大分市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、大分市内のマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べても、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれを信じたらいいのか分からなくて。

山川不動産の専門家

それ、大分市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大分市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで見てみましょう。

大分市の中古マンション、直近8年の価格推移

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の1,000万円から2024年の1,900万円まで、900万円も上がってるんですね。ただ2023年と2024年はどちらも1,900万円で変わってない。これって上がり切って落ち着いた、ってことですか。

山川不動産の専門家

いい着眼点です。8年間で90.0%の上昇、ほぼ倍近くになっています。ただおっしゃる通り、直近1年(2023年→2024年)は0.0%、つまり1,900万円のまま横ばいでした。8年単位では大きく上昇、直近1年では変化なし。この両方を知っておくことが大事です。

木村相談者

「まだまだ上がる」でも「もう頭打ち」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。期間を切り取る長さによって印象が変わるので、この記事では8年の推移と直近の動きの両方を並べてお伝えします。取引件数も2017年の161件から2024年は285件まで増えていて、取引の厚みが増したぶん相場としての信頼度も上がっています。数字の意味をもう少し詳しく見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか。

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産サイトで見る「相場」とは違うんですか。

山川不動産の専門家

サイトによって違います。直近の掲載(売り出し)価格の平均を「相場」として出しているサイトもありますが、それはまだ売れていない売主の希望額で、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。また、物件ごとに独自の計算式で「推定売買価格」を出しているサイトもありますが、それも成約実績そのものではありません。この記事は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

希望額でも独自の推定でもなく、結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,900万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか。

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,100万円、上から4分の1が2,800万円です。

木村相談者

1,100万円から2,800万円まで、2倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は841件、中央値は1,900万円で、単年の数字とも一致しています。

木村相談者

プールと単年で数字が一致してるなら、けっこう安定した数字ってことですかね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相対信頼区間の幅が基準を下回っていて、なおかつ単年とプールの中央値が一致しているので、8年で+90.0%・直近1年は横ばいという数字は、単年の振れの影響を受けにくい、事実として扱える数字です。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、次はあなたの物件そのものに近い数字を見てみましょう。

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

木村相談者

そうなんです。うちの部屋がそのまま1,900万円で売れるわけじゃないですよね。うち、築25年前後の物件なんですけど。

山川不動産の専門家

とても大事な視点です。中央値1,900万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。大分市は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に100件を超えるデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

木村相談者

築浅の3,200万円と、築31年〜の860万円で、3倍以上違うんですね。全体の1,900万円とはだいぶ印象が違います。

山川不動産の専門家

そこが肝心です。木村さんの築25年前後なら「築21〜30年」帯にあたり、中央値は約1,800万円、価格の幅は1,400万円〜2,050万円です。全体の1,900万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。この帯は207件のデータがあり、相対信頼区間の幅も5.6%と4つの帯の中でもっとも小さく、数字としての精度が高い帯です。

木村相談者

築31年〜の860万円は、ずいぶん安く見えますけど大丈夫な数字なんですか。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、築31年〜帯は件数こそ261件と最多ですが、物件ごとの価格差がとても大きく、相対信頼区間の幅は32.6%あります。管理状態やリノベーションの有無で数百万円単位の差が出やすい帯なので、この帯だけは中央値を断定的な目安として使わず、参考程度にとどめてください。

木村相談者

うちの帯、意外と全体の中央値に近いんですね。安心しました。

山川不動産の専門家

ただ金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。築21〜30年帯は精度の高い数字が出ている分、価格の位置づけがはっきりしている、というだけです。次は大分市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

大分市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、大分市はどうなんですか。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、大分市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか。

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は大分市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで大分市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、大分市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと247位で、平均より少し低いくらいですけど、上昇率は11位なんですね。これはすごいんですか。

山川不動産の専門家

8年上昇率の全国11位、上位約5%というのは、取引データが十分にある217市区町村の中でもかなり上位です。水準としては全国平均をやや下回る位置づけですが、伸び率で見ると全国でも際立って高いエリアです。ちなみに全国平均の2,884.9万円は、東京都心や大阪都心など高水準な区が多く含まれた平均なので、地方中核市である大分市が平均をやや下回るのは自然な結果です。「安い」というより「大都市圏とは市場の性格が違う」と捉えるのが実態に近いです。

木村相談者

なるほど、県内で唯一のデータってどういうことですか。

山川不動産の専門家

大分県内で中古マンションの取引データがまとまっていて記事化できる市区町村は、大分市と別府市の2市だけです。しかも大分県内で「8年の値動きをはっきり語れる区分」にあるのは、現時点で大分市のみです。別府市と比べてみましょう。

木村相談者

別府市より大分市のほうが高いんですね。取引件数もかなり違います。

山川不動産の専門家

ええ、別府市は物件ごとの価格差が大きく、単年の増減を断定しにくい区分のため、1,500万円は参考値として捉えてください。大分市は大分県内で唯一、8年・直近1年のトレンドをはっきり語れる区分という点で、県内の他市とは性質が異なります。

木村相談者

水準は平均よりやや控えめ、伸びは全国トップクラス……これ、どう考えればいいんですか。

山川不動産の専門家

どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

大分市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で90%、しかも上昇率は全国11位。これって、今すぐ売ったほうがいいってことですか。

山川不動産の専門家

相場が上がっている局面は、売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。木村さんの築25年前後・1,800万円帯で考えると、材料はこう並べられます。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「もう頭打ちだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。街全体の数字がどう動いているかと、あなたの部屋がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、築年帯の相場の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。ちなみに大分市には戸建てをお持ちの方向けの記事もありますので、大分市の中古戸建ての売り時記事もあわせて参考にしてください。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを確認しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

大分市の相場は8年間で90.0%上昇、直近1年は横ばいという状況で、築25年前後の帯なら1,800万円前後が目安です。8年・直近1年・築年帯のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。大分市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか。

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や物件ごとの独自推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

大分市の中古マンション相場はいくらくらいですか。

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,900万円です。ただし築年数によって価格差が大きく、2024年のデータでは1,100万円〜2,800万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じく1,900万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で90.0%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は1,900万円のまま横ばいでした。長期では大きく上昇、直近では変化なし、と分けて見る必要があります。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか。

山川不動産の専門家

大分市では築浅(〜10年)が約3,200万円、築31年〜が約860万円(参考値)と、築年で大きな開きがあります。全体の中央値1,900万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。

木村相談者

大分県内の他の市と比べて、大分市はどんな位置づけなんですか。

山川不動産の専門家

大分県内で中古マンションのデータが記事化できるのは大分市・別府市の2市のみです。価格水準では大分市(1,900万円)が別府市(1,500万円・参考値)を上回っており、大分市は県内で唯一、8年・直近1年のトレンドをはっきり語れる区分です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、大分市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか。

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近の掲載(売り出し)価格の平均を「相場」として紹介しているサイトもあれば、物件ごとに独自の計算式で「推定売買価格」を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な掲載価格の動きや推定ロジックに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で大分市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか。

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。