京都市東山区のマンションは今が売り時？価格の幅で見極める

木村相談者

山川さん、うち、東山区のマンションなんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。清水寺とか祇園に近いエリアだから「観光地は値上がりしてる」ってよく聞くんですけど、実際どうなんですか。

山川不動産の専門家

気になりますよね。東山区は観光エリアのイメージが強い一方、マンションの取引件数自体はそこまで多くない区です。国土交通省が公開している実際の成約価格を並べれば、印象ではなく数字で今の位置が見えてきます。ただ、先にひとつだけお伝えしておきたいことがあります。

木村相談者

なんですか？

山川不動産の専門家

東山区の中古マンションは、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。

東山区の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、東山区で実際に成約した中古マンションの中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。

木村相談者

2019年までは1,500万前後だったのに、2020年でいきなり2,900万円って、倍近くに跳ねてますね。しかも2023年にまた1,700万円まで下がって……。

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。東山区のマンションは、2つの年だけを比べて方向を断定しないほうが正確なんです。

マンションは「はっきりした方向」を出しにくい

山川不動産の専門家

東山区の中古マンションは「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数がゼロに近いからではなく、同じ東山区のマンションでも中身がまるで違うからです。

木村相談者

2024年でも71件は取引があるんですよね？ それって十分な数じゃないんですか？

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。件数自体はまったく不足しているわけではありません。それでも方向を断定できないのは、築年数・広さ・駅からの距離・棟のグレードで価格が大きく変わる商品だからです。その年にたまたまどんな部屋が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。

木村相談者

なるほど、「2,100万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。

山川不動産の専門家

その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の部屋がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。東山区の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

木村相談者

下は1,300万円台なのに上は5,350万円って、同じ東山区のマンションで4倍近く開くこともあるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。下位25%と上位25%の差が3〜4倍という年もあるのが東山区の特徴です。実は2020年は下から4分の1でも1,500万円だったのに、上から4分の1は6,675万円という年もありました。祇園・清水寺周辺のような観光需要の強いエリアには広めで築浅の高額な部屋もあれば、駅から離れたコンパクトな部屋もある。「東山区のマンション相場=2,100万」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。東山区ではこの幅の広がり方が特に効いてきます。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの2,100万や1,700万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの不動産情報サイトで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。売り出し中の物件情報を集計しているサイトの多くは、売主が「この値段で出したい」と設定した希望価格(売り出し価格)を平均しています。希望価格は交渉の余地を見込んで成約価格より高めに出ることが多く、面積換算の仕方によっても数字は変わります。

木村相談者

希望価格と成約価格って、結構違うものなんですか？

山川不動産の専門家

エリアや時期によりますが、差が出ることは珍しくありません。東山区は特に、専有面積70㎡換算などの特定の条件に合わせて算出した推定価格で相場を示すサイトも多いのですが、当サイトは条件を絞り込まず、実際に成約したすべての価格の中央値と価格帯の幅をそのまま示す立場を取っています。方向を断定できない年は、正直に「断定しない」とお伝えします。

木村相談者

予測や決め打ちより、実際の数字と正直な立場のほうが信頼できますね。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、東山区はどうなんですか？

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、東山区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、観光需要、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は東山区が全国や京都府内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・京都府のなかで東山区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、東山区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

府内では7位なんですね。中位よりちょっと上くらいの印象です。全国だと201位で、全国平均の7割強なんですか。

山川不動産の専門家

そうですね。東山区の直近3年の相場(2,100万円前後)は全国平均の約2,885万円と比べると7割強の水準で、京都市内でも中位に位置します。京都市の11区とも並べてみましょう。

木村相談者

中京区は+100%って出てるのに、東山区は上昇率が出てないんですか？

山川不動産の専門家

そうなんです。中京区・南区・伏見区・山科区などは取引が十分な区分なので8年上昇率を語れますが、東山区・左京区・下京区・上京区・右京区・北区・西京区は物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。水準(真ん中の価格)は比べられますが、伸び率の単純比較はできません。参考程度にとどめてください。京都府内の他の市区町村とも、まとめて比較できます。

木村相談者

同じ物差しで比べられるのはありがたいです。

東山区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は全国平均の7割強、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

東山区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「水準が中位だから急いで売らなきゃ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「水準が中位だから急いで」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？

山川不動産の専門家

マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。東山区のように物件ごとの価格差が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

東山区のマンション相場は全国平均と比べるとおよそ7割強の水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。東山区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での一点推定ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

東山区のマンションは上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした2,100万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で東山区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。