木村相談者
山川さん、清須市のマンションを持っていて、そろそろ売ろうかどうか迷っているんです。ネットで調べると、サイトによって1,400万円くらいだったり2,000万円くらいだったり、数字がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、清須市のマンションをお持ちの方によく聞くお悩みです。実は清須市の中古マンションは年ごとの取引件数がそれほど多くないエリアで、国土交通省の公的データで見ても、単年の数字だけでは方向を語りにくい、という特徴があります。まずはその実態を、実際の成約データで見ていきましょう。
木村相談者
件数が少ないと、何か変わってくるんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。清須市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく見えてきます。
清須市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、成約価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 12件 |
| 2018年 | 1,135万円 | 8件 |
| 2019年 | 1,250万円 | 14件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 15件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 17件 |
| 2022年 | 1,600万円 | 33件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 29件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 23件 |
木村相談者
2018年に1,135万円まで下がって、そこから2021年に2,000万円、2024年も1,900万円……。全体としては上がってきたように見えます。これって上昇トレンドに入ったってことですか？
山川不動産の専門家
そこが清須市のデータを読むうえで注意すべき点です。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。理由を、次のセクションで具体的にお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
理由って、何なんですか？
山川不動産の専門家
清須市の中古マンションは、年によって取引件数が8件から33件と、それほど多くありません。特に2018年はわずか8件です。
木村相談者
8件とか23件だと、何が問題なんですか？
山川不動産の専門家
一件ごとの価格差が、そのまま中央値に大きく響いてしまうんです。実際、2024年(23件)の数字を統計的に見ると、真の相場に対するブレの幅はプラスマイナス95.8%にもなります。取引が十分にあってトレンドを語れる基準は25%以内なので、それを大きく超えています。
木村相談者
ほとんど「あてにならない」ってことですか？
山川不動産の専門家
いえ、そうではありません。数字自体は実際の成約データそのもので捏造ではありません。ただ「2024年は1,900万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数85件、中央値1,900万円になります。
木村相談者
なるほど、2024年単年の1,900万円と3年ならしの1,900万円がたまたま同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。ただ件数が少ないからこそ、単年だけでなく複数年でならして見るのが基本の考え方です。次は、その「真ん中」の周りにどれくらいの幅があるかを見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。清須市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 990万円 | 1,600万円 | 2,400万円 |
| 2023年 | 1,300万円 | 2,000万円 | 2,400万円 |
| 2024年 | 1,090万円 | 1,900万円 | 2,750万円 |
木村相談者
2024年は下が1,090万円で上が2,750万円。同じ清須市のマンションで2倍半くらい開くことがあるんですね。
山川不動産の専門家
真ん中は1,900万円でも、実際の成約は1,090万円台から2,750万円台まで広く分布しています。築年数や広さ、駅からの距離、管理状態などで大きく変わるので、「清須市の相場=1,900万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。取引件数がそれほど多くない清須市では特にこれが大事になります。
この数字は「実際に成約した金額」です
木村相談者
ちなみこの1,900万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には、専有面積や築年数を一つ指定して算出した推定の売り出し価格帯を「相場」として出しているものや、公示地価や人口推計をもとにAIで将来の価格を予測しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
人口推計から将来の価格を予測するサイトもあるんですね。
山川不動産の専門家
ええ、公示地価や人口推計を根拠に10年後の価格をAIでシナリオ予測しているサイトもあります。ただ人口の増減と将来の価格は、金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
予測より、実際に売れた数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。ちなみに清須市の将来推計人口は、現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。
全国・県内のなかで清須市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
清須市の価格水準が周りと比べてどのくらいか、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 清須市の位置 |
|---|---|
| 愛知県内の中古マンション中央値 | 17位／43市区町村(記事化できる水準のデータがある市区の中で) |
| 全国の中古マンション中央値 | 247位／464市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,885万円に対して約66%(7割弱)の水準 |
木村相談者
県内では17位なんですね。真ん中よりちょっと上、くらいの感じですか。
山川不動産の専門家
愛知県内で記事化できる43市区町村の中ではちょうど真ん中よりやや上の水準です。周辺の市区とも並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 名古屋市西区 | 2,600万円(2024年) | 258件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 名古屋市北区 | 2,000万円(2024年) | 185件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 清須市 | 1,900万円(直近3年) | 85件(直近3年) | 参考値(取引件数が少ない) |
| 北名古屋市 | 1,550万円(直近3年) | 64件(直近3年) | 参考値(取引件数が少ない) |
| 一宮市 | 1,400万円(直近3年) | 556件(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| あま市 | 1,100万円(直近3年) | 94件(直近3年) | 参考値(取引件数が少ない) |
木村相談者
清須市は名古屋市西区・北区より下だけど、一宮市やあま市よりは上、くらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。名古屋市西区・北区は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる区です。一方で清須市・北名古屋市・あま市・一宮市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。ただし理由は同じではありません。清須市・北名古屋市・あま市は取引件数が少ないタイプ、一宮市は年間556件と件数は多いのに物件ごとの価格の幅が大きいタイプで、同じ「参考値」でも中身が違います。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。次は、こうしたデータをふまえて「売り時」をどう考えるかです。
清須市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格は直近3年で1,900万円前後、水準は県内やや上位、でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
清須市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
清須市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1直近3年の相場は1,900万円前後 — ただし取引件数が年8件〜33件と多くなく、単年の方向は断定できない。
- 2価格の幅が大きい — 2024年は下位25%が1,090万円、上位25%が2,750万円。同じ清須市でも物件次第で数百万円単位で変わる。
- 3将来人口や10年後の価格をAIで予測することはしない — 清須市の将来推計人口は現時点でこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、触れていません。AIによる将来価格予測は行わず、あくまで実際に成約した過去のデータの範囲で事実をお伝えしています。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってきてるから急げ」でも「分からないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「上がっているから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。清須市のように取引件数がそれほど多くないエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(1,900万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県清須市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(下位25%/上位25%)、2022年〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の相対信頼区間幅95.8%と25%を大きく超え、方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 23件(3年プールでは85件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
清須市の相場は県内ではやや上位の水準にあるのは確かですが、方向はまだ断定できません。気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。清須市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、面積・築年数を一つ指定して算出する推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
清須市の中古マンションは上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。取引件数が年8件〜33件と多くなく、年によるブレが大きいためです。直近3年(2022年〜2024年)でならした1,900万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で清須市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
清須市は近くの名古屋市西区・北区や一宮市、北名古屋市、あま市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値で見ると、名古屋市西区が2,600万円、名古屋市北区が2,000万円、清須市が1,900万円、北名古屋市が1,550万円、一宮市が1,400万円、あま市が1,100万円(清須市以下は直近3年)で、清須市は愛知県内17位/43というやや上位の水準です。ただし名古屋市西区・北区以外は、取引件数の少なさや物件ごとの価格の幅の大きさから、8年の上昇率は参考値扱いという共通点があります。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。