木村相談者
山川さん、亀山市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトをいくつか見てみたんですが、サイトごとに出てくる金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からないんです。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何のデータを、どう加工して出しているか」がまったく違うので、金額に差が出るんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを一緒に見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。亀山市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
亀山市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,650万円 | 935万円〜2,350万円 | 42件 |
| 2018年 | 1,600万円 | 733万円〜2,600万円 | 40件 |
| 2019年 | 880万円 | 358万円〜1,900万円 | 38件 |
| 2020年 | 1,950万円 | 663万円〜2,800万円 | 44件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 440万円〜2,350万円 | 31件 |
| 2022年 | 1,500万円 | 525万円〜2,650万円 | 35件 |
| 2023年 | 1,750万円 | 553万円〜2,325万円 | 32件 |
| 2024年 | 1,200万円 | 753万円〜1,800万円 | 48件 |
木村相談者
880万円の年もあれば1,950万円の年もあって、けっこう上がったり下がったりしてますね。2024年は1,200万円か、直近では低めに見えます。
山川不動産の専門家
表面上はそう見えますが、この数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るのは正確ではありません。理由は物件ごとの価格のばらつきにあります。次のセクションで詳しく説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
それも一因です。不動産ポータルサイトの中には、売り出し中(掲載中)の物件価格をそのまま一覧で見せているところがあります。掲載価格は売主の希望額であって、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。さらに、AIによる将来予測で土地の坪単価が「10年後にどうなるか」まで踏み込んで示しているサイトもありますが、これは予測であって確定した事実ではありません。本記事は成約価格をそのまま集計するだけで、価格の将来予測は行いません。
木村相談者
予測はしない、実際に売れた金額をそのまま見せる、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字だからこそ、判断材料として意味があります。次は、なぜ今の数字だけで方向を言い切れないのか、その理由を見ていきましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
さっきの「上昇・下降とは言い切れない」って、どういうことですか?
山川不動産の専門家
中央値はあくまで真ん中の価格で、実際には物件ごとに大きな幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が753万円、上から4分の1(p75)が1,800万円です。中央値1,200万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。年によっては、p25が358万円、p75が2,800万円まで開くこともありました。
木村相談者
年によって幅の出方もかなり違うんですね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は50.0%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、2倍広がっています。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。亀山市は年間31〜48件、8年間の平均でも約39件の取引があり件数自体は十分なのですが、物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま安い物件・高い物件が多かった年」の影響を受けやすいんです。念のため、2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は115件、中央値は1,500万円になります。この記事では、この3年分の水準を「今の相場観」として扱い、単年の動きだけを見て上昇・下降の方向を断定することはしません。
木村相談者
なるほど、方向は断定しないけど、だいたいの水準は1,500万円前後、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、この1,500万円前後という水準が、三重県内や全国で見てどのくらいの位置なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで亀山市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 亀山市の位置 |
|---|---|
| 三重県内の中古戸建て中央値 | 4位/10市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 498位/691市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約4,001万円)との比較 | 約37%(4割弱)の水準 |
木村相談者
県内では上位に近いのに、全国で見るとだいぶ低めのグループなんですね。
山川不動産の専門家
県内では上位グループ、全国的には平均よりかなり低めの水準です。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 四日市市 | 1,900万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 鈴鹿市 | 1,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 亀山市 | 1,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 津市 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 松阪市 | 790万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
四日市市や鈴鹿市よりは低めで、津市や松阪市よりは高い、真ん中よりやや上あたりなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。亀山市は北東の四日市市・鈴鹿市より水準は低めですが、南の津市や松阪市よりは高く、県内のなかでは中位から上寄りの位置にあります。周辺の市はいずれも物件ごとの価格の幅が大きい区分にあり、亀山市を含めて単年の上げ下げを断定しにくい状況が共通しています。より広いエリアの相場は三重県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
県内での位置づけと、方向が読みにくいという点、両方分かってきました。
亀山市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内は中位から上寄り、全国では低め、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
亀山市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
木村相談者
自分の家がどのあたりの価格になるかは、結局こういう相場データだけじゃ分からないんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。相場は「エリア全体の目安」であって、あなたの家そのものの価格ではありません。土地の広さや形、建物の状態、駅からの距離などで大きく変わります。相場感をつかんだうえで、実際の査定額を確認するのが次のステップになります。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 三重県亀山市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 48件(3年プールでは115件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
亀山市の相場は県内では中位から上寄り、全国的には平均よりかなり低めの水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。亀山市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の掲載価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
亀山市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,500万円です。2024年単年では1,200万円で、価格帯は753万円〜1,800万円、年によっては358万円〜2,800万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
亀山市は2024年単年の相対信頼区間幅が50.0%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の1,650万円から2024年の1,200万円まで、年によって880万円〜1,950万円のあいだで上下しながら推移していますが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、亀山市の相場がもっと違う金額や、10年後の予測まで出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計・予測しているかが違うからです。掲載中の物件価格をそのまま「相場」として見せているところや、土地の坪単価についてAIによる将来予測で10年後の価格まで踏み込んで示しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものだけを扱い、将来の価格予測は行いません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で亀山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。