木村相談者
山川さん、下京区のマンション、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。いくつか不動産サイトを見てみたんですけど、サイトによって相場の数字がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくある悩みです。サイトによって「平米単価から逆算した推定額」だったり「AIによる推定相場」だったりと、計算の仕方がそもそも違うんです。まずは推定値ではなく、国交省の公的データにある実際に成約した価格そのものを一緒に見ていきましょう。
木村相談者
成約価格って、広告に出てる「売り出し価格」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
違います。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約額より高めに出やすい傾向があります。国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースには、実際に取引が成立した価格の記録があります。下京区の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、こうなります。
京都市下京区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 171件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 160件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 174件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 195件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 418件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 353件 |
| 2023年 | 2,500万円 | 376件 |
| 2024年 | 2,650万円 | 444件 |
木村相談者
2024年は444件も取引があるんですね。それだけ件数があれば、数字はかなり信頼できそうですね。
山川不動産の専門家
その通りで、件数自体は下京区は全然少なくありません。むしろ京都市内でも取引が活発なエリアです。ただ、それでもこの記事では2024年単年の「上がった」「下がった」という言い切りはしていません。理由は次のセクションでお話しします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数は十分なのに、なぜ言い切れないんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータをもう少し詳しく見てみましょう。中央値は2,650万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,700万円、上から4分の1(p75)は4,600万円です。同じ2024年の下京区の中だけでも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,700万円と4,600万円だと、2倍以上違いますね。取引件数は多いのに、なぜそんなに幅があるんですか？
山川不動産の専門家
下京区は単身者向けのコンパクトな物件からファミリー向けの広い物件まで、様々なタイプの物件が混ざって取引されているエリアだからです。件数自体は伊勢原市のような郊外エリアより多いのですが、同じ年でも物件の性格が大きく違うため、中央値の年ごとの振れが物件構成によって左右されやすいんです。実際に2024年単年の相対信頼区間の幅は26.4%あり、取引が十分な区分と扱う基準の25%をわずかに超えています。
木村相談者
じゃあ、この2,650万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,650万円だから来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数1,173件、中央値2,500万円になります。単年よりも振れが小さく、下京区の直近の相場水準としてはこちらの2,500万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の2,650万円と3年プールの2,500万円は、近い数字ではあるけど少し差がありますね。
山川不動産の専門家
はい。2021年に2,500万円まで上がった後、2022年は2,400万円に下がり、2023年・2024年でまた上がる、というように単年だけを見ると年によって上下するのは事実です。この記事でも、下京区の代表的な相場水準としては3年プールの2,500万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。相場観がつかめたところで、次は他の区や全国と比べて下京区がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・京都府内のなかで下京区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
下京区の水準を、京都府内の他区や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 下京区の位置 |
|---|---|
| 京都府内の中古マンション中央値 | 4位／17市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 143位／464市区町村 |
木村相談者
府内4位なら、かなり上位のほうなんですね。
山川不動産の専門家
京都府内では上位グループに入ります。ただし全国順位は143位／464市区町村なので、全国で見ると上位30%あたりの水準、というイメージです。京都市内の他の区と並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 中京区 | 4,200万円 | 524件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 左京区 | 2,700万円 | 199件(2024年) | 参考値 |
| 下京区 | 2,500万円 | 1,173件(直近3年プール) | 参考値 |
| 東山区 | 2,100万円 | 71件(2024年) | 参考値 |
| 南区 | 1,900万円 | 249件(2024年) | 取引が十分な区分 |
木村相談者
下京区は中京区の次くらいに高いんですね。でも「取引が十分な区分」と「参考値」が混ざっているのはどういうことですか？
山川不動産の専門家
中京区や南区は単年の相対信頼区間の幅が基準内に収まっていて、単年のトレンドをはっきり語れる区です。一方で下京区・左京区・東山区は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。下京区は先ほどお話ししたとおり件数自体は1,173件(3年プール)と多いのですが、物件の幅が大きいために参考値扱いになっている点が、東山区(71件)のような件数自体が少ないケースとは事情が異なります。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、下京区でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
下京区のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は上位、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
下京区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
下京区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2021年に2,500万円まで上がった年もあれば、2022年に2,400万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は2,500万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,700万円〜p75=4,600万円と幅がある。下京区では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3京都府内では上位水準 — 府内17市区町村中4位、全国464市区町村中143位で、水準そのものは高いグループに位置している。ただしこれは「トレンドが上向き」を意味するものではない。
木村相談者
「水準は高いから待て」でも「幅があるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。下京区全体の相場は水準としては上位で方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの部屋がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 京都府京都市下京区 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 444件(3年プールでは1,173件) |
| 京都府内順位 | 4位／17市区町村 |
| 全国順位 | 143位／464市区町村 |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。下京区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
下京区のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,500万円です。2024年単年では2,650万円ですが、価格帯は1,700万円〜4,600万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
下京区は単年の相対信頼区間幅が26.4%とやや大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2021年に2,500万円まで上がった年がある一方、2022年は2,400万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で下京区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
下京区は近くの中京区・左京区・東山区・南区と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、中京区が4,200万円、下京区が2,500万円(3年プール)、左京区が2,700万円、東山区が2,100万円、南区が1,900万円です。違うのは取引データの位置づけです。中京区・南区は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、下京区・左京区・東山区はいずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。下京区は3年プールで1,173件と、この中でも取引件数がまとまった参考値です。