宮崎市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、うちのマンション、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。宮崎市の中古マンションって、今どれくらいの値段がついてるものなんですか？

山川不動産の専門家

いいご質問ですね。国交省の不動産情報ライブラリに集計されている宮崎市の実際の成約データで見ると、2024年の中古マンションの中央値は2,000万円です。年間211件の取引を集計した数字なので、印象ではなく実際の成約に基づく数字とお考えください。

木村相談者

211件も取引があるんですね。思ったより多いです。

山川不動産の専門家

はい、宮崎市は宮崎県内で唯一、この記事のように単年でもある程度安定した相場を示せるだけの取引件数がある市です。まずは価格がどう動いてきたか、順を追って見ていきましょう。

宮崎市の中古マンション価格はどう推移してきたか

山川不動産の専門家

まず価格の推移からです。2017年から2024年までの8年間、宮崎市の中古マンション中央値は次のように動いています。

木村相談者

あ、けっこう右肩上がりですね。2017年と比べたらだいぶ違う。

山川不動産の専門家

2017年の1,300万円から2024年の2,000万円まで、8年間で+53.8%の上昇です。ただし直近1年、2023年から2024年にかけては中央値2,000万円のまま横ばいで、変化率は0.0%でした。8年という長い期間では上がってきましたが、直近1年だけを見ると足踏みしている、というのが正確な言い方です。

木村相談者

なるほど、ずっと同じペースで上がってるわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

そうです。2020年から2021年にかけての伸びが大きく、そこから2023年にかけてはやや緩やかになっています。「ずっと右肩上がり」と単純化せず、年ごとの動きを見るのが大事です。取引件数の話に移る前に、この価格推移が何を意味するか、次のセクションで見ていきましょう。

取引件数から見る宮崎市マンション市場の厚み

木村相談者

さっき211件って言ってましたけど、これって多いんですか？少ないんですか？

山川不動産の専門家

表をもう一度見ていただくと、2017年は79件、2024年は211件と、取引件数自体も年々増えてきています。件数が増えているということは、それだけ売買が活発になっているということです。件数が極端に少ない市だと、1件の特殊な取引で中央値が大きく動いてしまうことがありますが、宮崎市は年間200件を超える取引があるので、中央値の信頼性は比較的高いと言えます。

木村相談者

じゃあこの数字、けっこう信用していいってことですね。

山川不動産の専門家

はい。国交省の集計上、宮崎市の中古マンションは単年のデータだけでも相場の方向性を語れる水準にあると判断されています。これが宮崎県内で宮崎市だけという理由でもあります。他の市町村は取引件数が少なく、単年の相場を断定的に語るのは難しいのが実情です。

木村相談者

中央値っていうのはよく聞きますけど、実際はもっとバラつきありますよね？

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。中央値は「ちょうど真ん中の1件の価格」であって、実際の取引はもっと幅があります。直近3年の価格帯を見てみましょう。

価格のばらつき（レンジ）から見る宮崎市マンション市場

木村相談者

けっこう幅がありますね。1,300万円台から2,700万円台まで。

山川不動産の専門家

この幅の広さは、築年数や立地、専有面積の違いによって生まれていると考えられます。中央値だけを見て「宮崎市のマンションは2,000万円」と決めつけるのではなく、このレンジのどのあたりに自分の物件が当てはまりそうかを考えることが大切です。

木村相談者

なるほど、この幅の中でうちの物件がどのあたりかっていうのが気になります。

山川不動産の専門家

そこで参考になるのが、築年帯別の相場です。次に見てみましょう。

木村相談者

そうなんですね。うちのマンションは築25年くらいなんですけど、この2,000万円っていうのは新しいマンションも古いマンションも全部ならした数字ですよね？築年数によって全然違いそうな気がします。

山川不動産の専門家

鋭いですね。まさにそこが次のポイントです。

築年帯別に見る宮崎市マンションの相場

山川不動産の専門家

2022年から2024年の取引を築年帯別に分けると、次のようになります。

木村相談者

あ、築21-30年で1,700万円なんですね。さっきの全体の中央値2,000万円より下がってる。

山川不動産の専門家

そうなんです。木村さんの築25年前後のマンションだと、全体の中央値2,000万円ではなく、この1,700万円という水準の方が実態に近い可能性が高いです。築年帯ごとに件数も100件以上あり、価格のばらつきも比較的狭い範囲に収まっているので、参考にしやすい数字です。

木村相談者

なるほど、全体の平均だけ見てたら勘違いするところでした。ちなみに築31年以上とかもっと古いのはどうなんですか？

山川不動産の専門家

そこは正直にお伝えすると、築31年以上の帯は取引件数はある一方で、物件ごとの価格差が非常に大きく、代表的な中央値を1つの数字で示すのが難しい状態です。リフォームの有無や管理状態によって価格が大きく変わるためで、この記事では無理に1つの数字にまとめていません。木村さんのように築21-30年の帯であれば、1,700万円という数字が実勢に近い目安になります。

山川不動産の専門家

ここまでで価格の推移と、木村さんの築年帯に近い相場感が見えてきました。次は宮崎市の数字が、他の都市と比べてどのくらいの水準なのかを見てみましょう。

宮崎市の相場は全国・県内でどのくらいの位置か

木村相談者

この2,000万円っていうのは、他の街と比べて高いんですか、安いんですか？

山川不動産の専門家

全国の中古マンション相場データがある464市区町村の中で、宮崎市は価格水準で217位です。ちょうど真ん中よりやや上位というくらいの位置です。同じ条件でデータが十分にある市区町村の平均中央値は約2,885万円なので、宮崎市の2,000万円はそれよりやや低い水準にあります。

木村相談者

県内では他の市とかと比べられないんですか？

山川不動産の専門家

実は宮崎県内で、この記事のように単年でも安定した相場を示せる中古マンションのデータがあるのは、現時点では宮崎市だけです。ですので県内順位という形での比較はできませんが、代わりに近隣の九州の主要都市と比べてみましょう。

木村相談者

へえ、宮崎市より熊本市中央区とか大分市の方が安いんですね。ちょっと意外です。イメージだけで「都会の方が高い」と思い込んでいました。

山川不動産の専門家

そうなんです。価格の絶対水準では鹿児島市が一番高く、宮崎市は九州の主要都市の中では中位くらいです。ただ8年間の上昇率で見ると、宮崎市の+53.8%は熊本市中央区の+54.2%とほぼ同水準で、大分市の+90.0%ほどではないものの、鹿児島市の+38.9%より高いペースで上がってきました。「価格の絶対水準」と「上昇のペース」は別の指標なので、両方見ると偏らずに判断できます。

木村相談者

上昇率だけで見た順位みたいなのはあるんですか？

山川不動産の専門家

あります。8年間の上昇率が算出できる全国217市区町村の中で、宮崎市は上昇率48位です。上位3割弱に入る水準で、価格水準の全国217位と比べると、上昇のペースの方が相対的に良い位置にいると言えます。県内では、こちらも比較対象となるデータがある市が宮崎市のみのため、1位/1市中という扱いになります。

木村相談者

数字だけ見るとけっこう複合的なんですね。

山川不動産の専門家

はい、単純に「高い・安い」だけで判断せず、こういう複数の切り口を組み合わせて見るのがおすすめです。次は、こうした数字を踏まえて「売り時」をどう考えるかについてお話しします。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

結局、今って売り時なんですか？

山川不動産の専門家

そこが一番聞かれる質問なんですが、正直にお答えすると「今が絶対に売り時です」とは言えません。お伝えできるのは事実だけです。8年間で価格は+53.8%上昇してきた、直近1年は横ばい、木村さんの築年帯だと1,700万円が目安の水準、というところまでです。

木村相談者

そうですよね、そんな単純な話じゃないですもんね。

山川不動産の専門家

ここから先の判断材料になるのは、木村さんご自身の事情です。住み替えのタイミング、ローンの残り、次の住まいの計画など、市場のデータだけでは分からない部分の方が、実際には大きく影響します。市場データは「今が客観的にどういう状況か」を知るための材料であって、「売るべきかどうか」の答えそのものではありません。

木村相談者

なるほど、まずは相場を知った上で、自分の事情と照らし合わせて考えるってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。相場感がつかめたところで、実際にどうやって具体的な金額を確認していくか、次のステップを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの数字はあくまで市全体・築年帯ごとの集計値です。木村さんのマンションの実際の価格を知るには、個別の査定が必要になります。一般的な流れは次のとおりです。

木村相談者

査定って、申し込んだら絶対売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けたからといって売却の義務は一切生じません。あくまで「今売ったらいくらになりそうか」を知るための無料の情報収集手段です。査定額を見てから「やっぱり今は売らない」という判断も、もちろん問題ありません。

木村相談者

わかりました。じゃあこの記事のデータって、いつの時点のものなんですか？

山川不動産の専門家

対象データや出典を最後にまとめておきますので、そちらを確認してみてください。

基本情報まとめ

木村相談者

国が出してるデータなんですね、それなら安心です。

山川不動産の専門家

はい、独自の推測ではなく、実際に成立した取引の情報をもとにした数字です。不動産会社の売り出し価格ではなく、実際に売買が成立した価格を集計している点が、この記事の数字の特徴です。最後に、宮崎県内や近隣の他の記事もいくつかご紹介しておきます。

宮崎県内・九州の他のエリアも見てみる

山川不動産の専門家

宮崎市の中古戸建て・土地の相場が気になる方は、宮崎市の中古戸建て売り時記事もあわせてご覧ください。宮崎市の中古戸建ての中央値は1,800万円です（こちらは物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定せず年次単位の目安としての掲載になります）。

木村相談者

戸建ても気になってたので見てみます。

山川不動産の専門家

マンションについては、九州の主要都市として熊本市中央区、大分市の記事も比較材料になるかと思います。

木村相談者

ありがとうございます、いろいろ見てみます。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか聞いてもいいですか？

山川不動産の専門家

もちろんです。よく聞かれる質問をまとめておきますね。

木村相談者

宮崎市の中古マンションは今後も値上がりしますか？

山川不動産の専門家

将来の価格を予測することはできません。過去8年間は+53.8%上昇してきたという事実はお伝えできますが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。市場は金利や需給など様々な要因で変わります。

木村相談者

築の古いマンションはどう調べればいいですか？

山川不動産の専門家

築31年以上の帯は物件ごとの価格差が大きく、この記事の集計だけでは代表的な相場を示しにくいのが実情です。管理状態やリフォーム履歴によって価格が大きく変わるため、個別に査定を受けて確認することをおすすめします。

木村相談者

マンションと戸建て、どちらのデータを見ればいいですか？

山川不動産の専門家

お持ちの物件の種別に合わせて見るのが基本です。木村さんのようにマンションをお持ちならこの記事、戸建てや土地をお持ちなら別記事の中古戸建てデータを参照してください。

木村相談者

宮崎市内でもエリアによって価格は違いますか？

山川不動産の専門家

エリアによる価格差は実際にあると考えられますが、この記事のデータは宮崎市全体を対象にした集計で、町丁目単位の内訳までは出せません。エリアごとの詳しい価格を知りたい場合は、この記事の相場感を土台にしつつ、個別の査定でエリア特性を踏まえた金額を確認するのがおすすめです。

山川不動産の専門家

相場感がつかめたら、まず実際の査定額を確認してみるのも一つの方法です。査定は任意ですので、気になった時にご検討ください。

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木村相談者

ありがとうございました、参考にします。