木村相談者
山川さん、都城市に建てた家がありまして、そろそろ手放そうか迷ってるんです。ネットで相場を検索したんですが、サイトごとに全然違う金額が出てきて、正直どれが本当なのか分からなくて。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みです。サイトによって「何のデータを、どう加工して出しているか」が違うので、金額の見え方がバラバラになるんです。今日は国土交通省が公開している実際の成約データを一緒に見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。都城市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
都城市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 800万円 | 123件 |
| 2018年 | 870万円 | 105件 |
| 2019年 | 890万円 | 113件 |
| 2020年 | 885万円 | 110件 |
| 2021年 | 980万円 | 115件 |
| 2022年 | 840万円 | 89件 |
| 2023年 | 850万円 | 101件 |
| 2024年 | 1,300万円 | 87件 |
木村相談者
2024年だけ急に1,300万円まで上がってますね。2023年の850万円から比べると、1年で1.5倍くらいになってる気がします。
山川不動産の専門家
そこがまさに注意すべきポイントです。表面上は大きく上がって見えますが、この数字だけで「上昇傾向」と言い切るのは正確ではありません。理由は物件ごとの価格のばらつきにあります。次のセクションで詳しく説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか？
山川不動産の専門家
それも一因です。不動産ポータルサイトの中には、売り出し中の物件価格をそのまま一覧で見せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。さらに、「築10年・延床70平米」のように条件を固定した独自ロジックで推定価格を算出し、前年同時期比のわずかな変動率をもって「資産価値が高まっている」と評価しているサイトも見かけます。本記事は成約価格をそのまま集計するだけで、条件を固定した推定や将来の価格予測は行いません。
木村相談者
予測はしない、実際に売れた金額をそのまま見せる、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字だからこそ、判断材料として意味があります。次は、なぜ2024年の数字だけで「上昇傾向」と言い切れないのか、その理由を見ていきましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
さっきの「上昇傾向とは言い切れない」って、どういうことですか？
山川不動産の専門家
中央値はあくまで真ん中の価格で、実際には物件ごとに大きな幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が465万円、上から4分の1(p75)が2,350万円です。中央値1,300万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
465万円から2,350万円って、5倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は84.6%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約3.4倍広がっています。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか？
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。都城市は年間90件前後の取引があり件数自体は少なくないのですが、物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高い物件が多かった年」の影響を受けやすいんです。実際、p25(下位25%)は2023年の450万円から2024年の465万円までほぼ変わっていない一方で、p75(上位25%)は1,600万円から2,350万円へ大きく動いています。つまり2024年の中央値の上昇は、市場全体が底上げされたというより、高額な物件がやや多く成約した影響が大きいと考えられます。念のため、2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は277件、中央値は1,000万円になります。2024年単年(1,300万円)より落ち着いた水準ですが、この記事では単年の動きだけを見て上昇・下降の方向を断定することはしません。
木村相談者
なるほど、方向は断定しないけど、だいたいの水準は1,000万円前後、ってことですね。
木村相談者
価格の幅が大きいって、実際に売るときはどう受け止めればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
一番大事なのは、「都城市の相場だから自分の家もこの金額」と思い込まないことです。土地の広さが同じでも、駅や幹線道路からの距離、建物の状態、接道の条件などで数百万円単位の差が出ます。都城市のように価格帯の幅が広いエリアでは、複数の不動産会社から査定を取り、自分の物件がp25寄りなのかp75寄りなのかを把握しておくと、値付けや交渉の場面で判断がぶれにくくなります。
木村相談者
なるほど、自分の家がどのあたりに位置するかを先に知っておく、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この1,000万円前後という水準が、宮崎県内や全国で見てどのくらいの位置なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで都城市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 都城市の位置 |
|---|---|
| 宮崎県内の中古戸建て中央値 | 3位/5市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 596位/691市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約2.5割の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも、平均よりだいぶ低めなんですね。
山川不動産の専門家
はい、全国の中では低めのグループに入ります。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 宮崎市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 日向市 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 都城市 | 1,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 延岡市 | 930万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 小林市 | 505万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
木村相談者
小林市だけ理由が違うんですね。
山川不動産の専門家
はい。小林市は取引件数そのものが少ないため参考値扱いですが、都城市・宮崎市・日向市・延岡市は件数は一定数あるものの物件ごとの価格差が大きいため参考値扱いという、理由の違うグループです。都城市は宮崎市・日向市より水準は低めですが、延岡市・小林市よりは高く、県内では中間よりやや低い位置にあります。より広いエリアの相場は宮崎県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の位置づけと、方向が読みにくいという点、両方分かってきました。
都城市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は平均より低め、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
都城市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
都城市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて800万円台から1,300万円のあいだで上下しており、相対信頼区間幅も84.6%と基準を大きく上回る。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1,000万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は465万〜2,350万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、都城市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内3位だから安心」でも「方向が分からないから様子見」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が低めだから急ぐ」でも「動いていないから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 宮崎県都城市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 87件(3年プールでは277件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
都城市の相場は県内・全国ともに平均より低めの水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。都城市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
都城市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,000万円です。2024年単年では1,300万円、価格帯は465万円〜2,350万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
都城市は単年の相対信頼区間幅が84.6%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の800万円から2024年の1,300万円まで、年によって上下しながら推移していますが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、都城市の相場がもっと違う金額や、条件を固定した推定価格が出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計・推定しているかが違うからです。売り出し中の物件を一覧で見せているだけのところや、「築10年・延床70平米」のように条件を固定した独自ロジックで推定価格を算出し、前年同時期比のわずかな変動率を根拠に評価しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものだけを扱い、条件を固定した推定は行いません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で都城市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。