小牧市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、小牧市のマンションを持ってて、そろそろ売ろうか迷ってるんです。ただいろんなサイトを見比べてたら、書いてある「相場」の数字がサイトごとに全然違って、正直どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それはよくあるお悩みです。サイトによって、実際の成約価格を使っているのか、他社の推定値を寄せ集めているのかがバラバラで、数字が一致しないことが多いんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、実際に売れた金額が分かるんですか?

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。小牧市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。

小牧市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2023年に1,500万まで上がって、2024年は1,300万に下がってますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

両方とも事実です。2017年から2024年の8年間で見ると+31.3%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)で見ると-13.3%の下落です。8年という長い期間では上昇していますが、2023年が単年としては高めに出た年で、2024年はそこから調整したという形です。この2つを両方お伝えするのが正確な伝え方だと考えています。次のセクションで、この数字が「何を集計した金額なのか」を確認しましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。㎡単価を独自に算出しているサイトや、複数の他社推定値を寄せ集めて掲載しているサイト、自社で扱っている売り出し中の物件だけを「相場」として紹介しているサイトなど、算出方法はさまざまです。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が995万円、上から4分の1が1,600万円です。

木村相談者

995万から1,600万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は23.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は276件、中央値は1,300万円で、単年(1,300万円)とぴったり一致しています。

木村相談者

単年と3年プールが同じ金額ってことは、2023年の1,500万のほうがむしろ一時的な高さだったってことですか?

山川不動産の専門家

そう見るのが自然です。3年分まとめても1,300万円という水準に収まっているので、2024年の1,300万円は、2023年の一時的な高値からならしたあとの実態に近い数字と考えられます。年間80件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も23.1%と基準を下回っているので、小牧市はマンションの取引が単年でも語れる水準のエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は代表的な数字を示せる帯の中では、小牧市で最も取引件数が多いのが築31年〜(65件)で、木村さんの物件はまさにその帯にあたります。

木村相談者

市全体の中央値(1,300万円)より、築31年〜の帯のほうが少し低いんですね。〜築10年とか築11-20年、築21-30年の帯は出てないんですか?

山川不動産の専門家

いいところに気づかれました。他の3つの帯にも取引自体はありますが、代表的な1つの金額として示すのは正確ではないと判断し、割愛しています。理由は帯ごとに違っていて、〜築10年は25件と件数がやや少なく、築11-20年は35件とやや少ないうえに価格のばらつきも大きく(相対信頼区間の幅35.0%)、築21-30年は130件と件数自体はまとまってあるものの、価格のばらつきが大きく(相対信頼区間の幅29.1%)、いずれも基準の25%を超えています。根拠が弱い数字を出すより、示さないほうが誠実だと考えているので、この3つの帯は数字を割愛しています。

木村相談者

築21-30年は件数が130件もあるのに出せないんですね。件数が多くても駄目な場合があるんだ。

山川不動産の専門家

そのとおりです。件数の多さと、価格のばらつきの小ささは別の話なんです。築21-30年の帯は物件ごとの個別差(リフォーム状況・階数・向きなど)が価格に強く出やすく、130件あっても1つの代表値にまとめると誤差が大きくなります。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値1,300万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,100万円(800万円〜1,300万円の幅)のほうが近い参考値になります。相場観がつかめたところで、次は将来人口の見通しについても確認しておきましょう。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、小牧市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、小牧市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は小牧市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで小牧市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、小牧市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

価格水準は県内でも全国でも下位寄りなのに、上昇率は県内7位で上位寄りなんですね。逆の動きって珍しいんですか?

山川不動産の専門家

珍しくはありません。もともとの価格水準が低いエリアほど、同じ金額の上昇でもパーセンテージでは大きく出やすい傾向があります。小牧市は価格水準そのものは全国平均の約0.57倍と控えめですが、そこからの8年上昇率は取引データが十分な区分20市区町村中7位と上位寄りです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

春日井市も犬山市も、小牧市より価格自体は高いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、小牧市はこのエリアの中では価格水準が控えめな一方、取引データが単年でも十分な区分に入っている市です。春日井市と犬山市は取引件数の面で単年の断定が難しく、直近3年をまとめた参考値として示されています。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は低めだけど、伸び率としては悪くない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

小牧市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で31.3%上がってるなら、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

小牧市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」でも「直近1年で下がってるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

小牧市の相場は8年間で31.3%上昇、ただし直近1年は-13.3%の下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。小牧市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

小牧市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,300万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは995万円〜1,600万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,100万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で31.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-13.3%の下落です。長期では上昇、直近1年では調整という両方の事実があります。

木村相談者

価格水準は低めなのに、上昇率は高めなのはなぜですか?

山川不動産の専門家

小牧市はもともとの価格水準が全国平均より低いため、同じ金額の上昇でもパーセンテージでは大きく出やすい傾向があります。価格水準の高さ・低さと、上昇率の大きさ・小ささは別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、小牧市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。㎡単価を独自に算出しているサイトや、複数の他社推定値を寄せ集めているサイト、自社が扱う売り出し中の物件だけを紹介しているサイトなど、算出方法はさまざまです。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で小牧市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。