木村相談者
山川さん、うちは大分市内の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。マンションだと相場サイトをよく見るんですが、戸建てって同じように相場がつかめるものなんですか？
山川不動産の専門家
つかめますよ。大分市は戸建ての取引件数がそれなりにある街なので、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で今の位置が見えてきます。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
大分市の戸建ては、直近1年だけを見ると価格はほぼ横ばいなんです。8年で見ると上がってはいるんですが、去年からの変化だけで「今が旬」と急かすような話ではありません。順番にデータを見ていきましょう。
大分市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、大分市で実際に成約した中古戸建て（宅地の土地と建物）の中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 296件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 297件 |
| 2019年 | 2,050万円 | 294件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 347件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 348件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 291件 |
| 2023年 | 2,200万円 | 310件 |
| 2024年 | 2,200万円 | 318件 |
木村相談者
2021年の2,500万円がいちばん高くて、そこから少し下がって今は2,200万円なんですね。2017年と比べるとどうなんですか？
山川不動産の専門家
2017年の2,000万円から2024年の2,200万円で、8年間では10.0%の上昇です。ただし直近1年（2023年→2024年）で見ると0.0%、つまり2,200万円のまま変化なしでした。8年単位では上昇、直近1年では横ばい。この両方を知っておくことが大事です。
木村相談者
「上がってる」だけでも「変わってない」だけでも、どっちも言い切れないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。期間を切り取る長さによって印象が変わるので、この記事では8年の推移と直近の動きの両方を並べてお伝えします。
木村相談者
そもそもこの「中古戸建て」ってどこまでの物件を数えてるんですか？土地だけとか、アパートみたいな共同住宅も入ってたりします？
山川不動産の専門家
いい質問です。この記事の対象は宅地（土地と建物）のうち用途が住宅の取引だけです。マンションのような共同住宅はマンション側の集計に分けていますし、農地や林地としての取引は最初から除外しています。純粋に「一戸建てとその敷地」の成約価格だけを見ている、と考えてください。次は、この中央値の「まわり」がどれくらい散らばっているかを見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る大分市の戸建て
木村相談者
中央値って、真ん中の1件の値段ってことですよね。実際はもっとバラつきがあるんじゃないですか？
山川不動産の専門家
鋭いご指摘です。実際にどのくらい散らばっているか、直近3年分を安い順に並べて下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格で見てみましょう。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 1,400万円 | 2,400万円 | 3,200万円 |
| 2023年 | 1,200万円 | 2,200万円 | 3,200万円 |
| 2024年 | 1,200万円 | 2,200万円 | 3,200万円 |
木村相談者
下は1,200万円、上は3,200万円。真ん中の2,200万円だけ見てると、この幅には気づかないですね。
山川不動産の専門家
同じ大分市の戸建てでも、土地の広さや立地、築年数、建物の状態で数百万円から千万円単位の差が出ます。中央値はあくまで出発点で、自分の家がこの幅のどのあたりに入るかは、最終的に実際の査定で確かめる必要があります。
山川不動産の専門家
この幅を踏まえたうえで、大分市の取引件数の厚みも見ておきましょう。
取引件数の推移 — 大分市の戸建て市場の厚み
木村相談者
取引件数って、多いほうが安心して相場を信じられるんですか？
山川不動産の専門家
はい。件数が少ないと、たまたまその年に高い（または安い）物件が売れただけで中央値が大きくブレやすくなります。大分市の戸建ては2017年から2024年まで毎年290件〜350件で安定していて、年による極端な増減がありません。データの信頼性という面では扱いやすい市です。
木村相談者
半年だけとか、直近数か月だけの数字で「売り時」って書いてあるサイトも見たことあるんですが、それって大丈夫なんですか？
山川不動産の専門家
そこは注意が必要です。半年程度の短い期間だと、たまたま高額物件が集中した半期の反動で「下落した」ように見えてしまうことがあります。大分市の戸建てのように年間290〜350件の取引がある市では、半年より年単位、できれば複数年でならして見るほうが実勢に近づきます。件数の厚みを踏まえたうえで、大分市が県内・全国でどのくらいの水準にあるか見てみましょう。
全国・県内の中で大分市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。大分市の戸建て価格の位置づけを整理しました。
| 比較軸 | 大分市の位置 |
|---|---|
| 大分県内の中古戸建て中央値 | 1位／5市区町村（8年上昇率を語れる区分の中で） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 354位／691市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約4,000万円に対しておよそ55%の水準 |
| 8年上昇率の全国順位 | 127位／179市区町村（取引が十分な区分の中で） |
木村相談者
県内では1位なのに、全国だと354位なんですね。しかも全国平均の半分くらい……。
山川不動産の専門家
大分県内で「8年の値動きをはっきり語れる」市区町村は、実は大分市だけなんです。他の県内市は取引が少なめだったり物件ごとの価格の幅が大きく、方向を断定しにくい区分になっています。そのため県内の中では大分市が唯一の基準点になります。一方で全国平均の約4,000万円は、東京や大都市圏の高水準な区が多く含まれた平均なので、地方中核市である大分市が平均を下回るのは自然な結果です。「安い」というより「大都市圏とは市場の性格が違う」と捉えるのが実態に近いです。
木村相談者
なるほど、単純に「順位が低いから割安」って話でもないんですね。
山川不動産の専門家
大分県内の他の市についても少し触れておきますね。
| 市 | 中古戸建て中央値の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 大分市 | 2,200万円（直近） | 8年の値動きを提示できる区分 |
| 別府市 | 1,600万円前後 | 参考値（取引が少なめ、または物件差が大きい） |
| 由布市 | 1,300万円前後 | 参考値（取引が少なめ、または物件差が大きい） |
| 佐伯市 | 480万円前後 | 参考値（取引が少なめ、または物件差が大きい） |
| 日田市 | 750万円前後 | 参考値（取引が少なめ、または物件差が大きい） |
木村相談者
大分市だけ数字がだいぶ高いんですね。他の市はどうして「参考値」なんですか？
山川不動産の専門家
大分市以外の県内の市は、取引件数が少なめだったり、成約した物件ごとの価格の幅が大きかったりして、1年ごとの上げ下げを断定できるだけのデータではない状態なんです。無理に「上がった」「下がった」と言い切らず、目安の水準としてお伝えするにとどめています。県内で唯一、大分市だけが8年の値動きをはっきり語れる区分にある、という位置づけです。ここまでの数字を踏まえて、大分市の戸建てが「売り時」かどうかをどう考えるべきか、整理していきましょう。
大分市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で10%上がってはいるけど、直近1年は横ばい。県内では基準点だけど全国平均より安め……。うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
大分市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
大分市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年の推移と直近1年の動きは別に見る — 8年でおよそ10%上昇したが、直近1年（2023→2024年）は2,200万円のまま横ばい。長期・短期どちらか一方だけで判断しない。
- 2価格の幅がかなり大きい — 2024年は下位25%が1,200万円、上位25%が3,200万円。同じ大分市でも物件次第で1,000万円単位の差がある。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数・建物の状態で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「横ばいだから待て」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「8年で上がっているから今すぐ」でも「直近が横ばいだから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。大分市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（2,200万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。査定は、複数のサービスを比べるのがおすすめです。
木村相談者
どこで比べられるんですか？
山川不動産の専門家
代表的な一括査定サービスをいくつか挙げておきます。
| サービス名 | 特徴 |
|---|---|
| SUUMO売却 | リクルートが運営する不動産売却の情報サイト |
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大分市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（宅地(土地と建物)・住宅系のみ） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール（プール件数919件） |
| データの十分性 | 取引件数が十分にあり、価格の方向を提示できる区分 |
| 2024年取引件数 | 318件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大分市の戸建て相場は県内で唯一、8年の値動きをはっきり語れる区分にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大分市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大分市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
8年間（2017年〜2024年）ではおよそ10%上昇していますが、直近1年（2023年〜2024年）は2,200万円のまま横ばいです。長期と直近、どちらか一方だけを切り取らずに両方を見ることをおすすめします。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大分市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。競合サイトの中には平均だけで語っているところもありますが、平均は高額物件1件で大きく動くため、実感とズレることがあります。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
うちの家、築年数はそこそこ経ってるんですが、築年数別の相場みたいなものは分からないんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、大分市の戸建てについては築年数帯ごとに分けた相場データを今の時点では十分な精度で出せていません。築浅・築古で価格が変わるのは間違いないのですが、根拠が薄い数字を「築10年ならこの価格」のように出すよりは、市全体の中央値と価格の幅で正直にお伝えするほうが誠実だと考えています。この点は、実際の査定を受けたときに築年数も踏まえた金額として反映されます。