木村相談者
大和郡山市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えていて。ネットで相場を調べても、サイトによって900万円くらいのところもあれば1,500万円のところもあって、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それ、大和郡山市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どの期間で、どう集計しているか」が違うので、同じ市でも出てくる数字が変わって見えるんです。今日は国土交通省が公開している実際の成約データを一緒に見ながら、なぜ数字がぶれるのか、大和郡山市の実態はどうなのかを整理していきましょう。
木村相談者
お願いします。感覚じゃなくて、ちゃんとした数字で見られるのは助かります。
山川不動産の専門家
使うのは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大和郡山市で実際に取引された中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
大和郡山市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を含めた取引を金額順に並べたときのちょうど真ん中の価格で、極端な高額・低額物件に引っ張られにくい指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 84件 |
| 2018年 | 1,200万円 | 81件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 85件 |
| 2020年 | 1,100万円 | 105件 |
| 2021年 | 980万円 | 92件 |
| 2022年 | 1,100万円 | 63件 |
| 2023年 | 1,200万円 | 90件 |
| 2024年 | 950万円 | 85件 |
木村相談者
2017年が1,300万円で、2024年が950万円。単純に比べると結構下がってるように見えますけど、途中で980万円まで落ちてから1,200万円まで戻ったりもしてますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この動きを「一貫して下落傾向」と言い切るのは正確ではありません。2017年から2024年の中央値だけを機械的に比べると約26.9%の下落になりますが、2021年に980万円まで下がった翌年には1,200万円まで戻っており、一方向に下がり続けているわけではないんです。なぜここまで年ごとに振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者への調査をもとに集計している公的データを使っています。
木村相談者
冒頭で話した「サイトによって金額が違う」のも、そこが理由だったりしますか?
山川不動産の専門家
それも一因です。たとえば大手ポータルサイトの中には、今まさに売り出し中の物件の希望価格を相場として見せているところがあります。売り出し価格は売主の希望額なので、成約額とは差が出ます。査定会社系のサイトの中には、加盟している不動産会社独自の成約実績や、新築・中古を合算した価格を「戸建ての相場」として出しているケースもあります。本記事は国交省の成約価格だけをそのまま中央値で集計しているので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも、新築込みの数字でもなくて、中古戸建てが実際に売れた結果そのものなんですね。それなら安心して見られます。
なぜ大和郡山市はこんなに価格の幅が大きいのか
木村相談者
2024年の中央値950万円っていうのは、みんなその金額くらいで売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際にはかなり幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が400万円、上から4分の1(p75)が2,600万円です。950万円という中央値をはさんで、400万円台の物件から2,600万円台の物件まで、同じ「大和郡山市の中古戸建て」として取引されています。
木村相談者
400万から2,600万って、6倍以上の開きがありますね。ちょっと極端じゃないですか?
山川不動産の専門家
おっしゃる通り、これはかなり幅が大きい部類です。戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品ですが、大和郡山市はその中でも特に物件差が大きく出ているエリアです。実はこれを裏付ける数字があって、2024年単年の相対信頼区間の幅は105.3%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、4倍以上の広がりがあります。年間85件という取引件数自体は少なくないのですが、それでも単年の中央値だけで方向を語るのは無理がある水準です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。大和郡山市は物件ごとの価格差そのものが際立って大きいため、単年で見ると「たまたま安めの中古住宅の成約が多かった年」「たまたま新しめ・広めの物件が多かった年」の影響を強く受けます。だからこそ、直近3年をまとめてプールした数字も一緒に見ておくのが実態に合っています。2022年から2024年の3年間・238件をまとめると、中央値は1,150万円です。単年(950万円)より高めに出ていて、年によるブレの大きさがここにも表れています。この1,150万円を、大和郡山市の中古戸建ての現時点での相場水準としてお伝えするのが、いちばん実態に近いと考えています。次は、取引件数そのものの動きを見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数についてです。2024年の1年間の成約件数は85件でした。過去8年の年間件数を見ても63〜105件の範囲で推移していて、大きく増えたり枯れたりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 63件 | 1,100万円 |
| 2023年 | 90件 | 1,200万円 |
| 2024年 | 85件 | 950万円 |
木村相談者
件数自体は毎年そこそこあるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。「取引が枯れている」わけではなく、件数は十分にあるのに物件差で価格が大きく振れる、という理解が正確です。ちなみに大和郡山市に隣接する天理市・生駒郡安堵町・磯城郡川西町は、年間の成約件数がそれぞれ一桁台〜30件弱にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できておらず、この記事ではまだ扱っていません。
木村相談者
そういう隣の街と比べると、大和郡山市はまだ数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。大和郡山市の年63〜105件というのは、単年トレンドを断定するには物件差が大きすぎる件数ですが、直近3年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。次は、この相場が県内・全国のなかでどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで大和郡山市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」を見ていても実感がわきにくいので、近隣や全国と比べてみましょう。
| 比較軸 | 大和郡山市の位置 |
|---|---|
| 奈良県内の中古戸建て中央値 | 9市町村中8位(相場を掲載できる区分に入っている市町村のうち) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 691市区町村中580位(下位よりのグループ) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約4,001万円)との比較 | 3割弱の水準 |
木村相談者
県内でも下の方、全国で見るとさらに下寄りなんですね。
山川不動産の専門家
県内・全国ともに価格帯としては低めのグループに位置しています。これは「悪い」という評価ではなく、あくまで水準の位置づけです。近隣の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 奈良市 | 2,300万円(2024年) | 取引データは十分な区分 |
| 生駒市 | 2,200万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 生駒郡斑鳩町 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 葛城市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 橿原市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 大和郡山市 | 1,150万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 生駒郡平群町 | 710万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
隣の奈良市や生駒市はけっこう高くて、大和郡山市はその中では低めのグループなんですね。
山川不動産の専門家
ええ、隣接する奈良市は取引データが十分な区分にあり、直近の中央値は2,300万円です。同じく隣接する生駒市(2,200万円)と比べても、大和郡山市の1,150万円はかなり抑えめの水準です。奈良県内で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分に入っているのは、この一覧では奈良市だけで、大和郡山市を含む残り8市町村は物件ごとの価格の幅が大きい、または取引が少ないため、直近3年をまとめた参考値として扱っています。
木村相談者
大和郡山市が特別データが薄いわけじゃなくて、奈良県の戸建て市場自体、単年で断定できる街の方が少ないってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。より広いエリアの相場は奈良県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の話と、方向が分からないっていう話は別物なんですね。じゃあうちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこが次の話です。相場の位置づけが分かったところで、売り時をどう考えるかを整理しましょう。
大和郡山市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
「安いから急いで売る」でも「もっと高くなるまで待て」でもないってことですね。
山川不動産の専門家
どちらでもありません。大和郡山市の中古戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。大和郡山市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、そもそも売却のタイミングとして今が適切かどうかを市況の数字だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、大和郡山市のように土地の広さや築年数、駅からの距離が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「1,150万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。ちなみに、将来の人口見通しについてもよく聞かれるのですが、大和郡山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えていて、データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
分かっていないことは分かっていないって言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。相場の位置づけが整理できたところで、次は実際の査定額を確認する流れを見ていきましょう。
相場を調べたら次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた1,150万円という直近3年の相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。ただし400万円〜2,600万円という幅があることも忘れずに。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきますね。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 奈良県大和郡山市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で238件(2024年単年は85件) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの扱い | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
木村相談者
ありがとうございます。数字が動きやすい街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
大和郡山市の相場は県内・全国ともに低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。大和郡山市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
大和郡山市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。2017年の1,300万円から2021年に980万円まで下がり、2023年に1,200万円まで戻って、2024年は950万円という動きで、2024年単年の相対信頼区間幅も105.3%と基準の4倍以上あります。直近3年をまとめた相場水準としては1,150万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで大和郡山市はこんなに価格の幅が大きいんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データそのものについてで、価格差が大きい背景(住宅の築年数構成やエリアごとの立地差など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、2024年の価格帯が400万円〜2,600万円と大きく開いていて、年間85件前後の成約が継続的にある、という事実です。
木村相談者
町ごとの相場は出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。大和郡山市全体で年85件前後というボリュームを、さらに町丁目単位まで細かく割ると、1つの町で年に数件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
将来の人口はどうなんですか?
山川不動産の専門家
現時点で大和郡山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは扱わないほうが正確だと考えていて、分かり次第この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。