木村相談者
山川さん、由布市の一戸建てをそろそろ売ろうか検討していて、いろんな不動産サイトを見てみたんですけど、書いてある内容がサイトごとにバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは由布市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は由布市は年によって取引される件数が少なめで、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
件数が少ないって、具体的にはどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。由布市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく分かります。
由布市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,600万円 | 24件 |
| 2018年 | 1,600万円 | 43件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 46件 |
| 2020年 | 1,200万円 | 39件 |
| 2021年 | 645万円 | 28件 |
| 2022年 | 1,300万円 | 41件 |
| 2023年 | 1,750万円 | 36件 |
| 2024年 | 1,000万円 | 35件 |
木村相談者
2021年に645万円まで下がったと思ったら、2023年に1,750万円、2024年はまた1,000万円……。正直、上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。由布市は年間の取引件数が24件〜46件と、大分市のような都市部に比べるとそもそも少なめです。取引件数が少ないため、単年の中央値が年によって大きく振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その基準を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数が少ないと、なぜ判断が難しくなるんですか？
山川不動産の専門家
由布市のように年間の取引が数十件程度のエリアでは、たまたまその年に売れた物件の広さや築年数、立地によって中央値が大きく上下しやすくなります。このサイトでは単年の取引件数が40件を下回る年が多い市区町村を「参考値」として扱い、上昇・下降の断定を避けています。由布市の2024年の取引件数は35件で、この基準に該当します。
木村相談者
35件だとそんなに信用できない数字なんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,000万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数112件、中央値1,300万円になります。単年だけでは年による振れが大きいため、由布市の直近の相場水準としてはこちらの1,300万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,000万円と3年プールの1,300万円で、300万円くらい違うんですね。
山川不動産の専門家
はい、単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、由布市の代表的な相場水準としては3年プールの1,300万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
価格の幅みたいなものもあるんですか？
山川不動産の専門家
あります。2024年で見ると、中央値1,000万円に対して、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は675万円、上から4分の1（p75）は2,150万円です。同じ2024年の由布市の中でも、これだけの開きがあります。ただし由布市がこの記事で「参考値」に区分されている一番の理由は取引件数の少なさであって、物件ごとの価格差の大きさそのものではありません。市区町村によっては「件数は十分あるのに物件差が大きいから参考値」というケースもありますが、由布市はそれとは理由が異なる、ということです。
木村相談者
由布市の人口規模を考えると、そもそも大分市ほど戸建てが活発に売買されるわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。由布市は大分市に隣接するエリアもありますが、市全体としては年間の中古戸建て取引が数十件規模にとどまります。取引が少ないこと自体は珍しいことではなく、地方の市区町村では一般的です。大事なのは、件数が少ないという事実を隠さずに示したうえで、無理に「上がっている」「下がっている」と言い切らないことです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて由布市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで由布市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
由布市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 由布市の位置 |
|---|---|
| 大分県内の中古戸建て中央値 | 3位／5市区町村（記事化できる取引データがある市のなかで） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 538位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して3割程度の水準 |
木村相談者
全国平均の3割程度ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「取引が十分な区分」の平均なので、由布市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。由布市を含む大分県内で、記事化できるだけの取引データがある市を並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 大分市 | 2,200万円 | 318件（2024年） | 取引が十分な区分 |
| 別府市 | 1,600万円 | 97件（2024年、3年プールでは263件） | 参考値 |
| 由布市 | 1,300万円 | 35件（2024年、3年プールでは112件） | 参考値 |
| 日田市 | 750万円 | 37件（2024年） | 参考値 |
| 佐伯市 | 480万円 | 48件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
由布市は大分県のなかでは、真ん中あたりの水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。大分市は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる市です。過去8年で見ると大分市は+10.0%という上昇率が出ています。一方で別府市・由布市・日田市・佐伯市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。同じ「参考値」でも由布市は3年プールで112件と、別府市の263件よりは少なく、日田市や佐伯市よりは多い、というポジションです。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、由布市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
由布市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
実は査定サイトを見たら「今が売り時」ってはっきり書いてあるところもあって、余計に混乱していたんです。
山川不動産の専門家
由布市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
由布市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に645万円まで下がった年もあれば、2023年に1,750万円まで上がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,300万円で、単年よりは実態に近い水準として扱っている。
- 2取引件数がそもそも少なめ — 年間24件〜46件と、大分市（年間300件超）に比べると少なく、単年の数字はぶれやすい。相場としては3年分をまとめた水準で見るのが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、由布市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。由布市全体の相場は水準としては県内3位、方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,300万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大分県由布市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 35件（3年プールでは112件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
由布市の相場は水準としては県内3位ながら全国的にはかなり低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。由布市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
由布市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,300万円です。2024年単年では1,000万円ですが、価格帯は675万円〜2,150万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
由布市は2024年の取引件数が35件と少なめで、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年に645万円まで下がった年がある一方、2023年は1,750万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
「今が売り時」と書いてあるサイトもあるんですが、本当ですか？
山川不動産の専門家
AIによる将来予測や、人口増減をそのまま価格に結びつけて説明しているサイトもありますが、価格は人口以外の要因でも変わるため、その判断の根拠は弱いといえます。このサイトは実際の成約データのみを扱い、方向の断定はしていません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で由布市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
由布市は大分市・別府市・日田市・佐伯市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、大分市が2,200万円、別府市が1,600万円、由布市が1,300万円、日田市が750万円、佐伯市が480万円です。違うのは取引データの位置づけです。大分市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、別府市・由布市・日田市・佐伯市はいずれも取引件数が少なめ、または物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。