木村相談者
山川さん、桑名市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。何件かサイトを見たら、書いてある金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何のデータをどう加工して出しているか」が違うので、金額に差が出るんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを一緒に見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
数字で見られるのは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。桑名市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。
桑名市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,100万円 | 77件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 105件 |
| 2019年 | 2,200万円 | 88件 |
| 2020年 | 1,900万円 | 120件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 111件 |
| 2022年 | 1,900万円 | 93件 |
| 2023年 | 2,400万円 | 100件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 92件 |
木村相談者
2021年に2,500万円まで上がって、2023年も2,400万円、でも2024年はまた1,900万円まで下がってる。上がってるのか下がってるのか、正直よく分からないです。
山川不動産の専門家
その感覚は正確です。桑名市はこの数字だけで「上昇傾向」とも「下落傾向」とも言い切れません。理由は物件ごとの価格のばらつきにあります。次のセクションで詳しく説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
サイトごとに金額が違うのも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
それも一因です。不動産ポータルサイトの中には、売り出し中(掲載中)の物件価格を独自の計算式で加工して「相場」として出しているところがあります。掲載価格は売主の希望額であって、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。さらに、AIによる将来予測で「10年後の価格」まで踏み込み、公示地価や将来人口の推計を組み込んで坪単価の先行きまで断定的に示しているサイトもあります。本記事は成約価格をそのまま集計するだけで、価格の将来予測は行いません。
木村相談者
予測はしない、実際に売れた金額をそのまま見せる、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字だからこそ、判断材料として意味があります。次は、なぜ今の数字だけで方向を言い切れないのか、その理由を見ていきましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
さっきの「上昇とも下落とも言い切れない」って、どういうことですか?
山川不動産の専門家
中央値はあくまで真ん中の価格で、実際には物件ごとに大きな幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が835万円、上から4分の1(p75)が3,000万円です。中央値1,900万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
835万円から3,000万円って、3.6倍くらいの開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は68.4%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約2.7倍広がっています。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。桑名市は年間77〜120件前後の取引があり件数自体は十分なのですが、物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま安い物件・高い物件が多かった年」の影響を受けやすいんです。念のため、2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は285件、中央値は2,000万円になります。2017年の2,100万円や2018年の1,900万円と近い水準で、この記事では単年の動きだけを見て上昇・下降の方向を断定することはしません。
木村相談者
なるほど、方向は断定しないけど、だいたいの水準は2,000万円前後、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この2,000万円前後という水準が、三重県内や全国で見てどのくらいの位置なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで桑名市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 桑名市の位置 |
|---|---|
| 三重県内の中古戸建て中央値 | 1位/10市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 392位/691市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約5割の水準 |
木村相談者
県内では1位なのに、全国だと半分くらいなんですね。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
県内では1位、全国的には平均のおよそ半分程度の水準です。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 桑名市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 四日市市 | 1,900万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 鈴鹿市 | 1,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 亀山市 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 津市 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
桑名市が県内で一番高くて、四日市市がすぐ後ろに続いて、津市よりはだいぶ高いんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。桑名市は県北で最も水準が高い市ですが、全国的に見れば平均の半分程度というのも事実です。周辺の市はいずれも物件ごとの価格の幅が大きい区分にあり、桑名市を含めて単年の上げ下げを断定しにくい状況が共通しています。より広いエリアの相場は三重県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
県内での位置づけと、方向が読みにくいという点、両方分かってきました。
桑名市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では1位、全国では平均の半分程度、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
桑名市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
桑名市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて1,900万円台から2,500万円のあいだで上下しており、相対信頼区間幅も68.4%と基準を大きく上回る。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は2,000万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は835万〜3,000万円と3.6倍近い幅があり、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、桑名市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内1位だから急ごう」でも「方向が分からないから様子見」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が高めだから急ぐ」でも「動いていないから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 三重県桑名市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 92件(3年プールでは285件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
桑名市の相場は県内では最も高い水準、全国的には平均のおよそ半分程度の水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。桑名市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の掲載価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
桑名市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。2024年単年では1,900万円で、価格帯は835万円〜3,000万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
桑名市は単年の相対信頼区間幅が68.4%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の2,100万円から2021年に2,500万円まで上がり、2024年には1,900万円まで下がるなど、年によって大きく上下しています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、桑名市の相場がもっと違う金額や、10年後の予測まで出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計・予測しているかが違うからです。掲載中の物件価格を独自ロジックで加工した推定値を載せているところや、AIによる将来予測に公示地価や将来人口の推計を組み込んで10年後の価格まで示しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものだけを扱い、将来の価格予測は行いません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で桑名市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。