木村相談者
伊賀市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えていまして。このあたりの中古戸建てって、相場はどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。伊賀市の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいのですが、伊賀市は年間の成約件数自体は決して少なくありません。ただ、1件1件の価格のばらつきがかなり大きいエリアで、そのぶん「毎年きっちり上がっている/下がっている」とは言い切れない街です。
木村相談者
件数は少なくないのに、はっきり言えないんですか? ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
そうなんです。件数が少ないから語れない街と、件数はあるのに価格のばらつきが大きくて語れない街の、2種類があります。伊賀市は後者です。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、その中身を具体的にお話ししますね。
伊賀市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、伊賀市の中古戸建ての中央値は500万円です。これは195件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
500万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今回一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年840万円、2018年680万円、2019年500万円、2020年700万円、2021年590万円、2022年550万円、2023年590万円、2024年385万円、という並びになります。
木村相談者
2019年から2020年にかけて、500万円から700万円まで跳ね上がってますね。そこから2024年にはまた385万円まで下がってる。何が起きてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが件数ではなく「価格のばらつき」の影響です。伊賀市の中古戸建ては、年間の成約件数自体は44件〜78件と、この規模の市としてはむしろしっかり確保できています。ただ、同じ年に成約する物件の中身が、数十万円の土地に近い古家から、状態の良い大きめの住宅まで幅の広い層が混在していて、その年にどちらの層がより多く成約したかで中央値が大きく動いてしまうんです。実際、2019年の500万円から2020年の700万円への変化を単純に計算すると+40%になりますが、これを「1年で価格が40%上がった」というトレンドとして読むのは誤りです。
木村相談者
なるほど。じゃあどのくらいばらついてるものなんですか?
山川不動産の専門家
具体的な数字で見てみましょう。2024年の1年間だけを見ると、価格帯の低い方から25%の位置(下位25%)がおよそ150万円、高い方から25%の位置(上位25%)がおよそ920万円でした。同じ年に成約した戸建てでも、下位と上位でこれだけの開きがあるということです。2022年〜2024年の3年間で平均すると、下位25%相当がおよそ220万円、上位25%相当がおよそ1,280万円くらいのレンジに広がっています。
木村相談者
そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?
山川不動産の専門家
いい質問ですね。この3年間・195件をまとめた中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ85.7%あります。ざっくり言うと、中央値の500万円に対して、プラスマイナス40%前後は動いてもおかしくない、というくらいの幅です。取引件数がしっかり揃っていて、かつ物件の価格帯も比較的そろっている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、伊賀市はそれよりかなり広めです。これが、伊賀市の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由です。
木村相談者
件数が少ないわけじゃなくて、物件の値段の差が激しいから読みにくいってことなんですね。
山川不動産の専門家
その理解で合っています。だからこそ、単年の1つの数字だけを見て一喜一憂するより、複数年をまとめた相場水準として捉えるのが実態に合っています。
木村相談者
他のサイトでは、町ごとの相場とか駅からの距離別の価格みたいなのも出てました。この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。伊賀市は50を超える町丁目に分かれていますが、今回使っているreinfolibの成約データは伊賀市全体で195件(直近3年)というボリュームです。これを町丁目ごとに割ってしまうと、1つの町あたり数件、下手をすると1件という単位になってしまいます。ただでさえ物件ごとの価格差が大きい伊賀市で、そこまで細かく割った数字は、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその町で売れた1軒の価格そのものになってしまうんです。
木村相談者
ばらつきが大きい街だからこそ、余計に細かく割ると意味がなくなるってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。町域別や駅徒歩別の相場を掲載しているサイトの中には、実際の成約件数が少ない分を、AIによる推計モデルや周辺の売り出し価格で補って算出しているところもあります。それが悪いわけではありませんが、この記事では「実際に成約した価格そのもの」だけを使う方針にしているので、伊賀市全体でまとまった件数として扱える単位でお伝えしています。
木村相談者
細かい数字が出ないのは少し不便に感じてたんですが、理由が分かるとむしろ安心します。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。細かく見たい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの地域・物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「街全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。次は、件数そのものについて見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数についてです。2024年の1年間の成約件数は64件でした。過去8年の年間件数を見ても44件〜78件の範囲で推移していて、大きく減ったりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 68件 | 550万円 |
| 2023年 | 63件 | 590万円 |
| 2024年 | 64件 | 385万円 |
木村相談者
件数自体はむしろ安定してるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。伊賀市は三重県内でも人口規模がある方の市で、「取引が枯れている」わけではありません。ちなみに、三重県内には伊賀市よりずっと件数が少ない市もあります。尾鷲市・鳥羽市・熊野市は年間の成約件数がそれぞれ12〜13件、いなべ市も18件程度にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていません。
木村相談者
そういう市と比べると、伊賀市はしっかり数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。伊賀市の年44〜78件というのは、単年の方向性を断定するには物件のばらつきが大きすぎますが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。「件数が少ないから語れない」のではなく「件数はあるが物件の幅が広いので単年の方向は語らない」という、伊賀市ならではの事情だと考えてください。次は、伊賀市がどのくらいの相場水準の街なのか、県内の他の市と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
伊賀市の中古戸建ての価格帯を、三重県内の順位で見ると、県内10市中8位です。全国では691市区町村中667位という位置づけになります。
木村相談者
隣の名張市とかと比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
名張市は伊賀市とほぼ同じ旧伊賀国のエリアで、地理的にも隣接していますが、直近の中央値はちょうど同じ500万円です。伊賀市と名張市は、三重県内でも価格水準が近い、いわば「同じ相場帯」の街と言えます。もう少し海側に行くと志摩市があり、こちらは直近の相場水準が300万円ほどで、県内10市の中では最も低い水準です。
木村相談者
他の市もついでに教えてもらえますか。
山川不動産の専門家
もちろんです。三重県内の10市の中古戸建て中央値を高い順に並べると、桑名市2,000万円、四日市市1,900万円、鈴鹿市1,600万円、亀山市1,500万円、津市1,100万円、松阪市790万円、伊勢市700万円、そして伊賀市500万円・名張市500万円、志摩市300万円という並びになります。伊賀市は県内では低い方の水準ですが、突出して低いわけではなく、名張市とほぼ横並びの位置づけです。
木村相談者
桑名市や四日市市とはずいぶん差がありますね。
山川不動産の専門家
そうですね、4倍近い開きがあります。これは、桑名市・四日市市が名古屋への通勤圏で都市部に近いのに対して、伊賀市・名張市・志摩市は県の内陸部・南部に位置していることが大きいと考えられます。ただし、これはあくまで市区町村単位の中央値を並べた位置づけの話です。同じ「県内で低い方のグループ」の中でも、伊賀市自身の物件ごとの価格差がすでに大きいので、「県内8位」という順位だけを見て一喜一憂するより、実際の物件条件でどのくらいの評価になるかを個別に確認する方が実態に近いはずです。
木村相談者
位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、伊賀市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど価格帯がそろっていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(500万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する名張市との近さは、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。伊賀市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、市況の中央値だけを見て売却のタイミングを判断するのは特にリスクがあります。ご自宅の築年数・状態・土地の形状・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この街ではより強く価格に影響します。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、伊賀市のように土地の形状や広さ、旧市街地か郊外かといった立地条件が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「500万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることが珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。特に伊賀市のように物件ごとの価格の幅が大きい街では、この差がより顕著に出ます。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた500万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。ただし伊賀市は物件ごとの価格差が大きいので、あくまで目安と考えます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 三重県伊賀市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で195件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。物件のばらつきが大きい街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
伊賀市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。物件ごとの価格差が大きく、単年の増減はその年に成約した物件の中身に左右されます。直近3年をまとめた相場水準としては500万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで伊賀市はこんなに物件の値段の差が大きいんですか?
山川不動産の専門家
記事で扱っているのは成約データそのものについてで、その背景を今回のデータから断定的に分析することはできません。分かっているのは、同じ年に成約する物件の価格帯が下位25%と上位25%で数倍の開きがあるという事実だけです。
木村相談者
町ごとの相場は本当に出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。伊賀市全体で年60件前後というボリュームを、さらに町丁目単位まで細かく割ると、1つの町で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。ただでさえ物件差が大きい伊賀市で、それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。