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志摩市の中古戸建ては今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

三重県の志摩市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考え始めていて。このあたりの中古戸建ての相場ってどんな感じなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。志摩市の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいのですが、志摩市は取引件数自体はそこそこ確保できているエリアです。ただそのぶん物件ごとの価格の幅がかなり大きく、「毎年きっちり上がっている/下がっている」とは言い切れないデータになっています。

木村相談者

件数はあるのに、はっきりしないってどういうことですか?

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと言い切れないことをきちんと分けてお話ししますね。

志摩市 中古戸建ての直近の相場水準

山川不動産の専門家

まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、志摩市の中古戸建ての中央値は300万円です。これは124件の実際の成約実績をもとにした数字です。

木村相談者

300万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?

山川不動産の専門家

年別の中央値を並べると、2017年500万円、2018年330万円、2019年660万円、2020年280万円、2021年320万円、2022年300万円、2023年250万円、2024年350万円、という並びになります。

木村相談者

えっ、2019年だけ急に660万円まで上がって、2020年にまた280万円に戻ってますね。何かあったんですか?

山川不動産の専門家

そこがまさに志摩市の特徴です。この振れ幅は取引件数が少ないから起きているわけではありません。2019年は41件、2020年は25件と、どちらも極端に少ない件数ではないんです。それでも中央値がこれだけ動くのは、同じ「中古戸建て」でも物件によって価格帯が大きく違うことが理由です。実際、2019年は下位25%が300万円なのに上位25%は1,300万円、2020年は下位25%が100万円なのに上位25%は1,300万円という幅になっていて、安い物件と高い物件が同じ年の中に混在しています。

木村相談者

なるほど、件数の問題じゃなくて、物件の値段そのものがバラバラってことなんですね。

山川不動産の専門家

そういうことです。統計的なばらつきの幅で見ても、この中央値にはおよそ65.7%の幅があります。取引件数がしっかり揃っていて単年トレンドを言えるエリアだと、この幅はだいたい25%以内に収まるのが目安なので、志摩市はそれよりかなり広めです。これが、志摩市の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく参考値として扱っている理由です。

木村相談者

じゃあ、結局いくらくらいで考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

単年ではなく、直近3年をまとめたレンジで見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・124件では、中央値300万円に対して、下位25%が150万円前後、上位25%が580万円前後というレンジに収まっています。ここまでを「志摩市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。

木村相談者

他のサイトだと、地区ごとの相場みたいなのも出てたんですが、この記事にはないんですね。

山川不動産の専門家

そこは正直にお伝えしておきたいところです。今回使っているreinfolibの成約データは、志摩市全体で124件(直近3年)というボリュームです。これを地区ごとに割ってしまうと、1つの地区あたり数件という単位になってしまい、その地区の相場を表す数字というより、たまたまその年に成約した1軒の価格そのものになってしまいます。

木村相談者

細かく出せば出すほど、逆に当てにならなくなるってことですね。

山川不動産の専門家

はい。この記事では実際に成約した価格そのものだけを使う方針にしているので、志摩市全体でまとまった件数として扱える単位でお伝えしています。地区ごとの評価が気になる場合は、後ほど紹介する査定サービスで、実際の物件そのものを見てもらうのが確実です。次は、この価格の背景にある取引件数そのものを見てみましょう。

取引状況(成約件数)

山川不動産の専門家

続いて件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は47件でした。過去8年の年間件数を見ても25〜49件の範囲で推移していて、大きく増えたり減ったりはしていません。

年	成約件数	中央値
2019年	41件	660万円
2020年	25件	280万円
2021年	49件	320万円
2022年	37件	300万円
2023年	40件	250万円
2024年	47件	350万円

木村相談者

件数自体は安定してるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。8年間を合計すると316件になります。「取引が枯れている」わけではなく、件数はある程度確保できているのに価格の幅が大きい街、という理解が正確です。ちなみに志摩市より件数が少ない周辺エリアもあります。隣接する鳥羽市は年間の成約件数が13件、度会郡南伊勢町は8件、度会郡度会町は2件にとどまっていて、相場を記事としてお示しできるほどのデータ量はまだ確保できていません。

木村相談者

そう考えると、志摩市はまだ数字が出せる方なんですね。

山川不動産の専門家

はい。志摩市の年25〜49件というのは、単年トレンドを断定するには物件の値段差が大きすぎる件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。次は、志摩市がどのくらいの相場水準の街なのか、近隣と比べてみましょう。

近隣・県内との比較

山川不動産の専門家

志摩市の中古戸建ての価格帯を、三重県内の順位で見ると、データがある10市中10位です。全国では691市区町村中687位という位置づけになります。

木村相談者

県内でいちばん低い水準ってことですか。正直ちょっとびっくりです。

山川不動産の専門家

事実としてはそうなります。ただ、これは志摩市の中古戸建てが「悪い」という意味ではなく、成約データ全体の中央値がこの水準にあるという事実です。隣接する伊勢市は直近の中央値が700万円(254件・参考値)、松阪市は790万円(426件・参考値)で、どちらも志摩市より高めの水準です。もう少し離れた名張市も500万円(296件・参考値)ほどで、志摩市の300万円と比べると、この中では志摩市がいちばん抑えめの水準になっています。

木村相談者

伊賀市とか鳥羽市はどうなんですか。

山川不動産の専門家

伊賀市は直近3年で中央値500万円(195件)というデータはありますが、この記事の時点ではまだ記事化していないのでリンクはご案内できません。鳥羽市は先ほどお話しした通り年13件と件数が少なく、相場を数字としてお示しできる段階ではありません。

木村相談者

位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょうか。

山川不動産の専門家

そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの数字をまとめると、志摩市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(300万円)や、県内・全国での位置づけ、物件ごとの価格の幅が大きいという事実は、押さえておける材料です。

木村相談者

これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?

山川不動産の専門家

それは言えません、というのが正直な答えです。志摩市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、街全体の相場水準よりも、ご自宅そのものの状態・立地・築年数のほうが評価に与える影響が大きくなります。

木村相談者

個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?

山川不動産の専門家

いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。

木村相談者

相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場水準を把握する — ここまで見てきた300万円という相場水準と、物件ごとに幅が大きいという特徴を、まず自分の中の目安として持っておきます。
2. 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
3. 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
4. 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。

木村相談者

分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	三重県志摩市
対象種別	中古戸建て(宅地(土地と建物))
データ期間	2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計)
データ件数	直近3年で124件(8年累計316件)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

ありがとうございます。件数はあっても物件差が大きい街なりの見方が分かってよかったです。

山川不動産の専門家

こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

志摩市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?

山川不動産の専門家

8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては300万円前後、というのが今言える範囲です。

木村相談者

なんで年によって中央値がこんなに違うんですか?

山川不動産の専門家

志摩市は成約件数自体は年25〜49件と大きく減ってはいませんが、同じ年の中に価格帯の低い物件と高い物件が混在していて、その年にどちらが多く成約したかで中央値が大きく動きます。件数の少なさというより、物件ごとの価格差の大きさが理由です。

木村相談者

地区ごとの相場は本当に出せないんですか?

山川不動産の専門家

今回使っているデータの単位では出せません。志摩市全体で直近3年124件というボリュームを、さらに地区単位まで細かく割ると、1つの地区で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。

木村相談者

査定って本当に無料なんですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい、それが一番良い進め方だと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。