木村相談者
山川さん、うち、上京区のマンションなんですけど、そろそろ売却も考えたほうがいいのか気になってて。京都市内だと中京区がすごく値上がりしてるってニュースで見たんですけど、上京区ってどうなんですか。
山川不動産の専門家
気になりますよね。上京区は京都御所のあたりを含む京都市中心部のエリアで、中古マンションの取引自体はしっかりある区です。国土交通省が公開している実際の成約価格を並べれば、なんとなくの印象ではなく数字で今の位置が見えてきます。ただ、先にひとつだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
上京区の中古マンションは、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
上京区の中古マンション、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、上京区で実際に成約した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,700万円 | 89件 |
| 2018年 | 1,300万円 | 99件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 89件 |
| 2020年 | 1,700万円 | 93件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 199件 |
| 2022年 | 2,300万円 | 232件 |
| 2023年 | 2,200万円 | 237件 |
| 2024年 | 2,500万円 | 223件 |
木村相談者
2018年の1,300万円から2024年の2,500万円まで、けっこう波がありますね。単純に2017年と2024年を比べると上がってるように見えるんですが。
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。上京区のマンションは、2つの年だけを比べて方向を断定しないほうが正確なんです。
マンションは「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
上京区の中古マンションは「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、同じ上京区のマンションでも中身がまるで違うからです。
木村相談者
2024年でも223件は取引があるんですよね？ それって十分な数じゃないんですか？
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。件数は不足しているわけではありません。それでも方向を断定できないのは、築年数・広さ・駅からの距離・棟のグレードで価格が大きく変わる商品だからです。その年にたまたまどんな部屋が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なるほど、「2,400万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の部屋がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。上京区の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 950万円 | 2,300万円 | 3,625万円 |
| 2023年 | 1,200万円 | 2,200万円 | 3,800万円 |
| 2024年 | 1,400万円 | 2,500万円 | 4,300万円 |
木村相談者
下は1,400万円台なのに上は4,300万円って、同じ上京区のマンションで3倍くらい開くことがあるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。下位25%と上位25%の差が3倍前後という年が続いているのが上京区の特徴です。単身向けのコンパクトな部屋もあれば、御所周辺や地下鉄駅近くの広めで築浅の部屋もある。「上京区のマンション相場＝2,400万」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。上京区ではこの幅の広がり方が特に効いてきます。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの2,300万や2,500万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの不動産情報サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。売り出し中の物件情報を集計しているサイトの多くは、売主が「この値段で出したい」と設定した希望価格（売り出し価格）を平均しています。希望価格は交渉の余地を見込んで成約価格より高めに出ることが多く、面積換算の仕方によっても数字は変わります。
木村相談者
希望価格と成約価格って、結構違うものなんですか？
山川不動産の専門家
エリアや時期によりますが、差が出ることは珍しくありません。当サイトは特定の条件に絞り込まず、実際に成約したすべての価格の中央値と価格帯の幅をそのまま示す立場を取っています。方向を断定できない年は、正直に「断定しない」とお伝えします。
木村相談者
予測や決め打ちより、実際の数字と正直な立場のほうが信頼できますね。
全国・京都府のなかで上京区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、上京区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 上京区の位置 |
|---|---|
| 京都府内の中古マンション中央値 | 5位／17市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 156位／464市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分219市区町村の単純平均・約2,885万円）との比較 | およそ8割強の水準 |
木村相談者
府内では5位なんですね、けっこう上のほうだ。全国だと156位で、全国平均の8割強なんですか。
山川不動産の専門家
そうですね。上京区の直近3年の相場（2,400万円前後）は全国平均の約2,885万円と比べると8割強の水準で、京都市内でも上位に位置します。京都市の11区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中京区 | 4,200万円 | +100.0% |
| 左京区 | 2,700万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 下京区 | 2,500万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 上京区 | 2,400万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 東山区 | 2,100万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 右京区 | 2,100万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 北区 | 2,000万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 西京区 | 2,000万円（直近3年） | 断定せず（物件の価格の幅が大きい） |
| 南区 | 1,900万円 | +35.7% |
| 伏見区 | 1,700万円 | +25.9% |
| 山科区 | 1,700万円 | +25.9% |
木村相談者
上京区は中京区・左京区・下京区に次ぐ4番目の水準なんですね。でも中京区とかは+100%って出てるのに、上京区は上昇率が出てないんですか？
山川不動産の専門家
そうなんです。中京区・南区・伏見区・山科区などは取引が十分な区分なので8年上昇率を語れますが、上京区・左京区・下京区・東山区・右京区・北区・西京区は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。水準（真ん中の価格）は比べられますが、伸び率の単純比較はできません。参考程度にとどめてください。京都府内の他の市区町村とも、まとめて比較できます。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。
上京区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は全国平均の8割強、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
上京区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
上京区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1相場は全国平均のおよそ8割強の水準 — 直近3年の成約中央値は2,400万円前後。ただし単年の方向は断定できない（物件ごとの価格の幅が大きいため）。
- 2下位25%と上位25%の価格差が3倍前後になる — 2024年は下位25%が1,400万円、上位25%が4,300万円。同じ上京区でも物件次第で数千万円単位で変わる。
- 3マンションは条件差が大きい — 築年数・広さ・駅距離・棟のグレードで価格が大きく変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「水準が高いから急いで売らなきゃ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が高いから急いで」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。上京区のように物件ごとの価格差が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数・階数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（2,400万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 京都市上京区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅32.0%、25%超のため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 223件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
上京区のマンション相場は全国平均と比べると8割強の水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。上京区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測、特定条件での一点推定ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
上京区のマンションは上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした2,400万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で上京区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。