那覇市の中古マンション、いま相場はどうなってる？
木村相談者
すみません、那覇市で中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。今って相場的にどうなんですかね？
山川不動産の専門家
はい、お聞かせいただければと思います。まず結論から言うと、那覇市の中古マンション価格は2017年以降、はっきりと上昇傾向にあります。国交省の不動産情報ライブラリ（reinfolib）に登録されている実際の成約データを見ながら説明しますね。
木村相談者
実際の成約データってことは、売り出し中の値段とは違うんですか？
山川不動産の専門家
そこ、大事なポイントです。不動産ポータルサイトに出ている金額の多くは「売り出し希望価格」で、実際にいくらで売れたかとは別物なんです。私たちがお見せする数字は実際に取引が成立した価格（成約価格）だけを集計したものなので、相場観としての精度がまったく違います。売り出し価格は最終的に値引き交渉で下がることも多いので、成約ベースで見る方が実態に近いんです。
木村相談者
なるほど、それは知らなかったです。ちなみにうちのマンション、築7年くらいなんですけど、そういうのも分かるんですか？
山川不動産の専門家
築年数別の相場も後ほど詳しく見ていきましょう。まずは那覇市全体の価格推移から確認していきますね。
山川不動産の専門家
那覇市の中古マンション、2017年から2024年までの中央値（取引価格の真ん中の値）の推移はこちらです。
| 年 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,300万円 | 121件 |
| 2018年 | 2,600万円 | 135件 |
| 2019年 | 2,400万円 | 141件 |
| 2020年 | 3,000万円 | 127件 |
| 2021年 | 3,000万円 | 289件 |
| 2022年 | 3,100万円 | 251件 |
| 2023年 | 3,300万円 | 278件 |
| 2024年 | 3,400万円 | 350件 |
木村相談者
おお、けっこう上がってますね。2017年からだと結局どれくらい変わったんですか？
山川不動産の専門家
2017年の中央値2,300万円から2024年の3,400万円まで、8年間で+47.8%の上昇です。直近1年（2023年→2024年）で見ても+3.0%上がっています。ただ、これは「那覇市全体でこう動いた」という事実であって、個別のマンションが同じように値上がりしているとは限らない、というのは頭に置いておいてください。階数や日当たり、リフォームの有無などで個別の物件の価格は大きく変わります。
木村相談者
そこは注意ですね。2019年だけちょっと下がってるのが気になったんですが、これは何かあったんですか？
山川不動産の専門家
2018年の2,600万円から2019年は2,400万円に下がっていますね。この規模の年ごとの上下は、成約件数がそこまで多くない年だと物件の入れ替わりだけでも起きうる動きです。141件というのは統計としては十分な件数ですが、それでも「たまたまその年に安めの築古物件の成約が重なった」といった影響はゼロにはできません。単年の増減に一喜一憂するより、2017年から2024年までの大きな流れで見る方が実態をつかみやすいです。
木村相談者
たしかに、1年だけ見ると振り回されそうですね。
那覇市の中古マンション、取引件数の推移も見てみよう
山川不動産の専門家
価格の話と合わせて、取引件数の推移も見ておきましょう。ここは「このデータがどれくらい信頼できるか」を判断する材料にもなります。
木村相談者
件数が多いほど信頼できるってことですか？
山川不動産の専門家
そうです。上の表を見てもらうと分かる通り、2017年は121件、2021年に289件まで増え、2024年は350件です。2024年は年間350件の成約があり、これは沖縄県内でもかなり厚みのあるデータ量です。件数が少ない市区町村だと年による振れが大きく出やすいんですが、那覇市はこの水準の件数があるので、価格の方向性（上昇トレンド）を事実として提示できる市区町村に分類されています。取引が薄い市区町村ではこの言い方はできず、「参考値」としてしか出せません。那覇市はそこをクリアしているエリアです。
木村相談者
じゃあ、けっこう信頼していい数字ってことですね。マンションが多いエリアだから件数も多いんでしょうか。
山川不動産の専門家
那覇市は沖縄県の県庁所在地で、中古マンションの流通量そのものが県内で最も多いエリアの一つです。それもあって統計として安定した数字が取れています。件数の推移を見ても、2017年の121件から2024年には350件と、8年でおよそ3倍近くまで市場そのものが拡大していることが分かりますね。
木村相談者
件数が増えてるのはいいことなんですか？それとも売りにくくなってるってこと？
山川不動産の専門家
どちらとも言えます。取引件数が増えているのは、それだけ買い手も売り手も動いているということなので、売却をする側にとっては「買い手を見つけやすい市場」という見方もできます。一方で似たような物件の供給が増えれば、競合物件との比較にはなります。件数の増加そのものを「売りやすい／売りにくい」のどちらか一方に断定するのは早計で、実際に売り出してみないと分からない部分もあります。
木村相談者
取引の中身も知りたいんですが、築年数によって価格ってだいぶ違うものなんですか？
築年数帯別に見る那覇市の中古マンション相場
山川不動産の専門家
そこがまさに、うちのマンションを考えるうえで一番知りたいところだと思います。那覇市全体の中央値だけを見ても、自分の物件がどのくらいの水準なのかはピンとこないですよね。ここでは直近3年間（2022〜2024年）に成約した879件のデータを、築年数の帯ごとに分けて見てみます。全体の中央値がこの3年間で3,300万円というのも、参考として頭に入れておいてください。
| 築年帯 | 中央値 | 価格帯（p25〜p75） | 件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,300万円 | 3,700万円〜5,200万円 | 254件 |
| 築11-20年 | 3,850万円 | 3,425万円〜4,750万円 | 174件 |
| 築21-30年 | 2,700万円 | 2,300万円〜3,200万円 | 206件 |
| 築31年〜 | 1,500万円 | 980万円〜2,000万円 | 204件 |
木村相談者
うちは築7年なので「〜築10年」の帯ですね。中央値4,300万円か…思ったより高いかも。
山川不動産の専門家
築10年以内の帯は中央値4,300万円、254件のデータに基づく数字で、全体の中央値3,400万円よりだいぶ高い水準にあります。築浅の物件が全体の平均を押し上げている構造ですね。ただし価格帯を見ると3,700万円〜5,200万円と幅があるので、階数や向き、管理状態によって実際の金額はかなり変わってきます。あくまで「このエリアの築7年前後はこのくらいのレンジで取引されている」という目安として捉えてください。
木村相談者
逆に築31年以上だと1,500万円ってかなり下がりますね。
山川不動産の専門家
そうですね、築31年以降の帯は中央値1,500万円、価格帯は980万円〜2,000万円です。築古になるほど価格が下がる傾向は那覇市に限った話ではありませんが、築11-20年（3,850万円）から築21-30年（2,700万円）にかけての下がり方が比較的大きいので、築20年前後を境に評価が変わりやすいエリアと言えそうです。木村さんの物件は築浅帯に入っているので、今のところは価格面では有利な位置にいます。
木村相談者
件数もけっこう多いんですね、この帯ごとの区分。
山川不動産の専門家
はい、どの帯も200件前後のデータがあるので、それぞれの帯の中央値は統計としての裏付けがしっかりしています。件数が少ない帯だと「たまたま高額物件が多かっただけ」というブレが出やすいんですが、那覇市はどの築年帯も十分な件数があるので、帯ごとの傾向として参考にしていただける数字です。
木村相談者
なるほど、自分の帯で見るとイメージが変わりますね。ちなみに他の市とか、沖縄県全体で見て那覇市ってどうなんですか？
沖縄県内・全国と比べるとどうか
山川不動産の専門家
ここは客観的な数字で比較してみましょう。那覇市の中古マンション中央値3,400万円は、全国464市区町村（データが十分にそろっている市区町村のみ）の中で65位、上位14%程度の水準です。全国平均（2,287万円）と比べると、およそ1.5倍の価格帯にあります。
木村相談者
全国的に見てもけっこう高い方なんですね。県内だとどうですか？
山川不動産の専門家
沖縄県内でデータが十分にそろっている市町村の中では2番目に高い水準です。近隣エリアと並べるとこんな感じです。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 北谷町 | 4,200万円 | 参考値（取引が少ないため） |
| 那覇市 | 3,400万円 | +47.8% |
| 浦添市 | 2,900万円 | 参考値（取引が少ないため） |
| 宜野湾市 | 2,900万円 | 参考値（取引が少ないため） |
| 沖縄市 | 2,600万円 | 参考値（取引が少ないため） |
木村相談者
北谷町の方が高いんですね、意外です。
山川不動産の専門家
北谷町は単価が高めに出ていますが、取引件数がまだ少なく方向性を断定できる段階のデータではないので、あくまで参考値扱いです。その点、那覇市は件数・年数ともに十分なデータがあるので、上昇率+47.8%という数字を事実として提示できます。上昇率の全国順位で見ても217市区町村中67位で、上位31%程度に入る伸び方です。
木村相談者
そう考えると那覇市は数字がしっかりしてる分、判断材料としては使いやすそうですね。
山川不動産の専門家
そうですね。件数が少ないエリアだと「たまたま高い物件が売れただけ」という可能性を排除しきれませんが、那覇市は年間300件を超える取引がある分、統計としての信頼度は高いと言えます。周辺市町村と比べて突出して高いわけではないので、「那覇市だけが特殊な値動きをしている」というより、県内の中でも比較的安定して上昇してきたエリア、という見方ができます。
木村相談者
そのあたりの位置づけが分かると、なんとなく安心感がありますね。数字で見せてもらえると、感覚だけで判断するより納得しやすいです。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。感覚的な「なんとなく高そう」「なんとなく下がってそう」ではなく、実際の成約データに基づいた数字で確認していただくのが、このサイトの一番の目的でもあります。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
これだけ見ると「今売った方がいいのかな」って気もしてきました。
山川不動産の専門家
気持ちは分かりますが、そこは一度立ち止まって考えていただきたいところです。価格が上昇傾向にあるという事実と、木村さんにとって売却に適したタイミングかどうかは別の話です。上昇が続くとは限りませんし、逆にまだ上がる余地があるかもしれません。将来の値動きを正確に予測できる人は誰もいません。
木村相談者
たしかに、絶対こうなるとは言えないですもんね。
山川不動産の専門家
そうなんです。売却を考えるタイミングは、住み替えのご予定があるか、資金的な事情があるか、住宅ローンの残債とのバランスはどうか、といった木村さんご自身の状況によって決まるものです。データはあくまで「今のマーケットはこういう状態です」という判断材料の一つとして使っていただくのがいいと思います。
木村相談者
じゃあ、次にやることとしては査定を受けてみるのがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そうですね、相場感がつかめたところで、実際にご自宅の査定額を確認してみるのが次のステップです。査定を受けたからといって売却しないといけないわけではないので、その点は安心してください。
相場を調べたら次にやること
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような市区町村単位の価格推移・築年帯別の相場感をつかむ
- 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 物件ごとの個別事情（階数・向き・管理状態など）を反映した金額を、複数の不動産会社から取り寄せる
- 3査定額を比較する — 会社によって査定額や提案内容は変わるので、1社だけで判断しない
- 4売るかどうかは自分のタイミングで決める — 査定はあくまで情報収集。売却の義務は一切ない
木村相談者
分かりました。とりあえず査定だけ受けてみて、そこから考えてみます。無理に急いで決めなくてもいいってことですよね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場を知ること自体には価値がありますが、売却の意思決定を急ぐ必要はまったくありません。気になったタイミングで、まずは情報収集からで大丈夫です。
那覇市の中古マンション 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象データ | 中古マンション等（reinfolib XIT001 成約価格情報） |
| データ集計期間 | 2017年〜2024年（築年帯別は2022〜2024年の3年間をプール） |
| 直近中央値 | 3,400万円（2024年、350件） |
| 8年間の変化率 | +47.8% |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（reinfolib） |
木村相談者
ちなみに、うちは戸建てじゃなくてマンションなんですけど、那覇市の戸建てってどうなんですか？友達が聞きたがってて。
山川不動産の専門家
那覇市の中古戸建て・土地の相場についても別にまとめていますので、そちらもぜひ見てみてください。マンションとは値動きの傾向が違う部分もあります。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか確認させてください。那覇市のマンション価格は今後も上がり続けるんですか？
山川不動産の専門家
それは誰にも分かりません。2017年から2024年までは上昇傾向が続いていますが、今後も同じペースで上がる保証はどこにもありません。過去の傾向として事実をお伝えすることはできますが、将来の予測はできない、というのが正直なところです。
木村相談者
築古のマンションはもう売れないってことですか？
山川不動産の専門家
そんなことはありません。築31年以上の帯でも204件の成約実績があり、中央値1,500万円で取引が成立しています。価格帯は下がりますが、需要自体がなくなっているわけではないです。
木村相談者
査定を受けると必ず不動産会社から営業の連絡が来ますか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスに申し込むと、提携する不動産会社から連絡が来る仕組みが一般的です。ただし、売却の意思がないことを伝えれば、それ以上の営業を控えてもらうこともできます。情報収集の段階で気軽に使っていただいて大丈夫です。
木村相談者
那覇市の中古マンションは、他の市区町村と比べて特別高いエリアなんですか？
山川不動産の専門家
全国平均と比べると約1.5倍の水準で、464市区町村中65位です。ただし沖縄県内では北谷町の方が中央値が高く出ています。「特別突出している」というより、県内でも比較的しっかりした需要があるエリア、という位置づけです。
木村相談者
築年帯によって売るタイミングを変えた方がいいんでしょうか？
山川不動産の専門家
築年帯そのものより、木村さんご自身の事情の方が優先度は高いです。ただ参考情報として、築10年以内の帯は中央値4,300万円と相対的に高い水準にあるので、築浅のうちに相場を確認しておくこと自体には意味があります。売却するかどうかは、そのうえで判断していただければと思います。