木村相談者
山川さん、日田市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。ネットで相場を調べてみたら、サイトによって「1,200万円」とか「900万円」とか、書いてある数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは日田市の中古戸建てを調べているとよくあることです。実は日田市は年間の取引件数がそれほど多くないエリアで、見る年やデータの区切り方によって数字がぶれやすいんです。まずは国交省の公的データで、実際に成約した価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
件数が少ないと、そんなに数字が変わるものなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地付き)の記録があります。日田市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
日田市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値というのは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 540万円 | 35件 |
| 2018年 | 700万円 | 47件 |
| 2019年 | 765万円 | 46件 |
| 2020年 | 610万円 | 33件 |
| 2021年 | 580万円 | 41件 |
| 2022年 | 900万円 | 46件 |
| 2023年 | 745万円 | 36件 |
| 2024年 | 630万円 | 37件 |
木村相談者
2022年に900万円まで上がって、2023年は745万円、2024年は630万円……。これだけ見ると、下がってきてるようにも見えますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定はしていません。日田市は年間の取引件数が33〜47件と、単年で見るには少なめの規模です。件数が少ないと、その年にたまたま高い物件・安い物件が何件か含まれるだけで中央値が大きく動いてしまいます。次のセクションで、その振れ幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れ幅って、実際どのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は630万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は230万円、上から4分の1(p75)は1,300万円です。同じ2024年の日田市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
230万円と1,300万円だと、5倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は117.5%にもなります。取引が十分な区分(単年でトレンドを語れる基準)は25%以下なので、日田市の単年データはその基準を大きく超えています。取引件数が33〜47件と少ないため、この振れが出やすいエリアだと言えます。
木村相談者
じゃあ、この630万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は630万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数119件、中央値750万円になります。単年よりも振れが小さくなるので、日田市の直近の相場水準としてはこちらの750万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の630万円と3年プールの750万円で、けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
はい、日田市は取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する扱いにしています。単年だけを見て「下がった」と結論づけるのは避け、この記事では3年プールの750万円を代表的な相場水準として使っています。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて日田市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
日田市の年間取引件数の推移
山川不動産の専門家
こちらは年ごとの取引件数の推移です。2018年・2019年・2022年は46〜47件と比較的多く、2020年は33件と少なめでした。件数自体に極端な減少傾向は見られませんが、いずれの年も40件前後と、単年の中央値を安定させるにはやや少ない規模です。
木村相談者
件数が減ってきているわけではないんですね。
山川不動産の専門家
そうです。取引件数の推移そのものは横ばいに近い状態です。件数が少ないのは日田市の市場規模によるもので、年々減っているわけではありません。
木村相談者
じゃあ、この先も同じくらいの件数で推移しそうってことですか？
山川不動産の専門家
過去8年間の実績を見る限りは、極端な増減は見られません。ただし、これは「今後もこのままの水準が続く」ことを保証するものではなく、あくまで2017年から2024年までの実績としての傾向です。件数の話が整理できたところで、他のエリアと比べた水準を見てみましょう。
全国・県内のなかで日田市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
日田市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 日田市の位置 |
|---|---|
| 大分県内の中古戸建て中央値 | 4位／5市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 633位／691市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約4,000万円に対しておよそ2割弱の水準 |
木村相談者
全国平均の2割弱ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「取引が十分な区分」の平均なので、日田市(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。日田市の近くの大分県内の市と並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 大分市 | 2,200万円 | 取引が十分な区分 |
| 別府市 | 1,600万円 | 参考値 |
| 由布市 | 1,300万円 | 参考値 |
| 日田市 | 750万円 | 参考値 |
| 佐伯市 | 480万円 | 参考値 |
木村相談者
大分県内では下から2番目なんですね。
山川不動産の専門家
大分市は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる市です。一方で別府市・由布市・日田市・佐伯市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。日田市は3年プールで119件と、県内の参考値扱いの市の中では比較的まとまった件数があります。
木村相談者
「参考値」っていうのは、信用できないってことなんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そうではありません。数字そのものは実際の成約実績で正確です。「参考値」というのは、単年の増減だけを見て「上がった」「下がった」と結論づけるには件数が足りない、という意味です。相場の水準を知る目的では十分に使える数字だと考えてください。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、日田市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
日田市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
日田市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
日田市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2022年に900万円まで上がった年もあれば、2024年は630万円まで下がっており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は750万円で、単年よりは安定している。
- 2取引件数が少なく、物件1件ごとの影響が大きい — 年間33〜47件という規模のため、その年にどんな物件が何件成約したかで中央値が動きやすい。日田市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、日田市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。日田市全体の相場は水準としては低めで方向は不明というのが、公的データから言える事実です。売るかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値750万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大分県日田市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 37件(3年プールでは119件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
日田市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。日田市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
日田市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は750万円です。2024年単年では630万円ですが、価格帯は230万円〜1,300万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
日田市は単年の相対信頼区間幅が117.5%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2022年に900万円まで上がった年がある一方、2024年は630万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で日田市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
日田市は近くの大分市・別府市・由布市・佐伯市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、大分市が2,200万円、別府市が1,600万円、由布市が1,300万円、日田市が750万円、佐伯市が480万円です。違うのは取引データの位置づけです。大分市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、別府市・由布市・日田市・佐伯市はいずれも取引件数が少なく、参考値として扱っています。日田市は3年プールで119件と、この中では比較的データがまとまった参考値です。