の価格差が大きいので、その点だけ引き続き頭に置いておいてください。
木村相談者
月にならすと4件くらいということでしたけど、それって不動産会社に相談すればすぐ買い手が見つかるものなんですか。
山川不動産の専門家
成約件数は「その年に売買が成立した数」であって、売り出してから成約までの期間を示すものではありません。同じ那覇市内でも、駅や幹線道路に近いエリアと郊外側のエリアでは、買い手が見つかるまでの期間感が変わってきます。この記事の取引データだけでは所要期間までは分からないので、具体的な見立ては査定を依頼した不動産会社に確認するのが確実です。
那覇市の中古戸建ては「今が売り時」と言えるのか
木村相談者
結局のところ、うちの実家は今売った方がいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。「今が絶対に売り時です」とお伝えすることはありません。データからお伝えできるのは、あくまで判断材料です。
木村相談者
材料でいいので、教えてください。
山川不動産の専門家
お伝えできる材料は大きく3つあります。1つ目は、直近3年の相場は4,300万円で、8年前の水準(3,450万円)と比べると水準としては高い位置にあるということ。2つ目は、ただし単年の振れ幅が大きい市場なので、今後も同じペースで上がり続けると決めつけることはできないということ。3つ目は、後ほどご紹介する県内・全国での位置づけを見ると、那覇市は沖縄県内でも成約価格の水準が高いエリアの1つだということです。
木村相談者
なるほど。数字が良いから即決、というわけでもないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。価格の水準はあくまで判断材料の1つで、ご家族の事情やこの先のライフプランの方が優先されることも多いです。データはあくまで参考情報として使ってください。
沖縄県内・全国で見た那覇市の中古戸建て
木村相談者
さっき出てきた県内2位っていうのは、具体的にどういう比較なんですか。
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データをもとに、沖縄県内の12市町村・全国691市区町村の中古戸建て中央値を並べて順位づけしたものです。那覇市は県内12市町村中2位、全国691市区町村中75位です。
木村相談者
県内で1位じゃないんですね。どこが1位なんですか。
山川不動産の専門家
隣接する浦添市です。浦添市の中古戸建て中央値は4,600万円で、那覇市の4,300万円より高い水準です。逆に、豊見城市は4,100万円、沖縄市は3,300万円と、那覇市より落ち着いた水準になっています。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 那覇市との差 |
|---|---|---|
| 浦添市 | 4,600万円 | 那覇市より約7%高い |
| 那覇市 | 4,300万円 | - |
| 豊見城市 | 4,100万円 | 那覇市より約5%低い |
| 沖縄市 | 3,300万円 | 那覇市より約23%低い |
木村相談者
全国で見るとどうなんですか。地方都市だから、そんなに高くないイメージがあったんですが。
山川不動産の専門家
全国で見ても、取引データが十分にそろっている179市区町村の中古戸建て中央値の平均はおよそ4,000万円です。那覇市の4,300万円はこの平均より約7.5%高い水準にあります。那覇市は沖縄県の中心都市で、モノレール沿線や首里・おもろまち周辺など利便性の高いエリアを抱えていることが、この水準に表れていると考えられます。
木村相談者
思ったより高いんですね、那覇市の戸建てって。
山川不動産の専門家
そうですね。ただこれも「高いから今すぐ売るべき」という話ではなく、あくまで「他の市区町村と比べるとこういう水準にいる」という位置づけの話として捉えてください。
相場を調べたら、次にやること
木村相談者
相場のイメージはだいぶつかめました。この後、具体的に動くとしたら何をすればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
相場を把握した後の一般的な流れをご紹介しますね。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような、地域の中古戸建て価格の推移・水準を確認する
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、金額や対応を比較する
- 3査定額と担当者の説明を比較する — 提示された金額の根拠(周辺の成約事例・築年数の評価など)を確認する
- 4売却するかどうかを判断する — 査定額・市場の状況・ご自身の事情を踏まえて、売るかどうか、いつ売るかを決める
木村相談者
査定って、申し込んだら必ず売らないといけないものなんですか。
山川不動産の専門家
いいえ、そんなことはありません。査定を受けることと、実際に売却することは別です。今の金額を知っておくだけでも、今後の判断材料になります。
那覇市の中古戸建て 基本データまとめ
山川不動産の専門家
ここまでの数字を表にまとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 那覇市(沖縄県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)、共同住宅を除く住宅用途) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近3年(2022〜2024年)の相場 | 4,300万円(取引141件) |
| 2024年の年間中央値 | 4,500万円(取引46件) |
| 県内順位 | 12市町村中2位 |
| 全国順位 | 691市区町村中75位 |
| データの性質 | 那覇市は物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の数字は参考値として扱い、複数年の傾向とあわせて確認することを推奨 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
こうやって表になってると分かりやすいです。
山川不動産の専門家
那覇市の担当者や不動産会社と話すときも、この表の数字を1つの基準として持っておくと、説明が理解しやすくなると思います。特に「データの性質」の行は忘れずに意識しておいてください。那覇市は他の市区町村と比べても価格の幅が大きい部類に入るので、査定額が中央値の4,300万円と離れていても、それだけで高すぎる・安すぎると決めつける必要はありません。
木村相談者
幅が大きいのが那覇市の特徴、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。同じ那覇市内でも、モノレール沿線や首里・おもろまち周辺のように利便性が高いエリアと、郊外側のエリアとでは、土地の広さも含めて条件が大きく異なります。この記事で見てきた中央値や順位は市全体をならした数字なので、実際にご自身の物件がその中でどのあたりに位置するかは、査定を通じて確認するのが一番確実です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になってたことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
那覇市の中古戸建てって、築年数が古くても売れるものなんですか。
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データを見る限り、那覇市では年間45件以上の中古戸建てが継続して成約しています。築年数が古い物件も一定数含まれて成約している市場です。ただし個別の物件の状態やエリアによって評価は変わるので、具体的な金額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
2024年の価格帯がすごく広かったのは、どうしてなんですか。
山川不動産の専門家
那覇市は中心部から郊外まで含む市で、エリアによる価格差が大きいことに加えて、土地の広さや建物の状態のばらつきも影響しています。同じ「那覇市の中古戸建て」でも、立地や条件次第で成約価格が大きく変わる、という点は覚えておくとよいと思います。
木村相談者
今後もこのくらいの価格帯が続くと考えていいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。ここまでお伝えした通り、那覇市は単年の振れ幅が大きい市場なので、今後の水準は今回の記事の内容だけで予測せず、売却を考えるタイミングが近づいたら改めて最新の査定額を確認することをおすすめします。
木村相談者
この記事の中央値と、実際に不動産会社が出してくる査定額って、同じ金額になるものなんですか。
山川不動産の専門家
同じにはなりません。この記事の数字は那覇市全体の取引を集計した中央値で、いわば「街全体のものさし」です。一方で査定額は、対象の物件の立地・築年数・土地の形・建物の状態など個別の条件を反映した金額です。中央値より高くなることも低くなることもあります。この記事はあくまで最初の目安として使い、実際の金額は査定で確認してください。
山川不動産の専門家
相場のイメージはつかめたでしょうか。最後に、実際の査定額を確認する方法をご紹介します。
木村相談者
お願いします。
山川不動産の専門家
売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみるのがおすすめです。複数社に同時に依頼できる、不動産の一括査定サービスをご紹介します。