木村相談者
山川さん、うちは日向市の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうかどうか考えていて。いくつか不動産サイトを見てみたんですが、書いてある相場がサイトごとに結構違っていて、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは日向市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は日向市は年によって取引される物件の幅がかなり大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地と建物）の記録があります。日向市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
日向市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,400万円 | 44件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 33件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 55件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 52件 |
| 2021年 | 875万円 | 40件 |
| 2022年 | 1,600万円 | 41件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 40件 |
| 2024年 | 975万円 | 54件 |
木村相談者
1,400万円だった年もあれば875万円の年もあって、2022年はまた1,600万円まで戻って……正直バラバラですね。これって下落トレンドとか上昇トレンドとか、言っていいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。日向市は年間の取引件数自体が33件〜55件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値だけで方向を語るのはリスクがあります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
木村相談者
取引件数のほうは、年々増えているとか減っているとか、傾向はあるんですか？
山川不動産の専門家
件数だけ見ると、2017年44件、2018年33件、2019年55件と上下し、2020〜2021年は52件・40件、2022〜2023年は41件・40件、2024年は54件です。右肩上がりでも右肩下がりでもなく、年によって上下しています。件数がゼロに近づいて「取引が少なすぎて語れない」状態ではなく、むしろ件数はそれなりにあるのに価格の幅が大きいという、日向市特有の事情がここでも見えます。だからこそ「件数が少ないため」ではなく「物件ごとの価格の幅が大きいため」という理由で、この記事では単年の方向を断定していません。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は975万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は約423万円、上から4分の1(p75)は1,975万円です。同じ2024年の日向市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
423万円と1,975万円だと、4倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は76.9%にもなります。取引が十分な区分（単年トレンドを語れる基準）は25%以下なので、日向市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さや建物の状態、立地によって価格に大きな個別差が出やすいことが、この幅の主な理由です。日向市は郊外の広い土地付き住宅から市街地の小ぶりな住宅まで幅広い立地の取引が混ざるため、同じ「中古戸建て」でも価格差が大きくなりやすい地域です。
木村相談者
じゃあ、この975万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は975万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数135件、中央値1,100万円になります。単年よりも振れが小さく、日向市の直近の相場水準としてはこちらの1,100万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の975万円と3年プールの1,100万円は、そこそこ近いんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2018年の1,800万円、2021年の875万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、日向市の代表的な相場水準としては3年プールの1,100万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
サイトによっては半年分くらいの短い期間のデータだけで「今が売り時です」とはっきり書いてあるものもあったんですけど、それって大丈夫なんですか？
山川不動産の専門家
期間が短いほど、たまたま混ざった物件の個別差の影響を強く受けやすくなります。日向市のように単年でも76.9%の幅が出るエリアで、半年・数件程度の比較から方向を断定するのは、データの性質上リスクが高いやり方です。この記事では、そうした短期の変動だけで売り時を決めつけることはしません。「分からないことは分からない」とお伝えするのも、誠実さの一部だと考えています。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて日向市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで日向市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
日向市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 日向市の位置 |
|---|---|
| 宮崎県内の中古戸建て中央値 | 2位／5市 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 581位／691市区町村(価格が高い順) |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,000万円に対して3割弱の水準(約27%) |
木村相談者
全国平均の3割弱ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、日向市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。日向市の宮崎県内での位置づけを、他の市と並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 宮崎市 | 1,800万円 | 参考値(県内1位) |
| 日向市 | 1,100万円 | 参考値(県内2位) |
| 都城市 | 1,000万円 | 参考値(県内3位) |
| 延岡市 | 930万円 | 参考値(県内4位) |
| 小林市 | 505万円 | 参考値(県内5位) |
木村相談者
全国順位が581位っていうのも、なんとなく低いんだろうなとは思いますけど、実感としてピンとこないです。
山川不動産の専門家
691市区町村のうち581位ということは、下から数えると111番目に安い水準ということになります。全国的に見ても価格帯は低めのグループに入ると言っていいと思います。ただ、これは「日向市の戸建てに価値がない」という意味ではなく、あくまで成約価格の水準の話です。土地の広さや立地の条件が違う都市部と単純比較しても仕方がない部分もあるので、まずは事実として受け止めてもらえればと思います。
木村相談者
日向市は宮崎県内では、宮崎市に次いで2番目に高い位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。もう一つ興味深いのは、宮崎県内で中古戸建て記事の対象になっている5市がすべて「参考値」扱いだということです。県庁所在地の宮崎市も含めて、単年だけで方向を断定できる市は今のところありません。これは日向市だけの特徴ではなく、県内の中古戸建て市場全体が、都市部のマンション取引ほど件数が積み上がらず、物件ごとの個別差が出やすい傾向にあるためだと考えられます。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、日向市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
日向市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は県内2位、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
日向市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
日向市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2018年は1,800万円、2021年は875万円と年によって大きく上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,100万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が非常に大きい — 2024年の価格帯は約p25=423万円〜p75=1,975万円と大きな幅がある。日向市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、日向市の将来人口には触れていません。一部の相場サイトでは過去の傾向を延長した将来価格の予測値を公表していますが、このサイトでは検証できない予測は載せず、データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「1,800万円だった年もあるから待て」でも「875万円まで下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。日向市全体の相場は水準としては県内2位で方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,100万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 宮崎県日向市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 54件（3年プールでは135件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
日向市の相場は県内では宮崎市に次ぐ2位、全国的には低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。日向市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
日向市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,100万円です。2024年単年では975万円ですが、価格帯は約423万円〜1,975万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
日向市は単年の相対信頼区間幅が76.9%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2018年は1,800万円だった一方、2021年は875万円まで下がるなど、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で日向市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
日向市は近くの宮崎市・都城市・延岡市・小林市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、宮崎市が1,800万円、日向市が1,100万円、都城市が1,000万円、延岡市が930万円、小林市が505万円です。違うのは中央値の水準だけで、位置づけはどの市も同じです。宮崎県内で中古戸建て記事の対象になっている5市は、宮崎市を含めていずれも取引が十分な区分ではなく参考値扱いで、単年のトレンドを断定できる市はありません。日向市は3年プールで135件と、この中ではまとまった件数の参考値です。