木村相談者
うちの戸建て、石垣市にあるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今このあたりの中古戸建てって、どれくらいの値段で取引されてるものなんですか。
山川不動産の専門家
石垣市の中古戸建てですね。結論からお伝えすると、直近3年間(2022年〜2024年)の成約価格をまとめた中央値は3,500万円です。これは国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公開している、実際に成約した取引データ(XIT001)から算出した数字です。
木村相談者
実際に売れた価格なんですね。ネットで見る売り出し中の物件の価格とは違うってことですか。
山川不動産の専門家
そうなんです。不動産ポータルサイトに出ている価格は「売り希望価格」で、実際にその金額で売れたとは限りません。ここでお伝えする数字はすべて実際に成約した取引価格を集計したものなので、相場感としての精度が違います。
木村相談者
そもそもなんですけど、この「中古戸建て」って土地だけとかマンションは含まれてないんですよね。
山川不動産の専門家
はい。ここでいう中古戸建ては、宅地(土地と建物)のうち、共同住宅(マンションなど)を除いた住宅用途の物件の取引を指します。区分所有のマンションや、建物のない土地単体の取引は含んでいません。木村さんの戸建ても対象に当てはまるので、今回お伝えする数字がそのまま参考になります。
木村相談者
石垣市って離島だし、観光で有名なイメージなんですけど、そのあたりも相場に関係あるんですか。
山川不動産の専門家
この記事では価格の推移や件数、他エリアとの位置づけをデータでお伝えしていきますが、観光地としての事情まではreinfolibの取引データからは分かりません。あくまで成約価格の集計データとしてお伝えできる範囲でお話ししますね。まずは石垣市単体の価格の動きから見ていきましょう。
石垣市の中古戸建て、取引価格の推移(2017年〜2024年)
山川不動産の専門家
まずは推移から見ていきましょう。石垣市の中古戸建ての年間中央値を2017年から2024年まで並べたのがこちらです。
| 年 | 取引件数 | 価格帯(25%タイル) | 年間中央値 | 価格帯(75%タイル) |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 25件 | 1,600万円 | 2,000万円 | 2,900万円 |
| 2018年 | 24件 | 1,650万円 | 2,350万円 | 3,500万円 |
| 2019年 | 30件 | 1,850万円 | 2,350万円 | 3,475万円 |
| 2020年 | 29件 | 2,000万円 | 2,500万円 | 3,200万円 |
| 2021年 | 27件 | 2,400万円 | 3,000万円 | 3,650万円 |
| 2022年 | 21件 | 2,500万円 | 3,500万円 | 5,400万円 |
| 2023年 | 14件 | 1,350万円 | 2,250万円 | 3,650万円 |
| 2024年 | 31件 | 2,550万円 | 3,700万円 | 4,500万円 |
木村相談者
2017年が2,000万円で2024年が3,700万円だから、単純に見るとだいぶ上がってますよね。うちも高く売れそうな気がしてきました。
山川不動産の専門家
数字だけを追うとそう見えるんですが、石垣市の場合はそのまま「上昇傾向」と受け取るのは早いんです。表を見てもらうと分かる通り、年ごとの取引件数が14件から31件と、年によってかなり変動しています。2023年は14件しか成約が記録されておらず、中央値も2,250万円まで落ち込んでいます。
木村相談者
件数が少ないと、何か困ることがあるんですか。
山川不動産の専門家
1年間の成約が10件台〜30件台という規模だと、その年にたまたま高額な物件が数件成約しただけで中央値が大きく動いてしまいます。実際、2022年は21件の成約で中央値3,500万円、価格帯の上側(75%タイル)は5,400万円まで広がっています。件数が少ない年ほど、1件1件の価格が中央値に与える影響が大きくなるということです。
木村相談者
だから「今すぐ売れば高く売れる」とは言い切れないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。この記事では、単年の数字を「上がった」「下がった」と断定するのではなく、直近3年(2022年〜2024年)をまとめた3,500万円を「今の相場の目安」としてお伝えしています。取引件数が少ない年が混ざる市区町村では、複数年をまとめて見た方が実態に近づきやすいためです。
木村相談者
2022年みたいに価格帯の上側が5,400万円まで広がってる年もあれば、2023年みたいに全体的に低い年もあって、ばらつきが大きいですね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。年によって価格帯の広がり方も水準も違うので、1つの年だけを切り取って評価するより、表全体を眺めて「だいたいこのくらいの幅で動いている」というイメージを持ってもらう方が実態に近いです。
石垣市の中古戸建て、年間の取引件数はどれくらいか
木村相談者
話は変わりますけど、そもそも石垣市の戸建てって、そんなに活発に売買されているものなんですか。
山川不動産の専門家
直近の2024年で31件の成約が記録されています。2017年からの8年間で見ると、多い年で31件、少ない年は2023年の14件で、年間14〜31件程度で推移しています。
木村相談者
月にならすと1〜2件くらいのペースってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね。那覇市やうるま市のような人口の多い市区町村と比べると、石垣市の中古戸建て市場は取引の規模自体が小さめです。件数が少ない市区町村ほど、単年の数字の振れ幅が大きくなりやすいので、この記事で直近3年をまとめた数字を「今の相場」としてお伝えしているのはそのためです。
木村相談者
件数が少なすぎて、そもそも参考にならない、ということはないんですか。
山川不動産の専門家
直近3年間で合計66件の成約データがあるので、まったく参考にならないというわけではありません。ただし、単年ごとに区切ると1年あたり14〜31件と少なくなるため、「今年は上がった・下がった」という単年の評価には向いていません。この点は石垣市のような取引件数が少なめの市区町村に共通する特徴です。
木村相談者
石垣市に売りに出したら、すぐ買い手が見つかるものなんですか。
山川不動産の専門家
成約件数は「その年に売買が成立した数」であって、売り出してから成約までの期間を示すものではありません。石垣市は八重山地域の中心都市で、地元での購入需要に加えて島外からの需要が入るケースもありますが、reinfolibの取引データだけでは、売り出しから成約までの具体的な期間までは分かりません。所要期間の見立ては、査定を依頼した不動産会社に確認するのが確実です。
石垣市の中古戸建ては「今が売り時」と言えるのか
木村相談者
結局のところ、うちの戸建ては今売った方がいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。「今が絶対に売り時です」とお伝えすることはありません。データからお伝えできるのは、あくまで判断材料です。
木村相談者
材料でいいので、教えてください。
山川不動産の専門家
お伝えできる材料は大きく3つあります。1つ目は、直近3年の相場は3,500万円で、2017年の水準(2,000万円)と比べると水準としては高い位置にあるということ。2つ目は、ただし取引件数が少なく年ごとの振れ幅が大きい市場なので、今後も同じペースで水準が続く・上がり続けるとは断定できないということ。3つ目は、後ほどご紹介する県内・全国での位置づけを見ると、石垣市は沖縄県内でも中位より上の水準にあるということです。
木村相談者
なるほど。数字が高めだから即決、というわけでもないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。価格の水準はあくまで判断材料の1つで、ご自身の事情やこの先の計画の方が優先されることも多いです。データはあくまで参考情報として使ってください。
沖縄県内・全国で見た石垣市の中古戸建て
木村相談者
さっき出てきた県内5位っていうのは、具体的にどういう比較なんですか。
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データをもとに、沖縄県内12市区町村・全国691市区町村の中古戸建て中央値を並べて順位づけしたものです。石垣市は県内12市区町村中5位、全国691市区町村中149位です。
木村相談者
県内でどのあたりの市町村と近いんですか。
山川不動産の専門家
那覇市の中古戸建て中央値は4,300万円で、石垣市の3,500万円より高い水準です。一方、宮古島市とうるま市はどちらも3,100万円で、石垣市より落ち着いた水準になっています。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 石垣市との差 |
|---|---|---|
| 那覇市 | 4,300万円 | 石垣市より約23%高い |
| 石垣市 | 3,500万円 | - |
| 宮古島市 | 3,100万円 | 石垣市より約11%低い |
| うるま市 | 3,100万円 | 石垣市より約11%低い |
木村相談者
全国で見るとどうなんですか。離島の市だから、そんなに高くないイメージがあったんですが。
山川不動産の専門家
全国で見ても、記事化できるだけの取引データがそろっている691市区町村の中古戸建て中央値の平均はおよそ2,590万円です。石垣市の3,500万円はこの平均より約35%高い水準にあります。
木村相談者
思ったより高いんですね、石垣市の戸建てって。
山川不動産の専門家
そうですね。ただこれも「高いから今すぐ売るべき」という話ではなく、あくまで「他の市区町村と比べるとこういう水準にいる」という位置づけの話として捉えてください。宮古島市のように条件が似た離島の市と比べても、石垣市は同程度かやや高めの水準です。
相場を調べたら、次にやること
木村相談者
相場のイメージはだいぶつかめました。この後、具体的に動くとしたら何をすればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
相場を把握した後の一般的な流れをご紹介しますね。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような、地域の中古戸建て価格の推移・水準を確認する
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、金額や対応を比較する
- 3査定額と担当者の説明を比較する — 提示された金額の根拠(周辺の成約事例・築年数の評価など)を確認する
- 4売却するかどうかを判断する — 査定額・市場の状況・ご自身の事情を踏まえて、売るかどうか、いつ売るかを決める
木村相談者
査定って、申し込んだら必ず売らないといけないものなんですか。
山川不動産の専門家
いいえ、そんなことはありません。査定を受けることと、実際に売却することは別です。今の金額を知っておくだけでも、今後の判断材料になります。特に石垣市のように取引件数が少ない市区町村では、この記事のような集計データだけでなく、実際の物件の状態を見た査定額を確認する価値が大きいと思います。
石垣市の中古戸建て 基本データまとめ
山川不動産の専門家
ここまでの数字を表にまとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 石垣市(沖縄県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)、共同住宅を除く住宅用途) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近3年(2022〜2024年)の相場 | 3,500万円(取引66件) |
| 2024年の年間中央値 | 3,700万円(取引31件) |
| 県内順位 | 12市区町村中5位 |
| 全国順位 | 691市区町村中149位 |
| データの性質 | 取引件数が少ないため、単年の数字は参考値として扱い、直近3年をまとめた水準とあわせて確認することを推奨 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
こうやって表になってると分かりやすいです。
山川不動産の専門家
石垣市の不動産会社と話すときも、この表の数字を1つの基準として持っておくと、説明が理解しやすくなると思います。特に「データの性質」の行は忘れずに意識しておいてください。石垣市は取引件数が少なめの市区町村なので、査定額がこの表の中央値と離れていても、それだけで高すぎる・安すぎると決めつける必要はありません。
木村相談者
件数が少ないのが石垣市の特徴、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。同じ石垣市内でも、市街地に近いエリアと、郊外や海沿いのエリアとでは、土地の広さも含めて条件が大きく異なります。この記事で見てきた中央値や順位は市全体をならした数字なので、実際にご自身の物件がその中でどのあたりに位置するかは、査定を通じて確認するのが一番確実です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になってたことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
石垣市の中古戸建てって、築年数が古くても売れるものなんですか。
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データを見る限り、石垣市では2017年から2024年まで毎年14件以上の中古戸建てが継続して成約しています。ただし、この記事のデータでは築年数ごとに区切って集計できるほどの件数がそろっていないため、築年数別の相場については具体的な数字をお伝えできません。個別の物件の築年数や状態による評価は、査定で確認するのが確実です。
木村相談者
2023年だけ件数も価格もかなり低かったのは、どうしてなんですか。
山川不動産の専門家
reinfolibの取引データからは、2023年に成約した件数が14件と他の年より少なかったこと、その中で価格帯の低めの物件が多く含まれていたことは分かります。ただし、その背景まではこのデータからは分かりません。1年だけを見て「この年は市場が悪かった」と評価するより、複数年を並べて眺める方が実態に近づきます。
木村相談者
今後もこのくらいの価格帯が続くと考えていいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。ここまでお伝えした通り、石垣市は取引件数が少なく単年の振れ幅が大きい市場なので、今後の水準を今回の記事の内容だけで予測することはできません。売却を考えるタイミングが近づいたら、改めて最新の査定額を確認することをおすすめします。
木村相談者
この記事の中央値と、実際に不動産会社が出してくる査定額って、同じ金額になるものなんですか。
山川不動産の専門家
同じにはなりません。この記事の数字は石垣市全体の取引を集計した中央値で、いわば「市全体のものさし」です。一方で査定額は、対象の物件の立地・築年数・土地の形・建物の状態など個別の条件を反映した金額です。中央値より高くなることも低くなることもあります。この記事はあくまで最初の目安として使い、実際の金額は査定で確認してください。
山川不動産の専門家
相場のイメージはつかめたでしょうか。最後に、実際の査定額を確認する方法をご紹介します。
木村相談者
お願いします。
山川不動産の専門家
売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみるのがおすすめです。複数社に同時に依頼できる、不動産の一括査定サービスをご紹介します。