木村相談者
広陵町で戸建てを持っているんですが、そろそろ売却を考えていて。不動産サイトをいくつか見てみたら、2,000万円台前半のところもあれば2,500万円くらいのところもあって、数字がバラバラで正直よく分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何を、どの期間で、どう集計しているか」が違うので、同じ広陵町でも見せる数字が変わってきます。今日は国土交通省が公開している実際の成約データを一緒に見ながら、広陵町の実態を整理していきましょう。
木村相談者
お願いします。感覚じゃなくて、ちゃんとした数字で見たいです。
山川不動産の専門家
使うのは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。広陵町で実際に取引された中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
広陵町の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を含めた取引を金額順に並べたときのちょうど真ん中の価格で、極端な高額・低額物件に引っ張られにくい指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 34件 |
| 2018年 | 2,550万円 | 32件 |
| 2019年 | 2,200万円 | 37件 |
| 2020年 | 2,500万円 | 31件 |
| 2021年 | 2,650万円 | 38件 |
| 2022年 | 2,800万円 | 42件 |
| 2023年 | 2,700万円 | 25件 |
| 2024年 | 2,400万円 | 28件 |
木村相談者
2017年が2,500万円で2024年が2,400万円。ほとんど変わってないように見えますけど、途中の2022年は2,800万円まで上がったりもしてますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。単純に2017年と2024年だけ比べると約4%の下落ですが、その間に2,200万円まで下がった年もあれば、2,800万円まで上がった年もあります。一方向に動いているわけではなく、年ごとにかなり振れているのが広陵町の特徴です。なぜここまで振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者への調査をもとに集計している公的データを使っています。
木村相談者
冒頭で話した「サイトによって金額が違う」のも、そこが理由だったりしますか?
山川不動産の専門家
それも一因です。今まさに売り出し中の物件の希望価格を相場として見せているサイトもありますし、査定会社が独自に集計した加盟店の実績を「相場」として出しているところもあります。中には、将来10年分の価格をAIで予測して見せているサイトもありますが、それはあくまで推計であって、実際に取引された金額ではありません。この記事で使うのは、国交省が集計した実際の成約データだけです。将来の価格を予測することはせず、今わかっている事実だけをお伝えします。
木村相談者
予測じゃなくて、実際に売れた結果そのものなんですね。それなら安心して見られます。
なぜ広陵町は単年の数字だけで判断しにくいのか
木村相談者
さっき、年によってかなり振れるって話がありましたけど、なんでそんなに振れるんですか?
山川不動産の専門家
広陵町の年間取引件数は25件〜42件で、単年の方向を断定するにはやや心もとない規模です。件数が少ない年は、たまたま高めの物件が多かったか、安めの物件が多かったかで中央値が動きやすくなります。これを数字で確認できるのが相対信頼区間の幅という指標で、2024年単年では58.3%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、2倍以上の広がりがあります。
木村相談者
2倍以上ってことは、2024年の2,400万円っていう数字はあんまり信用できないってことですか?
山川不動産の専門家
「間違っている」わけではなく、「単年だけで方向を断定するには振れ幅が大きすぎる」ということです。だからこそ、直近3年をまとめてプールした数字も一緒に見ておくのが実態に合っています。2022年から2024年の3年間・95件をまとめると、中央値は2,700万円です。単年(2,400万円)より高めに出ていて、年によるブレの大きさがここにも表れています。この2,700万円を、広陵町の中古戸建ての現時点での相場水準としてお伝えするのが、いちばん実態に近いと考えています。
木村相談者
なるほど、1年分だけじゃなくて3年分まとめて見た方がいいってことですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。次は、取引件数そのものの動きをもう少し詳しく見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数についてです。2024年の1年間の成約件数は28件でした。過去8年の年間件数を見ても25〜42件の範囲で推移していて、大きく増えたり枯れたりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2017年 | 34件 | 2,500万円 |
| 2018年 | 32件 | 2,550万円 |
| 2019年 | 37件 | 2,200万円 |
| 2020年 | 31件 | 2,500万円 |
| 2021年 | 38件 | 2,650万円 |
| 2022年 | 42件 | 2,800万円 |
| 2023年 | 25件 | 2,700万円 |
| 2024年 | 28件 | 2,400万円 |
木村相談者
極端に少ない年があるわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
はい、「取引が枯れている」わけではありません。ただ、25〜42件という規模だと、土地の広さ・築年数・立地といった物件ごとの個別差の影響を吸収しきれず、単年の中央値が揺れやすいというのが実態です。次は、この相場が県内・全国のなかでどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで広陵町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」を見ていても実感がわきにくいので、近隣や全国と比べてみましょう。
| 比較軸 | 広陵町の位置 |
|---|---|
| 奈良県内の中古戸建て中央値 | 9市町村中1位(相場を掲載できる区分に入っている市町村のうち) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 691市区町村中269位 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約4,001万円)との比較 | 7割弱の水準 |
木村相談者
県内では1位なんですね、意外でした。
山川不動産の専門家
はい、今回比較できる奈良県内9市町村のなかでは、広陵町の相場水準がもっとも高くなっています。これは「値上がりしている」という意味ではなく、あくまで水準の位置づけです。近隣の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 広陵町 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
| 奈良市 | 2,300万円(2024年) | 取引データは十分な区分 |
| 生駒市 | 2,200万円(直近3年) | 参考値 |
| 香芝市 | 2,200万円(直近3年) | 参考値 |
| 生駒郡斑鳩町 | 2,000万円(直近3年) | 参考値 |
| 葛城市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値 |
| 橿原市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値 |
| 大和郡山市 | 1,150万円(直近3年) | 参考値 |
| 生駒郡平群町 | 710万円(直近3年) | 参考値 |
木村相談者
隣の奈良市や生駒市より高いんですね。
木村相談者
広陵町だけが特別データが薄いわけじゃなくて、奈良県の戸建て市場自体、単年で断定できる街の方が少ないってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。より広いエリアの相場は奈良県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の話と、方向が分からないっていう話は別物なんですね。じゃあ将来の人口とかはどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、広陵町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えていて、データが揃い次第この記事を更新します。人口動向が判断材料になり得るのは事実ですが、無い数字を無理に埋めることはしません。
木村相談者
分かっていないことは分かっていないって言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。相場の位置づけが整理できたところで、次は広陵町の中古戸建てが「売り時」なのかどう考えるかを整理しましょう。
広陵町の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
「高めだから急いで売る」でも「もっと上がるまで待て」でもないってことですね。
山川不動産の専門家
どちらでもありません。広陵町の中古戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。広陵町のように単年の振れが大きいエリアでは、市況の数字だけで売却タイミングの適否を判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、広陵町のように土地の広さや築年数、駅からの距離が物件ごとに異なるエリアでは、同じ「2,700万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。相場の位置づけが分かったところで、次は実際の査定額を確認する流れを見ていきましょう。
相場を調べたら次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた2,700万円という直近3年の相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。ただし1,750万円〜3,275万円という幅があることも忘れずに。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきますね。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 奈良県北葛城郡広陵町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で95件(2024年単年は28件) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの扱い | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
木村相談者
ありがとうございます。数字が動きやすい街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
広陵町の相場は県内では高めのグループに位置しつつ、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。広陵町の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
広陵町の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。2017年の2,500万円から2022年に2,800万円まで上がり、2024年は2,400万円という動きで、2024年単年の相対信頼区間幅も58.3%と基準の2倍以上あります。直近3年をまとめた相場水準としては2,700万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで広陵町は年によってこんなに数字が振れるんですか?
山川不動産の専門家
年間の成約件数が25件〜42件という規模で、土地の広さ・築年数・立地といった物件ごとの個別差を吸収しきれるほど多くはありません。分かっているのは、2024年の価格帯が1,750万円〜3,275万円と幅があり、年間25〜42件前後の成約が継続的にある、という事実です。
木村相談者
なんで広陵町は近隣より相場が高いんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データそのものについてで、水準が高い背景(土地区画の広さや住宅地としての開発経緯など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、直近3年の中央値が2,700万円で、比較できる奈良県内9市町村のなかでもっとも高い、という事実です。
木村相談者
大字ごとの相場は出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。広陵町全体で年25〜42件前後というボリュームを、さらに大字単位まで細かく割ると、1つの大字で年に数件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では町全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
将来の人口はどうなんですか?
山川不動産の専門家
現時点で広陵町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは扱わないほうが正確だと考えていて、分かり次第この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。