生駒市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、生駒市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、生駒市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。生駒市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

生駒市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

あれ、きれいな右肩上がりじゃないんですね。2019年に955万円まで下がって、2020年に1,800万円まで急に上がって……その後は1,300万〜1,400万円あたりで落ち着いてる感じですか?

山川不動産の専門家

いいところに気づかれました。生駒市はここ8年、一直線に上がってきた市ではありません。2019年は40件と取引件数が少なめの年で、2020年は69件とやや増えて価格帯の高い物件が目立った年でした。件数だけで理由を断定はできませんが、2021年以降は取引件数が180件前後で安定し、中央値も1,300万〜1,400万円のレンジに落ち着いています。2017年から2024年の8年間で見ると+16.7%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は1,400万円のまま横ばい(+0.0%)です。8年単位では上昇していても、直近1年は動いていない、というのが今の生駒市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積を70㎡などに換算して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、現在売り出し中の物件の価格(まだ売れていない希望価格)を集計して「相場」と呼んでいるサイトもありますが、それは実際に成立した取引そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも売り出し中の希望価格でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が800万円、上から4分の1が2,200万円です。

木村相談者

800万から2,200万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は538件、中央値は1,300万円で、単年(1,400万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+16.7%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。2021年以降は年間175〜182件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も21.4%と基準を下回っているので、生駒市は直近数年に限れば取引がまとまってあるエリアです。ただし2017〜2019年は年40〜63件と今より少なく、この頃の数字は近年ほど厚みがある訳ではありません。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は生駒市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(196件)で、木村さんの物件はまさに生駒市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が3,900万円で、そこから築年数が進むにつれてどんどん下がって、築31年以上だと790万円まで下がるんですね。うちの築25年だと、市全体の中央値1,400万円よりだいぶ低いところにあるんだ。

山川不動産の専門家

そのとおりです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値1,400万円ではなく、築21-30年の帯の中央値1,300万円(950万円〜1,600万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「1,400万円くらいかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、生駒市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、生駒市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、生駒市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、生駒市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は生駒市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで生駒市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、生駒市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内4位で、全国だと365位で全国平均の0.49倍って、かなり控えめなんですね。上昇率も県内2位ということは、伸びは今ひとつってことですか?

山川不動産の専門家

そうですね。生駒市は価格水準そのものが全国平均よりかなり控えめで、8年の上昇率(+16.7%)も取引データが十分な区分2市区町村の中では奈良市に次ぐ2位です。「もともとの水準は全国的に高くなく、伸び率も県内トップではない」というのが生駒市の位置づけです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

香芝市や奈良市より安いけど、橿原市や大和高田市よりは高い、真ん中あたりの位置なんですね。

山川不動産の専門家

ええ、奈良県内では香芝市がもっとも価格水準が高く、生駒市は奈良市に次いで4位という位置づけです。香芝市や大和郡山市、橿原市、大和高田市、桜井市は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、奈良市と生駒市は単年でも十分な件数がある2市という違いがあり、この2市の中では奈良市のほうが上昇率が高いです。より広いエリアの相場は奈良県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国的にも県内でも、突出して高い・伸びているわけではない、落ち着いた位置ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

生駒市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で16.7%上がってるけど直近1年は横ばいで、県内でも全国でも真ん中より下……これって、売っても大した金額にならないってことですか?

山川不動産の専門家

生駒市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で16.7%上がってるから急げ」でも「直近1年動いてないから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で緩やかに上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

生駒市の相場は8年間で16.7%上昇、直近1年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は奈良県の売り時判定記事一覧でも比較できます。近隣では奈良市の中古マンション相場や大和郡山市の中古マンション相場、橿原市の中古マンション相場も参考になります。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。生駒市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

生駒市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは800万円〜2,200万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値1,300万円です。

木村相談者

生駒市のマンション価格は上がっていますか、下がっていますか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で16.7%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は1,400万円のまま横ばい(+0.0%)です。8年単位では上昇傾向、直近1年は動きが止まっている、というのが今の状況です。

木村相談者

全国平均より価格が低いのに、上昇率も県内トップじゃないのはなぜですか?

山川不動産の専門家

生駒市はもともとの価格水準が全国平均(約2,884.9万円)よりかなり控えめで、上昇率についても県内で取引データが十分な区分に入るのは奈良市と生駒市の2市のみで、その中では奈良市のほうが上昇率が高いという比較です。全国順位でも上昇率184位/217市区町村と中位より下寄りで、価格水準・上昇率ともに突出した動きはない、落ち着いたエリアと言えます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、生駒市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡換算のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、現在売り出し中の物件(まだ成約していない希望価格)の平均を「相場」として毎月更新しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや売り出し希望価格の影響を受けにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で生駒市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。