木村相談者
すみません、愛知郡東郷町で一戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えてまして。このあたりの中古戸建てって、今どのくらいの相場なんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。東郷町の中古戸建てですね。先にお伝えしておくと、東郷町は年間の取引件数がぎりぎり「単年で方向を語れる」基準に届かないエリアで、年によって成約する物件の顔ぶれが変わりやすいところがあります。国交省の公的データをもとに、分かっていることと、単年では言い切れないことをはっきり分けてお話ししますね。
木村相談者
一括査定サイトとかにも相場って載ってますけど、あれと何が違うんですか?
山川不動産の専門家
そこは大事な違いです。不動産サイトの多くが載せている「相場」は、今まさに売りに出されている物件の掲載価格(売り出し価格)を集計したものだったり、直近1年程度の短い期間だけを比較しているケースが目立ちます。売り出し価格は交渉が始まる前の希望額なので、実際に売買が成立した金額とは違うことが少なくありません。今日お話しするのは、実際に契約が成立した成約価格を国が集計したデータです。過去8年分をまとめて見られるので、一時点の売り出し価格だけでは分からない値動きの実態がつかめます。
木村相談者
同じ「相場」でも、見ているものが違うんですね。
山川不動産の専門家
はい。だからこそ短期の数字だけで判断するのはおすすめしません。実際に売れた価格を複数年でまとめて見たほうが、実態に近い相場観が持てます。
東郷町の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、東郷町の中古戸建ての中央値は3,700万円です。これは92件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
年別の中央値を並べると、2017年3,000万円、2018年3,300万円、2019年3,300万円、2020年3,400万円、2021年3,900万円、2022年3,900万円、2023年4,000万円、2024年3,500万円、という並びになります。
木村相談者
2017年から2023年まではじわじわ上がってきて、2024年だけちょっと下がってますね。これって値下がりに転じたってことですか?
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいポイントです。結論から言うと、2024年の1年分だけを見て「下がった」と判断するのは早計です。次の章で、その理由を数字で見ていきましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
山川不動産の専門家
2024年のデータを詳しく見てみます。成約件数は32件でした。そのうち価格の安い方から4分の1にあたる金額(p25)は3,150万円、高い方から4分の1(p75)は4,125万円です。
木村相談者
3,150万円と4,125万円だと、1,000万円くらい差がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は25.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をわずかに超えています。ぎりぎりのラインなんですが、この基準を超えている以上、東郷町の2024年単年の中央値も「たまたまその年に成約した物件の顔ぶれ」に多少左右された数字だということです。
木村相談者
「わずかに超えている」ってことは、そんなに酷い状態でもないってことですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。東郷町の年間成約件数は8年間を通じて23件〜50件で推移していて、極端に少ないわけではありません。ただ2023年だけは23件と他の年より少なく、その前後の年より成約数が絞られています。件数が少ない年ほど、たまたま高めの物件・安めの物件が混ざっただけで中央値が動きやすくなるので、2023年の中央値4,000万円や2024年の3,500万円を「これが今の相場そのもの」と決めつけるのは避けたほうがいいんです。
木村相談者
なるほど、じゃあ、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
直近3年でみる相場水準
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・92件をまとめると中央値は3,700万円です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 3,000万円 | 2,275万円〜3,825万円 | 40件 |
| 2018年 | 3,300万円 | 2,900万円〜3,900万円 | 49件 |
| 2019年 | 3,300万円 | 2,800万円〜3,800万円 | 43件 |
| 2020年 | 3,400万円 | 2,950万円〜3,925万円 | 40件 |
| 2021年 | 3,900万円 | 3,200万円〜5,075万円 | 50件 |
| 2022年 | 3,900万円 | 3,300万円〜4,500万円 | 37件 |
| 2023年 | 4,000万円 | 3,250万円〜4,800万円 | 23件 |
| 2024年 | 3,500万円 | 3,150万円〜4,125万円 | 32件 |
木村相談者
こう見ると、2017年から2022年くらいまでは割と素直に上がってきてますね。2023年・2024年だけ少しガタついてる感じです。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年の3,000万円から2022年の3,900万円までは、年による多少の上下はあってもおおむね右肩上がりに見えます。ただ2023年・2024年は成約件数が23件・32件と、それ以前の年(37件〜50件)よりやや少なめで、この2年間の数字だけで「上昇が止まった」「下落に転じた」と結論づけるのは早いというのが正直なところです。直近3年(2022年〜2024年)をまとめた3,700万円という水準のほうが、単年の数字より参考にしやすいと思います。
木村相談者
件数のところも、もう少し詳しく知りたいです。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。東郷町の年間成約件数は、8年間を通じて23件〜50件の範囲で推移しています。
| 年 | 成約件数 |
|---|---|
| 2022年 | 37件 |
| 2023年 | 23件 |
| 2024年 | 32件 |
木村相談者
2022年から2024年の3年間だと何件になるんですか?
山川不動産の専門家
37件+23件+32件で92件です。ちなみに2017年から2024年までの8年間を通算すると314件の成約があります。単年では23〜50件と幅がありますが、3年分をまとめればある程度まとまった件数になるので、この3年プールの中央値3,700万円を相場水準の目安としてお伝えしています。
木村相談者
ちなみにこの「中古戸建て」って、土地だけの取引とかも入ってるんでしょうか。
山川不動産の専門家
いえ、このページで扱っているのは土地と建物がセットになった住宅・共同住宅用途の取引だけです。農地や林地、建物のない土地単体の取引は含めていません。集計の対象をそろえないと、他の市区町村と比べたときに数字の意味がずれてしまうので、そこは統一しています。次は、この水準が愛知県の中でどのくらいの位置にあるかを見てみましょう。
東郷町は愛知県の中でどのくらいの水準か
木村相談者
東郷町の3,700万円って、高いんですか安いんですか?
山川不動産の専門家
数字で比べてみましょう。東郷町の中古戸建ての中央値(直近3年)は、記事化している愛知県内55市区町村の中古戸建てのうち15位、記事化対象の全国691市区町村の中では128位という水準です。
木村相談者
県内15位/55ってことは、けっこう上位のほうなんですね。
木村相談者
東郷町は、周りと比べても真ん中くらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
はい。日進市・長久手市より低めで、豊明市・みよし市と近い水準というのが、東郷町の中古戸建てのだいたいの立ち位置です。ただし、これは市区町村単位の中央値の比較で、土地の広さや駅からの距離、地域ごとの取引の傾向によって水準は変わりますし、東郷町の中にも地区によって価格差があります。順位や近隣比較はあくまで位置づけを知るための材料の一つとして見ていただくのがいいと思います。
木村相談者
ちなみに、東郷町の中古マンションの相場も知りたいんですが。
山川不動産の専門家
実は東郷町は中古マンションの取引件数が少なく、現時点では相場を記事としてまとめられるだけのデータが揃っていません。根拠のない数字を出すよりは扱わないほうが正確だと考えていて、今回は一戸建てのデータのみをまとめています。件数が集まり次第、あらためて記事にする予定です。
木村相談者
位置づけは分かりました。じゃあ、この水準をどう受け止めて売却のタイミングを考えるか、聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。次の章でお話ししましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、東郷町の中古戸建ては、2017年から2022年にかけておおむね上昇してきたものの、2023年・2024年は成約件数がやや少なめで、単年での明確な上昇/下降トレンドを言い切れる状態ではない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(3,700万円)や、県内・全国での位置づけ(県内15位/55、全国128位/691)、近隣市との比較で真ん中あたりの水準にあることは、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。東郷町のように単年での方向を断定しきれないエリアでは、直近の中央値だけを見て売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の土地の広さ・築年数・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、東郷町のように年間の取引件数が数十件規模のエリアでは、同じ「3,700万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた3,700万円という直近3年の相場水準と、3,150万円〜4,125万円(2024年)という価格帯のレンジを頭に入れておきます。
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数社に一度で査定を依頼できるサービスを使うと、1社だけに聞くより価格の幅を把握しやすくなります。
- 3複数社の査定額を比べる — 提示された金額の根拠(周辺の成約事例・土地の評価方法など)を確認しながら比較します。
- 4納得できたら仲介を依頼する、できなければ様子を見る — 査定を受けたからといって、必ず売る必要はありません。
木村相談者
査定を受けても、売らなくていいんですね。
山川不動産の専門家
はい、そこは強調しておきたい点です。査定はあくまで今の実勢価格を知るための情報収集で、契約でも義務でもありません。以下のようなサービスで、まずは相場と実額を確かめたうえでご自身のペースで判断すれば大丈夫です。
山川不動産の専門家
最後に、今回の記事で使った数字の出典と集計方法を一覧にまとめておきますね。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県愛知郡東郷町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値扱い(単年の相対信頼区間幅25.7%、取引件数がやや少ないため) |
| 2024年取引件数 | 32件(3年プールでは92件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東郷町の相場は直近3年で3,700万円前後、2023年・2024年は件数がやや少なめのため単年のトレンドは断定しないという状況です。県内では15位/55、全国平均のおよそ1.4倍の水準で、近隣では日進市・長久手市より低め、豊明市・みよし市と近い水準です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東郷町の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や現在売り出し中の物件から推定した価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東郷町の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年〜2024年の3年間をまとめた中央値は3,700万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,150万円〜4,125万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えすると、直近2年分だけで方向を断定できません。2017年3,000万円から2022年3,900万円までは右肩上がりに見えますが、2023年(23件)・2024年(32件)は他の年より成約件数が少なめで、この2年間だけで「下落に転じた」と言い切れる状態ではありません。
木村相談者
このデータはどれくらい信頼できるんですか?
山川不動産の専門家
2024年単年の相対信頼区間幅は25.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をわずかに上回っています。ぎりぎりのラインですが、この基準を超えている以上、この記事では単年ごとの上昇・下降トレンドは断定せず、直近3年をまとめた相場水準としてお伝えしています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、東郷町の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。現在売り出し中の物件情報から掲載価格を集計しているサイトや、直近1年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東郷町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。