京都市上京区の中古戸建ては今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

上京区の家、そろそろ売ろうかどうか迷ってるんですけど、正直今の相場がどのくらいか全然わからなくて。

山川不動産の専門家

そうですよね、まず気になるのはそこですよね。今日は国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の成約データをもとに、上京区の中古戸建ての相場を一緒に見ていきましょう。売るべきかどうかの結論を出すためではなく、判断の材料をそろえるのが今日のゴールです。

木村相談者

お願いします。上京区って京都の中心部に近くて、古い町家も多いイメージですけど、そのあたりも含めた数字なんですか?

山川不動産の専門家

はい、宅地(土地と建物)のうち、住宅・共同住宅としての用途を持つ中古戸建て取引が対象です。町家の建て替え前提の取引や、古家付きの土地取引も含まれています。農地や林地の取引は、そもそもこの集計には入っていません。

木村相談者

そういうデータって、どこかの会社が独自に集めてるものなんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」という公的なデータベースです。実際に不動産取引をした人へのアンケートをもとに、成約価格・面積・築年数などが集計されています。不動産会社の売り出し希望価格ではなく、実際に成約した価格というのがポイントです。

木村相談者

なるほど、売り出し中の値段じゃなくて、本当に売れた値段なんですね。それなら信頼できそうです。

上京区の中古戸建て、価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

まず年ごとの相場を見てみましょう。2017年から2024年までの成約データです。ここで先にお伝えしておきたいのは、上京区は年によって価格の振れ幅がかなり大きいということです。

木村相談者

えっ、2018年は2,300万円なのに2021年は3,250万円…結構バラバラですね。上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよくわからないです。

山川不動産の専門家

そこが上京区の特徴なんです。同じ年の中でも、価格帯の上限と下限の差がとても大きい。たとえば2023年は1,075万円〜4,700万円の間に半数の取引が収まっています。狭い路地の小さな町家から、間口の広い建て替え前提の土地付き物件まで、性格の違う物件が混ざって取引されているので、「今年は上がった・下がった」と1年単位で言い切るのが難しいんです。

木村相談者

なるほど、だから年ごとの上げ下げより、もう少し広い目で見た方がいいってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。直近2022年〜2024年の3年間をまとめると、212件の取引で中央値は2,750万円でした。単年の増減を追うより、この3年間の相場水準として捉える方が実態に近いと思います。

木村相談者

「価格帯」っていうのも、さっきから出てきますけど、具体的にはどういう意味なんですか?

山川不動産の専門家

たとえば2024年の価格帯「1,200万円〜4,200万円」は、その年に成約した77件のうち、安い方から数えて4分の1にあたる価格(1,200万円)から、高い方から数えて4分の1にあたる価格(4,200万円)までの範囲という意味です。つまりその年の取引の半分がこの範囲に収まっているということです。極端に高い・安い一部の物件を除いて、真ん中あたりの実態をつかむための見方だと思ってください。

取引はどのくらいの数、動いているのか

木村相談者

そもそも上京区で戸建てってそんなに売買されてるものなんですか?

山川不動産の専門家

2024年は77件の成約がありました。2017年からの8年間で見ても、年間63件〜82件の範囲で推移していて、取引自体が極端に少ないわけではありません。ただ、上でお話ししたとおり中身(立地・面積・築年数)のばらつきが大きいので、価格帯として幅を持って見る必要があります。

木村相談者

件数自体は毎年そこそこ安定してるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。件数が少なくて判断できないというより、物件の個性が強くて1本の相場線を引きにくいエリア、というイメージが近いです。

木村相談者

月あたりにすると、だいたい何件くらい売れてる計算なんですか?

山川不動産の専門家

2024年の77件を単純に12か月で割ると、月平均6〜7件です。上京区は面積の小さい区なので、この件数は決して少なくありません。ただ月によって成約する物件のタイプが変わるので、「今月は高かった」「今月は安かった」という月単位の話にはあまり意味がなく、年単位、できればここまで見てきたような複数年でならして見るのがおすすめです。次は、上京区を京都市の他の区と比べてみましょう。

京都市の他の区と比べるとどうか

山川不動産の専門家

上京区単独の数字だけだとイメージしづらいと思うので、京都市の他の区(いずれも直近の相場水準)と並べてみましょう。

木村相談者

上京区って京都市の中心の方のイメージだったんですけど、下京区や中京区より少し低いんですね。

山川不動産の専門家

はい、上京区は京都市11区の中で6番目の水準です。下京区・中京区といった商業色の強いエリアや、西京区のような新しい住宅開発が進むエリアと比べると、価格帯はやや落ち着いています。一方で、右京区・伏見区・山科区といった郊外エリアよりは高い水準にあります。

木村相談者

上位の下京区や中京区って、上京区とそんなに違うものなんですか?

山川不動産の専門家

下京区は京都駅にも近く、商業施設やオフィスビルが集まるエリアです。中京区も四条烏丸周辺の繁華街を含み、どちらも土地の利便性が評価されやすい立地です。こうした立地条件が、価格帯が上京区より高めに出やすい一因になっていると考えられます。

木村相談者

逆に右京区とか伏見区、山科区が低めなのはどうしてなんですか?

山川不動産の専門家

このあたりは市街地の中心から離れた、住宅地が広がるエリアです。同じ京都市内でも、区によって土地の使われ方や区画の広さの傾向が違うので、その差が価格帯にも表れていると見ています。どちらが良い悪いという話ではなく、あくまでエリアごとの性格の違いです。

木村相談者

単純に「区」でひとくくりにはできないんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。同じ区の中でも町域によって差があるのは、上京区自体もそうでした。この表は京都市内での大まかな位置づけとして見ていただくのがおすすめです。

木村相談者

京都府全体や全国で見ても、位置づけみたいなのってわかるんですか?

山川不動産の専門家

京都府内の中古戸建て(22エリア)の中では9番目、全国(691エリア)で見ると265番目の水準です。市内の順位(6番目)と府内の順位(9番目)で数字が違うのは、比較対象の母数が違うためです。全国の中古戸建て中央値の平均がおよそ2,590万円なので、上京区の2,750万円はそれよりやや高めということになります。

木村相談者

思ったより悪くない位置にいるんですね、ちょっと安心しました。

山川不動産の専門家

ただこれはあくまで価格水準の比較で、「上京区の方が売りやすい」という意味ではありません。次は、この数字をどう売却の判断に活かすか、一緒に整理しましょう。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

結局、今売るのがいいのか、もう少し待った方がいいのか、そこが一番知りたいところです。

山川不動産の専門家

そこは私からは断定できませんし、断定するべきでもないと思っています。ここまで見てきた数字から言えるのは、上京区の中古戸建ては直近3年(2022〜2024年)で中央値2,750万円、直近3年も上の表で見た通り価格帯は年によって1,000万円台〜4,700万円台の間で推移している、という事実だけです。

木村相談者

そうなんですね。

山川不動産の専門家

売り時を考えるうえで大事なのは、この相場水準の中で、自分の物件がどのあたりに位置しそうかを知ることです。立地・築年数・土地の間口や形状によって、上京区の中では2,000万円台の物件もあれば4,000万円台の物件もあります。相場全体の上下より、まず自分の物件がどの価格帯に近いかを、査定を通じて確認することをおすすめします。

木村相談者

価格が上がってる区とか下がってる区とか、そういう情報で判断する人もいそうですけど、上京区はそもそも上がった下がったが言えないんですよね。

山川不動産の専門家

そうです、そこは正直にお伝えしています。「上がっているから今売るべき」「下がっているから待つべき」という単純な話に乗れないエリアなんです。だからこそ、相場という大きな数字だけでなく、住み替えのタイミングや資金計画といった自分自身の事情を軸に考えていただくのが、上京区では特に重要だと思います。

相場を調べたら、次にやること

木村相談者

数字はなんとなくわかりました。次は何をすればいいんでしょう?

山川不動産の専門家

相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認するのがおすすめです。ここまでの数字はあくまでエリア全体の傾向なので、自分の物件がその中のどこに位置するかは、実際に見てもらわないとわかりません。

• 一括査定サービスは無料で使え、依頼したからといって売却する義務はありません
• 複数社の査定額を比較したうえで、売る・売らないをご自身のペースで判断してください

:::

この記事のデータについて

上京区の中古戸建てに関するよくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

上京区の戸建てって、なんで年によってこんなに価格差があるんですか?

山川不動産の専門家

古い町家から比較的新しい戸建てまで、成り立ちの違う物件が同じ「中古戸建て」として一緒に取引されているためです。土地の間口や形状、再建築の可否によっても価格が大きく変わるエリアです。

木村相談者

2024年の相場は上がったって言えるんですか?

山川不動産の専門家

2024年単体の中央値は2,900万円で、2023年の2,650万円よりは高い数字です。ただ物件ごとの価格差が大きいエリアなので、この1年の動きだけで「上昇トレンドに入った」と言い切るのは避けています。直近3年でまとめた2,750万円という水準を参考にしてください。

木村相談者

北区とかと比べても上京区は選ぶ価値ありますか?

山川不動産の専門家

上京区は北区や中京区よりやや価格帯が低めですが、それは立地の性格の違いによるものです。北区の中古戸建て相場も合わせて見ていただくと、京都市中心部の相場感がつかみやすいと思います。どちらが良いというより、それぞれのエリアの特徴として捉えていただければと思います。

木村相談者

このデータって、上京区のどこの町でも同じ相場ってことなんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、この記事の数字は上京区全体をまとめた中央値と価格帯です。町域単位ではさらに差があります。御所に近いエリアと、区の外れのエリアでは土地の形状も広さも違うので、同じ上京区でも実際の価格は物件によって大きく変わります。今日お話しした数字は、あくまで「区全体としての目安」として捉えてください。

木村相談者

上京区の中古戸建ては、これから価格が上がっていくと思いますか?

山川不動産の専門家

そこは私からは予測できません。ここまで見てきたのは2017年から2024年までの8年間の実績で、年によって2,300万円から3,250万円まで上下しながら、直近3年(2022〜2024年)の中央値は2,750万円という水準で推移してきた、という事実だけです。この先の動きを保証するものではないので、あくまで今の相場を知るための材料として使ってください。

木村相談者

一括査定って、何社くらいに頼むものなんですか?

山川不動産の専門家

決まった数はありませんが、1社だけだとその会社の得意・不得意がそのまま査定額に出てしまうことがあります。複数の会社に依頼して査定額や根拠を比べることで、自分の物件がどのくらいの価格帯にありそうか、より確からしい相場感がつかめます。

山川不動産の専門家

ここまでの数字はエリア全体の傾向です。実際にご自宅がいくらで売れそうか気になったら、まず査定額を確認してみてください。

木村相談者

何社かに頼んでみて、比較しながら考えてみます。ありがとうございました。

山川不動産の専門家

いつでもどうぞ。相場は動きますので、また気になったタイミングで見に来てくださいね。