木村相談者
生駒郡平群町で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えてまして。このあたりの相場ってどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。平群町の中古戸建てですね。まず先にお伝えしておきたいのですが、平群町は年間の取引件数がそれほど多くないエリアです。なので、他の都市のように「毎年きっちり上がっている/下がっている」と断定できる材料はありません。そのぶん、直近数年をまとめた相場の目安として見ていくのが実態に合っています。
木村相談者
なるほど、いきなり歯切れが悪いですね(笑)。でも正直な情報の方がありがたいです。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データを見ながら、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。町域別に細かく出せない部分も含めて、正直にお伝えしていきます。
平群町 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、平群町の中古戸建ての中央値は710万円です。これは73件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
710万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今回一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年1,300万円、2018年930万円、2019年1,200万円、2020年650万円、2021年675万円、2022年980万円、2023年680万円、2024年680万円、という並びになります。
木村相談者
えっ、けっこう毎年バラバラですね。2020年でガクッと下がったと思ったら2022年でまた上がって。
山川不動産の専門家
そうなんです。ここが件数の少なさの影響です。平群町は1年あたりの成約件数が19〜33件程度と少なく、その年にどんな物件が売れたか次第で中央値が大きく動きます。たとえば2021年の675万円から2022年の980万円への変化を単純に計算すると約45%の上昇になりますし、2022年の980万円から2023年の680万円への変化は約31%の下落になります。これを「1年で価格が45%上がった」「翌年31%下がった」というトレンドとして読むのは誤りです。実態は「その年にたまたま成約した物件の価格帯によって中央値が上下している」という方が近く、平群町の市場そのものが毎年これほど激しく値動きしているわけではありません。
木村相談者
分かりました。じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・73件をまとめると中央値710万円、価格帯の目安は下位25%相当で約490万円、上位25%相当で約1,780万円くらいのレンジに収まっています。ここまでを「平群町の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
そのレンジ、けっこう幅広くないですか?
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。この3年間・73件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ66.2%あります。ざっくり言うと、中央値の710万円に対して、プラスマイナス33%前後は動いてもおかしくない、というくらいの幅です。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、平群町はそれよりかなり広めです。土地の広さや築年数が古い物件から比較的新しい物件まで混ざって成約しているため、価格帯そのものが広いことも影響しています。これが、平群町の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由でもあります。
木村相談者
さっき別のサイトも見たんですが、町域別の相場とか築年数別の価格みたいなのも出てたんです。この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。今回使っているreinfolibの成約データは、平群町全体で73件(直近3年)というボリュームです。これを仮に町域ごとや築年帯ごとに割ってしまうと、1つの区分あたり数件、下手をすると1件という単位になってしまいます。そこまで細かく割った数字は、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその区分で売れた1軒の価格そのものになってしまうんです。
木村相談者
なるほど、細かく出せば出すほど、逆に信頼できなくなるってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。町域別や築年数別の相場を掲載しているサイトの中には、実際の成約件数が少ない分を、周辺の売り出し価格や独自の推計モデルで補って算出しているところもあります。それが悪いわけではありませんが、この記事では「実際に成約した価格そのもの」だけを使う方針にしているので、平群町全体でまとまった件数として扱える単位でお伝えしています。
木村相談者
細かい数字が出ないのは少し不便に感じてたんですが、理由が分かるとむしろ安心します。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。細かく見たい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの地域・物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「町全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は33件でした。過去8年の年間件数を見ても19〜33件の範囲で推移していて、大きく増えたり減ったりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 21件 | 980万円 |
| 2023年 | 19件 | 680万円 |
| 2024年 | 33件 | 680万円 |
木村相談者
件数自体は安定してるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。「取引が枯れている」わけではなく、母数がもともと少ない町、という理解が正確です。ちなみに、平群町よりさらに件数が少ない周辺の町もあります。隣接する生駒郡三郷町・生駒郡安堵町・北葛城郡王寺町は、年間の成約件数がそれぞれ11件・5件・17件にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていません。
木村相談者
そういう町と比べると、平群町はまだ数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。平群町の年19〜33件というのは、単年トレンドを断定するには心もとない件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。周辺の町がそもそも相場を語れない中で、平群町は「単年では語れないが、数年まとめれば語れる」という、ちょうど境界線上の町だと考えてください。次は、平群町がどのくらいの相場水準の町なのか、近隣と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
平群町の中古戸建ての価格帯を、奈良県内の順位で見ると、データがそろっている9市町村中9位、つまり最も相場水準が抑えめの位置づけになります。全国では691市区町村中641位という位置づけです。
木村相談者
隣の生駒市とかと比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
隣接する生駒市は中古戸建てのデータが平群町よりまとまっているエリアで、直近の相場水準は2,200万円です。平群町の710万円と比べると、1,500万円ほど生駒市の方が高い水準です。もう一つ近い大和郡山市も見てみると、こちらは平群町と同じく取引が少なめのエリアで、直近の相場水準は1,150万円ほどです。
木村相談者
他の市町村もついでに教えてもらえますか。
木村相談者
平群町だけ結構離れてますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8位の大和郡山市(1,150万円)と9位の平群町(710万円)の間にも440万円ほどの差があります。これは、駅からの距離や大阪都心部へのアクセス、宅地の広さの傾向、築年数の分布など、市町村ごとの個別事情が積み重なった結果です。なので「県内9位」という順位だけを見て一喜一憂するより、実際の水準やその背景を含めて眺めるほうが実態がつかみやすいと思います。ちなみに、奈良県内で中古戸建ての価格トレンド(上昇/下降)を単年ベースで語れるほどデータが揃っているのは奈良市だけで、それ以外の市町村は平群町と同じように「参考値」としての扱いになっています。平群町だけが特別に情報が少ないわけではなく、奈良県の郊外エリア全体に共通する事情です。
木村相談者
位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、平群町の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(710万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する生駒市・大和郡山市との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。平群町のように取引件数が少ないエリアでは、そもそも売却のタイミングとして今が適切かどうかを市況だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、平群町のように土地の形状や高低差、接道状況が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「710万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「町全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた710万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 奈良県生駒郡平群町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で73件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字が少ない町なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
平群町の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては710万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで平群町はこんなに相場が抑えめなんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データそのものについてで、その背景(立地条件や開発状況など)は今回のデータからは分析できません。分かっているのは、奈良県内でデータがそろう9市町村の中で最も相場水準が抑えめで、年間19〜33件程度の成約が継続的にある、という事実だけです。
木村相談者
町域ごとの相場は本当に出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。平群町全体で年20〜30件前後というボリュームを、さらに町域単位まで細かく割ると、1つの区分で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では町全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。