木村相談者
すみません、沖縄市で一戸建てに住んでるんですけど、これって今売ったらどのくらいになるものなんですか。なんとなく相場が気になってて。
山川不動産の専門家
沖縄市の中古戸建て（宅地・土地と建物）ですね。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データをもとに、一緒に見ていきましょう。数字が動いている街なので、ざっくりの傾向からお話ししますね。
木村相談者
お願いします。売る予定が決まってるわけじゃないんですけど、知っておきたくて。
山川不動産の専門家
それがちょうどいい距離感だと思います。売ると決めていなくても、相場を知っておくこと自体に意味があります。今日はまず価格の推移、次に取引件数、それから沖縄県内・全国での位置づけの順にお話しします。
木村相談者
そもそもなんですけど、この「中古戸建て」ってどこまでの範囲を指してるんですか。うちは古い平屋なんですけど。
山川不動産の専門家
この記事で扱っているのは、宅地のうち土地と建物がセットで取引された、住宅・共同住宅以外の用途の物件です。分かりやすく言うと、いわゆる一戸建てや土地付き住宅がここに入ります。逆に、農地や林地として取引されたものは含みません。木村さんの平屋のお住まいも、このカテゴリに入る取引データですね。
木村相談者
なるほど、マンションとかアパートとは別に見てるってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。マンションは別の集計になるので、この記事では戸建てだけに絞ってお話しします。もう一つ大事な点なんですが、ここで使っているのは実際に成約した取引価格です。不動産ポータルサイトに載っている「売り出し価格」とは違って、実際に買い手がついた金額をもとにしているので、相場の実態に近い数字だとご理解ください。
価格推移 ― 8年間の中央値とばらつき
山川不動産の専門家
まずは価格の中央値の動きです。2017年から2024年までの、沖縄市の中古戸建て（宅地・土地と建物）の年ごとの中央値をグラフにしました。
木村相談者
2017年が2,950万円で、2021年が3,500万円…結構上がってません？
山川不動産の専門家
年によって上下していて、一直線に右肩上がりというわけではないんです。表にすると分かりやすいので、まず見てください。
| 年 | 中央値 | 価格の中間帯（25%〜75%） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,950万円 | 2,000万円〜3,900万円 | 64件 |
| 2018年 | 3,000万円 | 2,100万円〜3,800万円 | 51件 |
| 2019年 | 3,150万円 | 2,225万円〜3,800万円 | 46件 |
| 2020年 | 3,250万円 | 2,625万円〜4,200万円 | 74件 |
| 2021年 | 3,500万円 | 3,150万円〜4,300万円 | 55件 |
| 2022年 | 3,300万円 | 2,500万円〜3,725万円 | 40件 |
| 2023年 | 3,200万円 | 2,000万円〜4,600万円 | 49件 |
| 2024年 | 3,550万円 | 2,525万円〜4,675万円 | 50件 |
木村相談者
あれ、2022年と2023年はちょっと下がってますね。それに2023年の「中間帯」、2,000万円から4,600万円って幅すごくないですか。
山川不動産の専門家
そこが沖縄市の中古戸建てを見るときのポイントです。同じ年に取引された物件でも、安い方と高い方でかなり開きがあります。2023年で言うと、価格の低いほうから数えて4分の1あたりが2,000万円、高いほうから4分の1あたりが4,600万円で、2倍以上の差があります。土地の広さや建物の状態、エリアによって価格の付き方が大きく変わる街ということですね。
木村相談者
2019年の3,150万円から2021年の3,500万円まで上がって、そのあと2022年・2023年で少し下がって、2024年でまた3,550万円まで戻ってる…って感じですか。
山川不動産の専門家
数字だけ追うとそう見えますね。ただ、この上下の幅は「相場そのものが毎年上下している」というより、その年にたまたま取引された物件の顔ぶれが違うことの影響が大きいと考えています。2020年は74件と取引が多く、いろいろな価格帯の物件が混ざりやすい年でした。逆に2022年は40件と少なめで、中央値が動きやすい年だったとも言えます。件数と中央値は合わせて見る必要があるんです。
山川不動産の専門家
そこで、直近の2022年から2024年の3年分をまとめて見ると、中央値はおよそ3,300万円です。単年の数字だけを見るより、こちらのほうが沖縄市の今の相場感に近いと考えています。
木村相談者
3,300万円くらいが今の目安ってことですね。年によって上下するのは、たまたま取引された物件の中身が違うから、ということですか。
山川不動産の専門家
そうですね。取引件数自体は毎年40件から70件台とそれなりにあるんですが、土地が広い物件と狭い物件、新しい物件と古い物件が混ざって取引されるので、中央値そのものが年ごとに動きやすいんです。件数の推移も見てみましょう。
取引件数の推移
木村相談者
さっきの表にも件数が出てましたけど、これって多いほうなんですか。
山川不動産の専門家
2017年から2024年まで、年間40件台から70件台で推移していて、極端に少ない年はありません。2020年の74件が一番多く、2022年の40件が一番少ない年です。取引自体は毎年一定数あるので、相場を語れるだけのデータはそろっています。ただし、さきほどお話ししたように件数はあっても物件ごとの価格差が大きいので、中央値の1年単位の上下ではなく、複数年でまとめた水準で見ることをおすすめしています。
木村相談者
直近3年、つまり2022年から2024年の3年間だと、合計で何件くらいの取引があるんですか。
山川不動産の専門家
3年間を合わせると139件です。この139件の中央値をとったものが、さきほどお伝えした約3,300万円になります。単年ごとに40件・49件・50件と見るより、3年分まとめて139件で見たほうが、たまたま極端な物件が混ざる影響を受けにくく、沖縄市の相場としては読みやすい数字になります。
木村相談者
なるほど。件数が少ないから信頼できないってわけじゃなくて、物件のばらつきが大きいから慎重に見てる、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
まさにその通りです。ちなみに、いま沖縄市に築何年くらいのお住まいですか。
木村相談者
えっと、正確な築年数はちょっとうろ覚えで…。
山川不動産の専門家
大丈夫です。沖縄市のデータは築年数帯ごとに分けて出せるほど各帯の件数が十分ではないので、今日は市全体の中央値ベースでお話ししていますね。個別の物件の状態や土地の形状によっても差が出るので、正確な金額を知りたい場合は、後ほどお話しする査定を使うのが一番確実です。
木村相談者
わかりました。じゃあ、この3,300万円っていう数字は、沖縄県の中でも高いほうなんですか、低いほうなんですか。
沖縄市の相場は県内・全国でどのくらいの位置か
山川不動産の専門家
いい質問です。まず順位からお伝えすると、沖縄市の中古戸建て中央値は沖縄県内12市町村中7位、全国691市区町村中177位です。県内では中間よりやや下、全国で見ると上位4分の1くらいの水準になります。
木村相談者
近くの市と比べるとどうなんですか。
山川不動産の専門家
沖縄本島中南部の主な市町村と並べてみますね。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 対象期間 |
|---|---|---|
| 浦添市 | 4,600万円 | 2024年（単年） |
| 那覇市 | 4,300万円 | 直近数年の参考値 |
| 豊見城市 | 4,100万円 | 直近数年の参考値 |
| 読谷村 | 3,700万円 | 2024年（単年） |
| 沖縄市（このページ） | 3,300万円 | 直近3年の参考値 |
| うるま市 | 3,100万円 | 2024年（単年） |
| 南城市 | 3,000万円 | 直近数年の参考値 |
| 糸満市 | 2,800万円 | 直近数年の参考値 |
木村相談者
浦添市とか那覇市よりは安くて、うるま市とか南城市よりは高いくらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。那覇市に近いエリアほど中央値が高くなる傾向はありますが、沖縄市は本島中部の中心的な市なので、その中間あたりに位置していると言えます。ここでの数字はあくまで市区町村全体の中央値なので、同じ沖縄市の中でもエリアや土地の広さによって実際の価格は変わります。
木村相談者
表の「対象期間」のところ、市によって「2024年（単年）」だったり「直近数年の参考値」だったり違うのはなぜですか。
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。浦添市やうるま市、読谷村は、取引される物件の価格が年ごとに比較的そろっていて、1年分のデータだけでも安定した中央値が出せます。一方で沖縄市を含む那覇市・豊見城市・南城市・糸満市は、沖縄市と同じように物件ごとの価格差が大きいタイプで、1年分だけだとブレが出やすいため、複数年をまとめた参考値として示しています。「参考値」という表記は、データが劣っているという意味ではなく、見方を変えて示しているという意味です。
木村相談者
数字の位置は分かりました。じゃあ結局、今って売り時なんですか？
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここは正直にお伝えしたいんですが、「今が売り時です」と断定することはできません。理由は2つあります。
山川不動産の専門家
データが示せるのは「相場がどのくらいの水準にあるか」という材料までです。直近3年の中央値がおよそ3,300万円であること、県内12市町村中7位という位置にあること、これらは事実としてお伝えできます。ただ、それを踏まえて「今売るべきか」を決めるのは、木村さんご自身の状況次第です。
木村相談者
個別の事情って、例えばどういうことですか。
山川不動産の専門家
住み替えのタイミング、相続した物件をどうするか、ローンの残りをどう考えるか、資金がいつ必要になるか、といったことです。同じ「中央値3,300万円」という相場を見ても、住み替え先が決まっていてすぐ動きたい方と、当面は住み続けようと考えている方とでは、取るべき行動は変わってきます。相場のデータは判断材料の一つであって、答えそのものではありません。
木村相談者
焦らなくていい、ってことですね。
山川不動産の専門家
はい。売却を急かすつもりは全くありません。相場を知っておいて、実際に動くタイミングはご自身のペースで決めていただければと思います。とはいえ、正確な金額はこの記事の中央値だけでは分からないので、気になったタイミングで査定を受けてみるのも一つの手です。
木村相談者
じゃあ、実際に相場を調べたいと思ったら何をすればいいんですか。
相場を調べたら、次にやること
山川不動産の専門家
大きく3ステップです。
- 1相場の目安を確認する — このページの中央値（直近3年でおよそ3,300万円）と、ご自身の物件の土地面積・建物の状態を照らし合わせます。
- 2一括査定サービスで複数社に査定を依頼する — 沖縄市の取引実績がある不動産会社から、実際の査定額を出してもらいます。1社だけだと相場と大きくずれることがあるため、複数社で比較するのが基本です。
- 3査定額と相場を見比べて判断する — 出てきた査定額が市場の水準に近いかを確認し、売るかどうか、売るならいつにするかをご自身のペースで決めます。
木村相談者
いきなり1社に決めなくていいんですね。
山川不動産の専門家
比較すること自体が、適正な価格を把握する一番の近道です。査定額は会社によって差が出ることも珍しくないので、複数社に依頼して見比べることをおすすめしています。
木村相談者
査定を頼むタイミングって、いつ頃がいいんですか。今すぐじゃなくても大丈夫ですか。
山川不動産の専門家
大丈夫です。査定はいつ受けても構いません。売却時期が具体的に決まっていない段階でも、相場を把握しておく目的で先に査定を受けておく方もいます。逆に、売却を具体的に検討し始めたタイミングで受ける方も多いです。どちらのタイミングで動くかは、木村さんのご都合次第で問題ありません。
基本情報まとめ
山川不動産の専門家
ここまでの数字を表にまとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 沖縄県沖縄市 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て（宅地・土地と建物、住宅系） |
| 直近3年の中央値 | 約3,300万円（2022年〜2024年のプール中央値） |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| データ区分 | 参考値（物件ごとの価格の幅が大きいため単年の方向は断定していません） |
| 県内順位 | 12市町村中7位 |
| 全国順位 | 691市区町村中177位 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報） |
木村相談者
この表、あとで見返すのに便利ですね。
山川不動産の専門家
そうしていただけると嬉しいです。最後に、よくある質問にもお答えしておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
沖縄市の中古戸建てって、今後値上がりしそうですか。
山川不動産の専門家
それを確実にお答えすることはできません。過去8年の中央値は2,950万円から3,550万円の範囲で上下していて、一方向に動き続けているわけではないんです。将来の価格を予測するデータではなく、あくまで過去の取引実績なので、その点はご理解いただけたらと思います。
木村相談者
3,300万円っていう数字、うちの物件にそのまま当てはまるものなんですか。
山川不動産の専門家
いえ、これは沖縄市全体の中央値です。土地の広さや建物の築年数、エリアによって実際の価格はかなり変わります。ご自身の物件に近い金額を知りたい場合は、査定を受けるのが一番確実です。
木村相談者
査定を頼んだら、絶対売らないといけないんですか。
山川不動産の専門家
いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで金額を知るためのもので、そのあと売るかどうかは自由に決められます。査定を受けたのに見送る、というのはよくあることです。
木村相談者
この記事の数字って、何件くらいの取引をもとにしているんですか。
山川不動産の専門家
直近3年（2022年〜2024年）で139件、2017年からの8年間で通算すると429件の取引データをもとにしています。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際の成約価格の集計です。
木村相談者
よく分かりました。ありがとうございます。
山川不動産の専門家
こちらこそ、ご相談ありがとうございました。相場を知ったうえで、ご自身のタイミングで検討していただければと思います。実際の金額が気になったら、下記の査定サービスから複数社に依頼してみてください。
沖縄市の中古戸建て、実際の査定額を確認する
山川不動産の専門家
相場が分かったところで、最後に実際の査定額を確認する方法をお伝えしますね。複数社に一度に依頼できる一括査定サービスを使うと、比較がしやすくなります。
木村相談者
これ、全部使わないといけないわけじゃないですよね。