木村相談者
山川さん、大東市にマンションを持ってるんですけど、売ろうかどうしようか迷ってて。ネットで「相場」を調べても、サイトごとに金額がバラバラで何を信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、大東市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大東市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
大東市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,750万円 | 30件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 31件 |
| 2019年 | 1,800万円 | 34件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 24件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 75件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 96件 |
| 2023年 | 2,400万円 | 70件 |
| 2024年 | 2,000万円 | 77件 |
木村相談者
2017年の1,750万から2023年の2,400万まで上がって、2024年でまた2,000万に下がってるんですね。上がってるのか下がってるのか、ちょっと分かりにくいです。
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で見ると+14.3%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は-16.7%で、2023年の水準からは下がっています。8年という長い期間では上昇方向、直近1年だけを見ると下落という、両方の事実がある状況です。どちらか一方だけを切り取らず、両方お伝えするのがフェアだと考えています。なぜこの数字が信頼できる水準なのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格や、売り出し中の物件の掲載価格の平均を「相場」として出しているサイトもありますが、それは実際に売れた金額の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,700万円、上から4分の1(p75)が2,600万円です。
木村相談者
1,700万から2,600万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は15.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は243件、中央値は2,200万円で、単年(2,000万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそこまでブレてないなら、さっきの「8年で+14.3%」もある程度は信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。年間77件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も15.0%と基準を下回っているので、大東市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。ただし2020年(24件)のように年によって取引件数の波もあるので、1年ごとの数字は多少上下する前提で見るのがおすすめです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は大東市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(80件)で、木村さんの物件はまさに大東市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 参考値(件数少なめ) | 2,725万円〜4,800万円 | 22件 |
| 築11-20年 | 2,650万円 | 2,200万円〜3,000万円 | 66件 |
| 築21-30年 | 2,400万円 | 2,000万円〜2,625万円 | 80件 |
| 築31年〜 | 1,300万円 | 1,000万円〜1,600万円 | 71件 |
木村相談者
〜築10年のところだけ「参考値」になってるのはなぜですか?
山川不動産の専門家
〜築10年の帯は取引件数が22件と他の帯より少なく、しかも価格の幅が2,725万円〜4,800万円とかなり広いんです。件数が少なく物件ごとの差も大きいため、この帯だけは中央値を断定的な数字として出さず「参考値」の扱いにしています。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値2,000万円ではなく、築21-30年の帯の中央値2,400万円(2,000万円〜2,625万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見て「意外と安いのかな」って勘違いするところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。築11-20年・築21-30年・築31年〜の3つの帯は相対信頼区間25%以下で、大東市はこの3帯であれば数字を出せる水準のデータがあります。築31年〜になると中央値は1,300万円まで下がっていて、大東市は築年数が進むほど価格差が大きく出るエリアだと分かります。相場観がつかめたところで、次は大東市が全国や大阪府内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・大阪府内のなかで大東市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、大東市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 大東市の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古マンション中央値 | 25位/61市区町村(中位) |
| 全国の中古マンション中央値 | 217位/464市区町村(中位) |
| 8年上昇率の府内順位 | 27位/34市区町村(取引データが十分な区分内・下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 191位/217市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,286.7万円に対して約0.87倍の水準 |
木村相談者
府内25位、全国だと217位、ちょうど真ん中くらいなんですね。でも上昇率は府内27位ってことは、あんまり伸びてないほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。大東市の価格水準は全国平均(約2,286.7万円)の0.87倍程度で、やや低めです。加えて8年の上昇率は取引データが十分な区分34市区町村中27位と、下位寄りです。8年で+14.3%という上昇自体は事実ですが、他の市区町村と比べると伸び方は控えめなほうだと言えます。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 大東市 | 2,000万円 | +14.3% | -16.7% |
| 東大阪市 | 1,900万円 | +22.6% | +11.8% |
| 門真市 | 1,800万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 四條畷市 | 1,800万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 寝屋川市 | 1,600万円 | +0.0% | -11.1% |
木村相談者
大東市が一番高いんですね。でも上昇率だと東大阪市のほうが伸びてる。
山川不動産の専門家
そのとおりです。価格水準では近隣の中で大東市が最も高いものの、8年の上昇率では東大阪市(+22.6%)のほうが大きいという状況です。寝屋川市は8年でほぼ横ばい(+0.0%)、門真市・四條畷市は取引件数の関係で直近3年をまとめた参考値としてご紹介しています。相場の位置がつかめたところで、これをどう判断材料にするかをお話しします。
「今が売り時か」をどう考えればいいか
木村相談者
価格水準はそこそこ高いけど、直近1年は下がってて、上昇率も近隣の中では控えめ……これって、売ったほうがいいんですか、待ったほうがいいんですか?
山川不動産の専門家
大東市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
大東市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は下落という両方の事実がある — 2017年の1,750万円から2024年の2,000万円まで、8年で14.3%上昇したが、2023年の2,400万円から2024年は-16.7%。長期の傾向と直近の動きが逆方向であることを踏まえて見る必要がある。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は2,000万円だが、築21-30年の帯では中央値2,400万円(2,000万円〜2,625万円の幅)。木村さんのような築25年の物件は、市全体の数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、大東市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「8年上がってるから急げ」でも「直近下がってるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。長期の傾向と直近1年の動き、どちらも一つの見方でしかないので、それだけで判断を決めつけないのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・大阪府内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築21-30年の帯の目安(2,400万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府大東市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅15.0%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 77件(3年プールでは243件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大東市の相場は8年間で14.3%上昇した一方、直近1年は-16.7%と下がっているという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は大阪府の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大東市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大東市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,700万円〜2,600万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値2,400万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で14.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-16.7%と下がっています。長期では上昇、直近では下落という両方の事実があるのが今の状況です。
木村相談者
近隣の市と比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
大東市は近隣の中では価格水準が最も高い一方、8年の上昇率は東大阪市(+22.6%)のほうが大きく出ています。水準の高さと伸び率の大きさは別の指標として見る必要があります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大東市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積・築年数のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、売り出し中の物件の掲載価格の平均を示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大東市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。