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別府市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

別府市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えてまして。この辺りのマンション相場って、実際どのくらいなんでしょうか。

山川不動産の専門家

不動産アドバイザーの山川です。よろしくお願いします。別府市は温泉地として全国的に知られていて、観光地としてだけでなく居住地としても人気のあるエリアですよね。国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した中古マンションの取引データをもとにお答えできますよ。

木村相談者

実際に成約した価格、というのがポイントなんですか?

山川不動産の専門家

そうなんです。不動産のポータルサイトの多くは「売り出し中の価格」をもとに相場を出しています。でもそれはまだ売れていない価格、いわば希望価格です。私たちがお見せするのは、実際に登記まで完了して本当に取引が成立した価格だけを集計したものなので、より実態に近い数字だと思ってください。

木村相談者

なるほど、それは信頼できそうです。じゃあ早速、価格の推移から教えてもらえますか?

別府市の中古マンション、直近8年の価格推移

山川不動産の専門家

こちらが2017年から2024年までの、年ごとの成約価格の中央値です。

年	中央値	価格帯(25%〜75%)	取引件数
2017年	890万円	525万円〜1,800万円	51件
2018年	815万円	400万円〜1,375万円	50件
2019年	1,150万円	635万円〜1,725万円	52件
2020年	990万円	600万円〜1,900万円	45件
2021年	1,100万円	400万円〜1,875万円	86件
2022年	1,500万円	800万円〜2,200万円	75件
2023年	1,250万円	557.5万円〜2,100万円	66件
2024年	1,700万円	900万円〜2,800万円	77件

木村相談者

そもそも「中央値」とか「価格帯25%〜75%」って、どういう意味なんですか?

山川不動産の専門家

中央値は、その年に成約した物件を価格の安い順に並べたとき、ちょうど真ん中に来る価格のことです。極端に高い物件や安い物件に引っ張られにくいので、相場の代表値としてよく使われます。「価格帯25%〜75%」は、安いほうから数えて25%目の価格から75%目の価格までの範囲のことで、その年に成約したマンションのおよそ半分がこのレンジに収まっている、とイメージしてもらえれば大丈夫です。

木村相談者

あれ、2018年は815万円で2024年は1,700万円って、倍以上に増えてますね。これはもう「上がってる」って言い切っていいんじゃないですか?

山川不動産の専門家

ここが別府市の相場を見るうえで一番大事なポイントです。表の「価格帯」を見てもらうと、たとえば2024年は900万円〜2,800万円と、同じ年の中でも物件によって価格の幅がとても大きいんです。専有面積や築年数、温泉街からの距離、眺望の有無などがバラバラな物件が混ざって集計されているので、1年だけを取り出して「上がった」「下がった」と判断すると、実態とズレることがあります。

木村相談者

じゃあ、この上下は誤差みたいなものってことですか?

山川不動産の専門家

誤差というより、物件ごとの個性の幅が価格に出やすいエリアだ、と捉えてもらうのが正確です。なので私たちは、直近1年だけでなく直近3年(2022年〜2024年)をまとめたプールでも相場を見るようにしています。この3年間の成約件数は合計218件、中央値は1,500万円でした。単年の数字がブレても、複数年まとめると相場感はつかみやすくなります。

木村相談者

価格の幅が大きくなるのって、具体的にはどんな要因が影響してるんですか?

山川不動産の専門家

主に専有面積、築年数、最寄り駅や温泉街からの距離が大きく、加えて別府湾や由布岳方面の眺望があるかどうかも影響します。同じ別府市内でも、リゾートマンション的な高層階の物件と、駅から離れた築年数の古い物件とでは、成約価格が数百万円から千万円単位で変わることも珍しくありません。ですから今回お伝えしている中央値はあくまでエリア全体の目安で、ご自身の物件がそのどのあたりに位置するかは、実際の査定で確認するのが一番確実です。

木村相談者

1,500万円が今の実力値に近い、というイメージですね。取引の件数自体はどう推移してるんですか?

年ごとの取引件数はどう変わった?

山川不動産の専門家

こちらが年ごとの成約件数です。2017年は51件でしたが、2021年には86件まで増え、2024年は77件でした。件数が増えると、それだけ集計に使える成約事例が増えるので、相場としての信頼度も上がってきています。

木村相談者

件数が増えてるのはいい材料ですね。でも45件とか50件みたいな年もあったわけですよね、そのくらいの件数だと相場ってどのくらい正確なんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、単年の件数がこのくらいの規模だと、統計的なブレの幅(相対的な誤差)はそれなりに大きくなります。別府市の直近の単年データでは、相対的な誤差の幅がおよそ59%ほどあると試算されています。だからこそ、単年の数字だけを見て一喜一憂せず、直近数年の傾向として見るのが実務的な使い方だと思います。

木村相談者

件数が増えてきているのは分かりましたけど、どのくらいのペースで増えてるんですか?

山川不動産の専門家

2017〜2020年の4年間は平均すると年およそ50件でしたが、2021〜2024年の4年間は平均で年およそ76件です。単純に計算するとおよそ1.5倍に増えています。件数が積み上がってきたことで、直近の相場はより多くの実例に基づいた数字になってきている、と言えますね。

木村相談者

わかりました、じゃあこの1,500万円っていう水準は、周りの街と比べるとどうなんでしょう。大分県内とか、全国で見たときの位置づけが気になります。

大分県内・全国で見るとどのくらいの水準?

山川不動産の専門家

別府市の中古マンション中央値(直近3年・1,500万円)を、国交省の同じ集計方法で大分県内・全国のほかの市区町村と比べてみますね。

比較範囲	別府市の順位	母数
大分県内(中古マンション記事化対象の市)	2位	2
全国(中古マンション記事化対象の市区町村)	350位	464

木村相談者

県内2位ということは、県内でもう1つしかない基準の街と比べて低いってことですか?

山川不動産の専門家

そうですね。大分県内で中古マンションの記事化に十分なデータが揃っているのは、現時点で大分市と別府市の2市だけです。大分市の直近8年の中央値は1,900万円で、8年間の変化率はプラス90%と、価格の上昇傾向を提示できるだけの安定したデータが揃っています。別府市は1,500万円で、大分市よりは低めの水準ですが、全国464市区町村の中では350位と、中位よりやや下寄りの位置づけです。

比較先	中古マンション中央値	データの性質
別府市(直近3年)	1,500万円	単年の価格差が大きく、方向は断定していない
大分市(直近8年の変化率+90%)	1,900万円	単年の価格差が小さく、上昇トレンドを提示できる

木村相談者

全国だと350位くらいなんですね。大分市より低めなのは、なんでなんでしょう。

山川不動産の専門家

はっきりした理由をひとつに断定することはできませんが、大分市は県庁所在地として業務・商業機能が集積している一方、別府市は観光・温泉地としての性格が強く、住居用マンションの需要層がやや異なると考えられます。ただこれは背景情報であって、価格を決めているのはあくまで実際の需要と供給です。

木村相談者

なるほど、比較の物差し次第で見え方が変わるってことですね。じゃあ結局、今売るのがいいのか悪いのか、っていうのはどう考えたらいいんでしょう。

別府市で「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの話をふまえると、別府市の中古マンションは物件ごとの価格差が大きく、単年の増減だけでは方向を断定できません。ただ、直近3年でまとめた相場水準(1,500万円)と、年間の成約件数が2017年の51件から2021年以降は70件台後半〜80件台まで増えてきていることは事実としてお伝えできます。

木村相談者

つまり、はっきり「売り時」だと言い切れるわけではない、ってことですよね。

山川不動産の専門家

その通りです、それが正直なところです。価格や件数のデータはあくまで市場全体の傾向を示す材料であって、あなたのマンション1戸がいくらで売れるか、今売るべきかを決めるものではありません。売却のタイミングは、住み替えの予定や資金計画、そのマンション特有の階数・向き・管理状態、リゾート物件かどうかといった個別事情によって変わってきます。

木村相談者

個別事情って、具体的にはどんなことを考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

たとえば住み替え先の購入時期との兼ね合い、ローンの残債と売却額のバランス、管理費や修繕積立金の今後の見通し、といったあたりです。別府市は観光需要とも結びついたエリアなので、リゾート利用を想定した買い手が多いか、実需の買い手が多いかによっても売却までの期間感が変わってきます。焦って値下げをしなくて済むよう、余裕を持ったスケジュールで検討してみてください。

木村相談者

数字だけで背中を押されなくてよかったです。じゃあ、実際に相場を確認したくなったら、次に何をすればいいですか?

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場データはあくまでエリア全体の傾向です。ご自身のマンションの実際の価格を知るには、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場感を持つ — 今回お伝えした直近3年の中央値(1,500万円)と価格帯を、ご自身の物件の広さ・築年数と照らし合わせてイメージをつかむ
2. 2複数社の査定額を比較する — 一括査定サービスを使って、複数の不動産会社から査定額を取り寄せる。1社だけだと相場からズレた金額を提示されても気づきにくい
3. 3担当者と話してみる — 査定額だけでなく、売却までの想定期間や、観光需要・地元需要それぞれでの販売実績も含めて担当者に相談する
4. 4売るかどうかはそれから決める — 査定額を見たうえで、住み替えのタイミングや資金計画と照らして、売却するかどうかをじっくり判断する

木村相談者

一括査定サービスってたくさんあるみたいですけど、何を基準に選べばいいんでしょう。

山川不動産の専門家

提携している不動産会社の数や、対応しているエリア、査定にかかる時間の目安で選ぶ人が多いですね。別府市のような観光地・地方都市の場合、大手だけでなく地元に強い会社が査定に参加しているサービスを選ぶと、より実勢に近い査定額が出やすい傾向があります。複数のサービスを併用して、重なる会社があるかどうかを見てみるのもひとつの方法です。

木村相談者

なるほど、査定はゴールじゃなくて、判断材料を増やすためのステップなんですね。

山川不動産の専門家

まさにそうです。査定額を知ったうえで「今回は様子を見よう」という判断になっても、それは十分に意味のある結果です。

別府市 中古マンション 基本情報まとめ

木村相談者

最後に、今回のデータの前提をまとめてもらえますか?

山川不動産の専門家

はい、まとめるとこちらです。

項目	内容
対象エリア	大分県別府市
対象物件種別	中古マンション
対象データ期間	2017年〜2024年(成約ベース)
直近3年(2022〜2024年)の中央値	1,500万円(n=218)
データの性質	単年の価格差が大きいため、方向は断定せず直近数年の相場水準として掲載
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

出典が国交省の公的データっていうのは、やっぱり安心感がありますね。

山川不動産の専門家

実際に登記された取引だけを集計しているので、売り出し中の希望価格や、担当者の主観が入った推定価格とは性質が違います。数字自体は控えめに見えることもありますが、実態に近い相場として使ってもらえると思います。

木村相談者

ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。

山川不動産の専門家

最後にひとつだけ、今回は将来の人口推計のデータについては触れていません。別府市単独の将来人口推計データが現時点でこちらでは十分にそろっていないためです。無理に他エリアの数字を当てはめて需給を語ることはしたくないので、今回は価格の実績データだけでお話ししました。

木村相談者

無理に埋めない、というのも誠実な感じがして安心します。

山川不動産の専門家

別府市の相場は、直近3年の中央値1,500万円を軸に、単年の増減は断定しないという前提で見てもらえればと思います。最後に、よくある質問もいくつか補足しておきますね。

よくある質問

木村相談者

いくつか気になることを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです、どうぞ。

木村相談者

別府市のマンション価格は今後上がるんですか、下がるんですか?

山川不動産の専門家

それは断定できません。別府市は単年ごとの価格差が大きいエリアなので、直近3年の相場水準(1,500万円)を目安にしつつ、実際に売却を検討する段階で複数社の査定を取って最新の実勢感をつかむことをおすすめします。

木村相談者

1,500万円という数字は、うちのマンションにもそのまま当てはまりますか?

山川不動産の専門家

あくまでエリア全体の中央値なので、専有面積や築年数、階数、眺望や温泉街からの距離によって個別の価格は変わります。この記事の数字は「相場の目安」として使ってもらい、実際の金額は査定で確認するのが確実です。

木村相談者

なぜ他のサイトの相場と数字が違うことがあるんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって「売り出し中の希望価格」を集計しているケースと、私たちのように「実際に成約した価格」を集計しているケースがあるためです。この記事は国交省の不動産情報ライブラリに登録された成約データのみを使っています。

木村相談者

査定を頼んだら、必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定はあくまで価格を知るための手段です。査定額を見てから「今回は売らない」と判断しても全く問題ありません。

木村相談者

別府市の中でもエリア(北浜・鉄輪・亀川など)によって価格は違いますか?

山川不動産の専門家

この記事のデータは別府市全体を一つの市区町村として集計した国交省の統計に基づいています。町丁目単位のエリア別の内訳までは公的データからは分からないため、この記事では市全体の中央値としてお伝えしています。エリアごとの違いが気になる場合は、査定を依頼した際に不動産会社の担当者に確認してみてください。

木村相談者

築年数によって価格はどのくらい違いますか?

山川不動産の専門家

別府市は現時点で、築年数帯ごとに分けて相場を出すには件数がまだ十分ではありません。帯ごとに分けると1つの帯あたりの件数が少なくなりすぎて、信頼できる数字にならないためです。そのため今回は築年数帯別の相場は掲載せず、市全体の中央値でお伝えしています。取引がさらに積み上がれば、将来的に築年数帯別の相場も掲載できるようになる可能性があります。ご自身のマンションの築年数が中央値からどのくらい離れていそうかは、築浅なら高め、築古なら控えめという方向感だけ持っておくと、査定額を見たときのギャップにも驚きにくくなると思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。