木村相談者
すみません、名古屋市東区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今の相場ってどんな感じなんですか？
山川不動産の専門家
こんにちは。東区の中古戸建て、拝見しますね。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)のデータでは、直近2022年〜2024年の3年間をまとめた中央値は4,300万円です。まずはここから一緒に見ていきましょう。
木村相談者
4,300万円かあ。他の区と比べて高いんですか、安いんですか？
山川不動産の専門家
全国の中古戸建て691件の中央値の平均が2,590万円なので、東区は全国平均の約1.7倍の水準です。愛知県内55市区町村の中では8位、全国691市区町村の中では75位という位置づけになります。都心に近いエリアなので、水準としては高めですね。
木村相談者
たしかに東区って、名古屋城とか栄にも近いですもんね。
山川不動産の専門家
そうですね。名古屋市の中でもオフィス街と住宅街が混在するエリアで、久屋大通や徳川園周辺など落ち着いた住宅地も点在しています。都心へのアクセスが良い分、戸建ての絶対数は多くないんですが、その分1件あたりの単価が高めに出やすい傾向があります。
木村相談者
東区の中でも、場所によって雰囲気は結構違うんですか？
山川不動産の専門家
はい、かなり違いますね。白壁・主税町・撞木町のあたりは、明治期の邸宅や土蔵造りの建物が今も残る歴史的な町並みで、通称「文化のみち」と呼ばれる落ち着いたエリアです。一方で大曽根や東大手の周辺は駅前の商業施設が充実していて、利便性を重視するなら住みやすいエリアになります。同じ東区でも、歴史的な低層住宅地なのか駅前の利便重視エリアなのかで戸建ての性格が変わってくるので、ご自宅がどちらの雰囲気に近いかも査定を受ける際の材料の一つになると思います。
木村相談者
なるほど。ちなみにこのデータって、売り出し価格じゃなくて実際に売れた価格なんですか？
山川不動産の専門家
はい、これは実際に成約した取引価格です。不動産のポータルサイトに載っている「売り出し価格」は、売主の希望価格であって、実際にその金額で売れるとは限りません。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)は、実際の取引が成立した後に当事者へのアンケートを元に集計されたデータなので、より実勢に近い数字だと考えていただいて大丈夫です。
木村相談者
そこは大事なポイントですね。売り出し価格と成約価格って、実際どれくらい違うものなんですか？
山川不動産の専門家
ケースバイケースなので一概には言えないんですが、一般的には、売主がまず希望に近い金額で売り出して、買主から値引き交渉が入り、双方が納得できる価格に落ち着いて成約する、という流れが多いです。人気の高いエリアや状態の良い物件だと、売り出し価格に近い金額、あるいは複数の買主が同時に検討して満額に近い価格で成約することもあります。逆に売り出しから時間が経つと、売主側が価格を見直して下げるケースもあります。ポータルサイトの「売り出し中」の価格だけを見て相場を判断すると、実際の相場より高めに見えてしまうことがあるので、この記事のように成約ベースのデータで見ていただくのが実態に近いんです。
木村相談者
なるほど、売り出し価格を鵜呑みにしない方がいいってことですね。じゃあ具体的な価格推移を見せてもらえますか？
名古屋市東区の中古戸建て 価格推移
山川不動産の専門家
ではまず価格の推移から見ていきましょう。ここは少し丁寧に説明させてください。
木村相談者
グラフ見ると、けっこう上下してますね。ずっと上がってるわけじゃないんですか？
山川不動産の専門家
そこが東区の中古戸建てで一番大事なポイントです。年ごとの成約件数が13件〜33件と少なく、1年ごとの中央値だけで方向を判断するには振れ幅が大きすぎるんです。なので東区の記事では、直近3年(2022年〜2024年)をまとめた4,300万円を「相場水準」として見ていただくようにしています。
木村相談者
なるほど、1年だけ見て一喜一憂しない方がいいってことですね。
山川不動産の専門家
そうです。参考までに、2017年から2024年までの年別データを表にしておきますね。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 4,100万円 | 3,500万円〜5,000万円 | 29件 |
| 2018年 | 4,250万円 | 3,650万円〜4,975万円 | 18件 |
| 2019年 | 4,350万円 | 3,925万円〜4,975万円 | 26件 |
| 2020年 | 3,800万円 | 3,400万円〜4,500万円 | 33件 |
| 2021年 | 4,500万円 | 3,350万円〜5,450万円 | 23件 |
| 2022年 | 3,800万円 | 2,975万円〜8,175万円 | 20件 |
| 2023年 | 4,300万円 | 3,700万円〜5,800万円 | 13件 |
| 2024年 | 4,600万円 | 3,750万円〜5,900万円 | 27件 |
木村相談者
2022年の価格帯、2,975万円〜8,175万円って幅がすごいですね。
山川不動産の専門家
件数が20件と少ない年は、たまたま高額な物件が何件か混ざるだけで中央値も価格帯も大きく動きます。これも「年単位で上がった・下がった」と断定しない理由の一つです。だからこそ直近3年をまとめた4,300万円という水準で見ていただくのが、実態に近いと考えています。
木村相談者
わかりました。じゃあ実際に取引されてる件数はどれくらいなんですか？
取引件数の推移
山川不動産の専門家
取引状況も見てみましょう。2024年は27件の成約があり、直近3年(2022年〜2024年)の合計は60件です。
| 期間 | 成約件数 | 備考 |
|---|---|---|
| 2024年単年 | 27件 | 直近1年 |
| 2022年〜2024年(3年間) | 60件 | この記事の中央値の元データ |
| 2017年〜2024年(8年間) | 189件 | 年平均 約24件 |
木村相談者
8年で189件か。思ったより少ないんですね。
山川不動産の専門家
東区は面積がコンパクトな区なので、戸建ての絶対数自体が他の区より少なめです。だからこそ単年ではなく複数年でならして見る必要があるんですね。
木村相談者
わかりました。ちなみにうちの家の価値を考えるとき、築年数とかも関係してきますよね？
山川不動産の専門家
おっしゃる通り築年数は重要な要素なんですが、東区の中古戸建てはデータが薄く、築年帯別(築10年以内・築20年前後など)に分けて中央値を出すと、1つの帯あたりの件数がさらに少なくなってしまいます。そのため東区の記事では、無理に築年帯別の数字は出さず、市全体の中央値(4,300万円)を目安としてお伝えしています。ご自宅の正確な価値は、築年数・間取り・立地によって変わるので、最終的には個別の査定で確認するのが確実です。
木村相談者
なるほど、無理に細かく分けて出さないのも誠実な感じがしますね。じゃあ近くの区と比べるとどうなんですか？
近隣区・全国との比較
山川不動産の専門家
東区は都心3区(東区・中区・中村区)や千種区・昭和区など、名古屋の中心部に近いエリアに囲まれています。近隣区と比べてみましょう。
木村相談者
都心3区って、どういう区分けなんですか？
山川不動産の専門家
名古屋市役所やオフィス街がある中区、名古屋駅と繁華街の名駅エリアを抱える中村区、そして東区の3つを指すことが多いです。中区・中村区は商業地の色合いが強く、戸建てというよりマンションやオフィスビルが中心のエリアなので、この記事では住宅地としての性格が近い千種区・北区・昭和区を中心に比べてみますね。
| エリア | 中古戸建て中央値 | 備考 |
|---|---|---|
| 名古屋市東区 | 4,300万円 | 参考値(直近3年) |
| 名古屋市千種区 | 4,800万円 | 参考値(直近3年) |
| 名古屋市北区 | 3,400万円 | 8年で+6.2% |
| 名古屋市昭和区 | 5,100万円 | 参考値(直近3年) |
| 全国平均(691市区町村) | 2,590万円 | - |
木村相談者
東区って、北区より高いけど千種区や昭和区よりは安いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。名古屋の都心に近いエリアの中でも、区ごとに水準の差がはっきり出ています。北区は取引データが十分にあり8年間で+6.2%という数字が出せていますが、千種区・昭和区は東区と同じく取引が少なめで参考値扱いです。東区単体だけでなく、こうして近隣区と並べて見ると、自分の家がどのゾーンにあるか掴みやすくなりますよ。
木村相談者
千種区や昭和区の方が高いのは、何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
千種区は名古屋大学や名城大学など大学が集まる文教エリアで、覚王山や本山周辺は閑静な住宅地として人気があります。昭和区も八事や川名のあたりが山手の高級住宅地として知られていて、この2区は戸建てのブランド力が高い傾向にあります。北区は名古屋城の北側に広がる住宅地中心のエリアで、東区や千種区に比べると比較的手が届きやすい水準になっている、という位置関係です。もちろんこれは区全体の傾向で、同じ区の中でも駅からの距離や町丁目によって差はあります。
木村相談者
たしかに。他の区の記事も見てみたいです。
山川不動産の専門家
名古屋市千種区の中古戸建て相場の記事もあわせてご覧ください。北区・昭和区は今回の比較データとして紹介しましたが、それぞれの区の記事は準備中です。公開されましたら、あわせて確認してみてください。さて、次は「売り時」をどう考えるかという話に移りましょう。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
それで結局、今って売り時なんですか？
山川不動産の専門家
そこは私の口から「今が売り時です」とは言えないんです。東区の中古戸建ては直近3年の中央値が4,300万円と、全国平均や北区より高めの水準にあるという「事実」は言えます。ただ、それが「だから今すぐ売るべき」という話には直結しません。
木村相談者
そうなんですね。じゃあ何を見て判断すればいいんですか？
山川不動産の専門家
価格の水準はあくまで判断材料の一つで、最終的にいつ売るかはお住まいの方の事情次第だと思います。住み替えのタイミングだったり、資金の都合だったり、そこは市場データだけでは測れない部分ですから。
木村相談者
たしかに、うちの都合もありますもんね。じゃあ実際に自分の家がいくらくらいになるか知りたい場合はどうすればいいんですか？
山川不動産の専門家
それは実際の査定を受けてみるのが早いです。次に、その流れを簡単にご説明しますね。
相場を調べたら次にやること
木村相談者
査定って、何から始めればいいんですか？
山川不動産の専門家
大まかな流れをまとめました。
- 1相場感を持つ — この記事の中央値(4,300万円)や近隣区の水準を頭に入れておく
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を取り寄せる
- 3査定額を比較する — 会社によって数百万円単位で差が出ることもあるので、必ず複数社で比較する
- 4売るかどうかを判断する — 査定額と自分の事情(住み替え時期・資金計画)を照らし合わせて決める
木村相談者
なるほど、査定を受けたからって必ず売らなきゃいけないわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
まずは相場を知ることが第一歩です。査定額を見てから、ゆっくり考えても遅くありません。
基本情報まとめ
木村相談者
最後に、このデータの元になっている情報を教えてもらえますか？
山川不動産の専門家
まとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 名古屋市東区(愛知県) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用途) |
| データ区分 | 参考値(取引件数が少ないため直近3年をまとめて表示) |
| 直近3年中央値 | 4,300万円(2022年〜2024年、60件) |
| 直近1年の成約件数 | 27件(2024年) |
| 県内順位 | 愛知県55市区町村中8位 |
| 全国順位 | 691市区町村中75位 |
| データ出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ(XIT001) |
木村相談者
ありがとうございます、すごく分かりやすかったです。
山川不動産の専門家
データが少ない区だからこそ、無理に断定せず正直にお伝えするのを心がけています。判断材料の一つとして役立てていただければと思います。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
東区の中古戸建ては今後も上がっていくんですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。直近3年の中央値は4,300万円ですが、年ごとの振れ幅が大きいデータなので、今後の方向性を確定的に言うことはできないんです。相場水準として参考にしていただき、実際の判断は査定額を見てから検討されることをおすすめします。
木村相談者
このデータはどこから来てるんですか?
山川不動産の専門家
国交省が公開している不動産情報ライブラリ(XIT001)の実際の取引価格データです。実際に成約した価格を集計しているので、売り出し価格(希望価格)とは違う、実勢に近い数字になります。
木村相談者
東区の戸建てって、なんで件数が少ないんですか?
山川不動産の専門家
東区は名古屋市の中でも面積がコンパクトな区で、マンションなど集合住宅の比率が高いエリアです。そのため戸建ての絶対数自体が他の区より少なく、年間の成約件数も限られてきます。
木村相談者
査定を頼むと、営業の電話がすごい来たりしませんか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスに申し込むと、複数の会社から連絡が来ることはあります。ただ、あくまで査定の依頼であって契約を強制されるものではありません。連絡方法(電話・メールどちらを希望するか)を選べるサービスも多いので、申し込み時に確認しておくと安心です。
木村相談者
一括査定サービスは1つだけ申し込めば十分ですか?
山川不動産の専門家
1社だけだと、提示された査定額が高いのか安いのか比較のしようがありません。会社によって得意な物件タイプや査定の考え方が違うので、最低でも2〜3社には申し込んで、査定額と担当者の対応の両方を見比べることをおすすめします。すまいValueのように大手中心のサービスと、イエウールのように地域密着の会社まで数多くカバーするサービスを併用すると、より実態に近い相場感がつかめますよ。
実際の査定額を確認する
山川不動産の専門家
ここまで東区の中古戸建ての相場を見てきました。相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認してみましょう。
木村相談者
一括査定サービスって、どこを使えばいいんですか？
山川不動産の専門家
複数のサービスがあるので、いくつか申し込んで比較するのがおすすめです。サービスによって提携している不動産会社の顔ぶれや得意分野が少しずつ違うので、簡単に特徴をまとめますね。
山川不動産の専門家
査定はあくまで任意で、費用はかかりません。1社だけだと提示された金額が高いのか安いのか比較のしようがないので、最低でも2〜3社に申し込んで、査定額と対応の丁寧さの両方を見比べてみるのがおすすめです。相場を知ったうえで、ご自身のタイミングで検討してみてください。