木村相談者
京都市東山区に古い一軒家を持ってるんですけど、そろそろ売却を考えてまして。この辺りの戸建ての相場ってどのくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。東山区の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいのですが、東山区は年間の成約件数がそこまで多いエリアではなく、しかも物件ごとの価格差がとても大きい街です。なので「毎年きっちり上がっている/下がっている」と言い切れる材料は、正直今のところありません。
木村相談者
えっ、いきなり歯切れが悪いですね(笑)。でも変に煽られるより、正直な方がありがたいです。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
京都市東山区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず2017年から2024年までの年別中央値です。2017年2,700万円、2018年2,100万円、2019年1,600万円、2020年1,950万円、2021年2,200万円、2022年1,500万円、2023年2,250万円、2024年3,250万円という並びになります。
木村相談者
2022年の1,500万円から2024年の3,250万円って、2倍以上になってますね。すごい上昇じゃないですか。
山川不動産の専門家
そこが東山区の数字を読むときに一番注意してほしいところです。2024年の成約件数は40件で、価格帯を見ると下から4分の1(p25)が1,550万円、上から4分の1(p75)が7,900万円まで広がっています。1つの年の中に、1,000万円台の物件から8,000万円近い物件までが混ざって成約しているということです。中央値が年によって大きく動くのは、市場全体が値上がりしたというより、その年にたまたまどの価格帯の物件が売れたか次第という面が強いんです。
木村相談者
じゃあ「2倍になった」っていうのは、本当の値上がりとは違うってことですか。
山川不動産の専門家
そう捉えるのが正確です。国交省の統計的な指標で見ると、2024年単年の中央値の相対信頼区間の幅は104.6%もあります。取引データが十分とみなす基準は25%以内なので、その4倍以上です。これだけ幅が広いと、単年の数字を「トレンド」として扱うのは無理があります。次のセクションで、この数字が何を意味しているかもう少し詳しく見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
東山区って観光地のイメージが強いので、他のサイトの相場情報とけっこう違う数字を見た気もするんですが。
山川不動産の専門家
それはおそらく集計方法の違いです。不動産ポータルサイトの中には今売り出し中の物件の希望価格をそのまま一覧で見せているところがあります。売り出し価格は売主の希望額であって、実際に売れた金額とは差が出ます。査定会社系のサイトでも、売り出し中の物件情報から推定した相場を出しているケースが多く見られます。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
さっき出てきた「価格の幅が大きい」っていうのを、もう少し詳しく知りたいです。
山川不動産の専門家
いいですよ。東山区は戸建てそのものの数が多いエリアではなく、路地奥の京町家、清水寺や祇園に近い立地、通常の住宅地の戸建てなど、性格の異なる物件が同じ区の中に混在しています。同じ「東山区の戸建て」でも、土地の広さや接道状況、建物の状態によって価格が数千万円単位で変わりやすいんです。
木村相談者
京町家とか観光地に近い立地って、確かに普通の住宅とは値段の付き方が違いそうですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。それを踏まえて、単年ではなく複数年をまとめて見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・135件をまとめると、中央値は2,300万円になります。単年で見ると2022年1,500万円、2023年2,250万円、2024年3,250万円とばらつきますが、3年まとめた2,300万円が現時点での相場観としては実態に近い数字です。
木村相談者
3年でまとめると2,300万、さっきの2024年単年は3,250万。けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この幅の広さこそが東山区の特徴です。取引が枯れているわけではなく(直近3年で135件、年平均45件程度)、1件1件の個別性がとても強いエリアという理解が正確です。だからこそこの記事では、「上昇傾向」「下降傾向」という言い方をせず、直近3年間の相場水準としてお伝えする方針にしています。
木村相談者
さっき別のサイトで、町名ごとの相場みたいなのも見た気がするんですが、この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。今回使っているreinfolibの成約データは、東山区全体で135件(直近3年)というボリュームです。これを仮に町名ごとに割ってしまうと、1つの町あたり数件、下手をすると1件という単位になってしまいます。そこまで細かく割った数字は、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその町で売れた1軒の価格そのものになってしまうんです。
木村相談者
なるほど、細かく出せば出すほど、逆に信頼できなくなるってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。町名別や駅徒歩別の相場を掲載しているサイトの中には、実際の成約件数が少ない分を、周辺の売り出し価格や独自の推計モデルで補って算出しているところもあります。それが悪いわけではありませんが、この記事では「実際に成約した価格そのもの」だけを使う方針なので、東山区全体でまとまった件数として扱える単位でお伝えしています。細かく見たい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。
全国・京都府内のなかで東山区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、東山区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣区や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東山区の位置 |
|---|---|
| 京都府内の中古戸建て中央値 | 11位/22市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 331位/691市区町村(ほぼ中位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約4,001万円)との比較 | 全国平均に対して約57%の水準 |
木村相談者
京都府内では真ん中くらい、全国でもほぼ中位なんですね。
山川不動産の専門家
極端に高くも安くもない、ちょうど中位あたりの水準です。これは良い悪いという評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけです。京都市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 下京区 | 3,300万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 中京区 | 3,150万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 西京区 | 3,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 北区 | 3,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 左京区 | 3,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 上京区 | 2,750万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 東山区 | 2,300万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 南区 | 2,300万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 右京区 | 1,900万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 伏見区 | 1,700万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 山科区 | 1,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
東山区は南区と同じくらいで、11区の中では真ん中よりちょっと下くらいなんですね。
山川不動産の専門家
ええ、11区の中央値を並べると東山区は上から7番目(南区と同額)です。もう一つ押さえておきたいのは、京都市11区すべてが「物件ごとの価格の幅が大きい」区分だという点です。上京区や北区のようにすでに記事を公開している区も含め、市内のどの区も単年の方向を断定できるだけのデータの安定度は今のところありません。より広いエリアの相場は京都府の売り時判定記事一覧でも比較できます。
京都市東山区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はほぼ中位、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
東山区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東山区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて1,500万円台〜3,250万円の間で上下しており、2024年単年の相対信頼区間幅も104.6%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は2,300万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は1,550万円〜7,900万円と幅が広く、土地の広さ・立地(観光地に近いか住宅地か)・建物の状態で数千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東山区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「中位だから待て」でも「安いから急げ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「府内でほぼ中位だから様子見」でも「今すぐ売った方がいい」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 京都府京都市東山区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 40件(3年プールでは135件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東山区の相場は京都府内・全国ともにほぼ中位で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東山区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東山区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,300万円です。ただし2024年単年では3,250万円、価格帯は1,550万円〜7,900万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
東山区は2024年単年の相対信頼区間幅が104.6%と基準の4倍以上あり、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の2,700万円から2019年に1,600万円まで下がり、2022年に1,500万円まで下がって、2024年は3,250万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
東山区って観光地のイメージが強いんですが、それも価格に関係してますか?
山川不動産の専門家
立地や物件によって差が出やすい一因ではあります。祇園や清水寺周辺に近い京町家と、通常の住宅地の戸建てとでは、同じ東山区でも価格の付き方がかなり違います。ただし本記事のデータでは町名単位までは分解していないので、「観光地だから高い/安い」と一概には言えません。個別の立地条件は、査定の段階で確認するのが確実です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東山区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。