木村相談者
山川さん、別府市の一戸建てを売ろうかどうか、そろそろ考えていて。不動産サイトをいくつか見てみたんですけど、サイトによって「今が売り時」って書いてあったり、逆に価格が下がったって書いてあったり、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは別府市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は別府市は年によって取引される物件の価格の幅がかなり大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。別府市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
別府市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 111件 |
| 2018年 | 1,250万円 | 90件 |
| 2019年 | 920万円 | 93件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 106件 |
| 2021年 | 1,500万円 | 88件 |
| 2022年 | 1,500万円 | 86件 |
| 2023年 | 1,850万円 | 80件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 97件 |
木村相談者
2019年に920万円まで下がったと思ったら、2020年に1,800万円、2023年にまた1,850万円、2024年は1,400万円……。正直、上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。別府市は年間の取引件数自体は80〜111件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって大きく振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,400万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は600万円、上から4分の1（p75）は2,600万円です。同じ2024年の別府市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
600万円と2,600万円だと、4倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は75.7%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、別府市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さや建物の状態、立地など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,400万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,400万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数263件、中央値1,600万円になります。単年だけでは年による振れが大きいため、別府市の直近の相場水準としてはこちらの1,600万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,400万円と3年プールの1,600万円で、200万円くらい違うんですね。
山川不動産の専門家
はい、単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、別府市の代表的な相場水準としては3年プールの1,600万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
この「相対信頼区間の幅」って、どうやって計算しているものなんですか？
山川不動産の専門家
ざっくり言うと、その年の価格帯の広がりを、中央値に対する比率で表した指標です。取引件数が多くて価格帯が狭ければ幅は小さくなり、逆に件数が少なかったり価格帯が広ければ幅は大きくなります。このサイトでは幅が25%以下の場合だけ「トレンドを語れる区分」として扱っていて、別府市の75.7%はその基準の3倍近くあります。「参考値」として扱っている市区町村のなかでも、確認できた範囲（約1,000件のサンプル）では下から75パーセンタイル、つまり上位25%に入るくらい幅が大きい部類です。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて別府市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで別府市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
別府市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 別府市の位置 |
|---|---|
| 大分県内の中古戸建て中央値 | 2位／5市区町村（記事化できる取引データがある市のなかで） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 481位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して4割程度の水準 |
木村相談者
全国平均の4割程度ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、別府市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。別府市を含む大分県内で、記事化できるだけの取引データがある市を並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 大分市 | 2,200万円 | 318件（2024年） | 取引が十分な区分 |
| 別府市 | 1,600万円 | 263件（直近3年プール） | 参考値 |
| 由布市 | 1,300万円 | 112件（直近3年プール） | 参考値 |
| 日田市 | 750万円 | 37件（2024年） | 参考値 |
| 佐伯市 | 480万円 | 48件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
別府市は大分県のなかでは、大分市に次いで2番目に高い水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。大分市は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる市です。過去8年で見ると大分市は+10.0%という上昇率が出ています。一方で別府市・由布市・日田市・佐伯市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。同じ「参考値」でも、由布市は3年プールで112件と、別府市の263件に近い規模感があります。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、別府市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
別府市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
実は査定サイトを見たら「今が売り時」ってはっきり書いてあるところもあって、余計に混乱していたんです。
山川不動産の専門家
別府市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
別府市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2019年に920万円まで下がった年もあれば、2023年に1,850万円まで上がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,600万円で、単年よりは実態に近い水準として扱っている。
- 2物件ごとの価格差が非常に大きい — 2024年の価格帯はp25=600万円〜p75=2,600万円と4倍以上の開きがある。別府市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、別府市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。別府市全体の相場は水準としては県内2位、方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,600万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大分県別府市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 97件（3年プールでは263件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
別府市の相場は水準としては県内2位ながら全国的にはやや低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。別府市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
別府市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,600万円です。2024年単年では1,400万円ですが、価格帯は600万円〜2,600万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
別府市は単年の相対信頼区間幅が75.7%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年に920万円まで下がった年がある一方、2023年は1,850万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
「今が売り時」と書いてあるサイトもあるんですが、本当ですか？
山川不動産の専門家
直近半年のわずかな件数だけで断定しているサイトもありますが、別府市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、その判断の根拠は弱いといえます。このサイトは8年分の年別データと3年プールの中央値を示したうえで、方向の断定はしていません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で別府市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
別府市は大分市・由布市・日田市・佐伯市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、大分市が2,200万円、別府市が1,600万円、由布市が1,300万円、日田市が750万円、佐伯市が480万円です。違うのは取引データの位置づけです。大分市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、別府市・由布市・日田市・佐伯市はいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。別府市は3年プールで263件と、この中では最もデータがまとまった参考値です。