木村相談者
山川さん、武豊町で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えていて。物件情報サイトをいくつか見てみたんですが、載ってる価格がサイトによって全然違うんですよね。1,500万円くらいの物件もあれば4,000万円超えのもあって、結局武豊町の相場ってどれくらいなのかよく分からなくて。
山川不動産の専門家
それは無理もないと思います。物件情報サイトに出ているのは、今売り出し中の物件の希望価格です。実際にいくらで売れたか、という成約価格とは別物なんです。まずは国交省の公的データで、武豊町の中古戸建てが実際にいくらで成約してきたか、一緒に見ていきましょう。
木村相談者
希望価格と成約価格って、そんなに違うものなんですか。
山川不動産の専門家
売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。今回使う国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)のデータは、実際に取引が成立した金額そのものです。武豊町は取引件数がそれほど多くないエリアなので、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
知多郡武豊町 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、武豊町の中古戸建ての中央値は2,500万円です。これは92件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
2,500万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか。
山川不動産の専門家
そこが今回いちばんお伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年2,050万円、2018年2,100万円、2019年2,750万円、2020年2,750万円、2021年2,300万円、2022年2,850万円、2023年2,550万円、2024年2,000万円、という並びになります。
木村相談者
2022年に2,850万円まで上がったのに、2024年は2,000万円まで下がってますね。これって値下がりが始まってるってことですか。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では武豊町の中古戸建てについて「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。武豊町は1年あたりの成約件数が26〜52件程度で、その年にどんな物件が売れたかによって中央値が振れやすい規模です。実際、2024年は成約件数30件のうち価格帯の低い物件がやや多く成約した年で、これをもって「武豊町全体の相場が値下がりに転じた」と読むのは早計です。
木村相談者
じゃあ、この2,500万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか。
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ、単年の数字だけで判断するのは危ういので、そこをもう少し具体的な幅でお話しします。2024年のデータで見ると、中央値は2,000万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は987万円、上から4分の1(p75)は2,575万円です。同じ2024年の武豊町の中でも、2.6倍ほどの開きがあります。
木村相談者
987万円と2,575万円だと、たしかに全然違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2022年〜2024年の3年間・92件をまとめた中央値についての統計的なばらつきの幅(相対信頼区間幅)はおよそ70%にもなります。取引が十分な区分(単年でもトレンドを語れる基準)は25%以内が目安なので、武豊町の数字はその基準を大きく超えています。土地の広さや建物の状態、間取りなど物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
70%ってかなり幅が広いですね。
山川不動産の専門家
正直、近隣の市町と比べても広めです。ただこれは武豊町のデータが悪いというより、そもそも戸建ては土地の形状や築年数、間取りの違いが大きく、成約件数がそこまで多くないエリアでは中央値の周りの幅も広くなりやすい、という性質によるものです。だからこそ、単年の数字だけでなく複数年をまとめた相場水準として見るのが実態に合っています。相場感がつかめたところで、次は取引そのものの状況を見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は30件でした。過去8年の年間件数を見ても26〜52件の範囲で推移していて、大きく枯れているわけではありません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 32件 | 2,850万円 |
| 2023年 | 30件 | 2,550万円 |
| 2024年 | 30件 | 2,000万円 |
木村相談者
件数自体は毎年そこそこあるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。2020年には52件と、8年間の中でもっとも多い年もありました。「取引が枯れている」わけではなく、母数がもともとそこまで多くない街、という理解が正確です。ちなみに武豊町全体で年30件前後というボリュームなので、これをさらに字(あざ)や町丁目単位まで細かく割ってしまうと、1つの地区で年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは相場と呼べる数字にならないので、この記事では武豊町全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。
木村相談者
なるほど、細かく出せば出すほど、逆に信頼できなくなるってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。物件情報サイトの中には個別の物件の希望価格が並んでいるものもありますし、地域の不動産会社のサイトでは実際の成約事例が個別に紹介されていることもあります。それ自体は参考になりますが、市全体でまとめた価格推移や、その数字にどれくらいの誤差があるかまで示しているところは見当たりませんでした。この記事では、その両方をあわせてお伝えするようにしています。細かい単位で自分の物件がいくらになるか知りたい場合は、後ほど紹介する査定を使うのが確実です。次は、武豊町の相場が近隣と比べてどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
武豊町の中古戸建ての価格帯を、愛知県内の順位で見ると、県内55市区町村中44位です。全国では691市区町村中299位という位置づけになります。
木村相談者
全国だと299位で、県内だと44位なんですね。順番が結構違う感じがします。
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。愛知県は全国的に見ても中古戸建ての価格帯が高めの都道府県で、名古屋市やその周辺の市区が全国順位を押し上げています。そのため武豊町は県内では低めの44位でも、全国で見ると真ん中よりやや価格が高い側の299位に収まっています。順位の数字だけを見るより、「どの母集団の中での順位か」を意識すると実態がつかみやすいです。
木村相談者
近くの半田市とかと比べるとどうなんですか。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値(参考値) |
|---|---|
| 大府市 | 4,100万円 |
| 東浦町 | 3,100万円 |
| 知多市 | 2,700万円 |
| 半田市 | 2,600万円 |
| 武豊町 | 2,500万円 |
| 常滑市 | 2,100万円 |
木村相談者
大府市だけかなり高いですね。何か理由があるんですか。
山川不動産の専門家
大府市は名古屋市への通勤圏としての性格が強いエリアで、そうした事情が価格に反映されている可能性はあります。ただし、大府市も武豊町と同じく取引件数がそこまで多くない区分の数字なので、こちらも参考値として見てください。全国(取引が十分な区分)の中古戸建て中央値の単純平均はおよそ4,001万円なので、武豊町の2,500万円はその6割強の水準にあたります。
木村相談者
武豊町の位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、この数字をどう受け止めればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこは相場の話とは別に、売却のタイミングをどう考えるかという話になります。次はその点を整理しましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、武豊町の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(2,500万円)や、県内・全国での位置づけ、近隣の市町との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか。
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。武豊町のように取引件数がそこまで多くないエリアでは、そもそも売却のタイミングとして今が適切かどうかを市況だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか。
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、武豊町のように土地の形状や接道状況が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「2,500万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか。
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた2,500万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県知多郡武豊町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で92件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字が少なめの街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
武豊町の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか。
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。2022年に2,850万円まで上がった後、2024年は2,000万円まで下がっていますが、これは市場全体の値動きというより、その年にどんな物件が成約したかによる振れの範囲内です。直近3年をまとめた相場水準としては2,500万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
なんで武豊町は成約件数のわりに価格の幅(70%)がこんなに広いんですか。
山川不動産の専門家
はっきりした一つの原因を特定できるデータではありませんが、2024年だけでも下位25%が987万円、上位25%が2,575万円と、同じ年の中で2.6倍の開きがあります。土地の広さや建物の状態、間取りといった物件ごとの個別差が価格に強く出やすいこと、また成約件数がそこまで多くないため一つ一つの物件の違いが中央値の幅に出やすいことが背景にあると考えられます。
木村相談者
字(あざ)や町丁目ごとの相場は本当に出せないんですか。
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。武豊町全体で年30件前後というボリュームを、さらに字単位まで細かく割ると、1つの地区で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは相場と呼べる数字にならないので、この記事では町全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか。
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。