木村相談者
山川さん、東海市のマンション、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。いくつか不動産サイトを見てみたんですけど、書いてある相場がサイトごとにバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは東海市の中古マンションを調べていると、よくある話です。実は東海市は物件ごとの価格の幅がかなり大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつなんです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。東海市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
東海市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 19件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 32件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 20件 |
| 2020年 | 1,750万円 | 16件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 63件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 86件 |
| 2023年 | 1,750万円 | 66件 |
| 2024年 | 2,100万円 | 66件 |
木村相談者
2022年までは1,800万円前後で並んでいたのに、2024年だけ2,100万円に上がってますね。これって上がってきてるってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。東海市は年間の取引件数自体が16〜86件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は2,100万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は1,125万円、上から4分の1（p75）は2,700万円です。同じ2024年の東海市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,125万円と2,700万円だと、倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は38.1%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、東海市の単年データはその基準を超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、間取りや築年数、駅からの距離など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この2,100万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,100万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数218件、中央値1,850万円になります。単年よりも振れが小さく、東海市の直近の相場水準としてはこちらの1,850万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
2024年単年の2,100万円と、3年プールの1,850万円だと、それなりに差がありますね。
山川不動産の専門家
はい、2024年は少し高めに振れた年だった可能性があります。ただし2017年から2019年も1,900万円で並んでいたことを考えると、東海市の相場が一貫して上がり続けているとも言い切れません。この記事では、東海市の代表的な相場水準としては3年プールの1,850万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて東海市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで東海市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東海市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東海市の位置 |
|---|---|
| 愛知県内の中古マンション中央値 | 19位／43市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 267位／464市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約2,885万円に対して6割強の水準 |
木村相談者
全国平均の6割強ってことは、全国的には控えめな水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的にやや低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、東海市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。東海市の近くの知多半島・名古屋南部エリアの市区と並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 大府市 | 2,300万円 | 56件（2024年） | 参考値 |
| 東海市 | 1,850万円 | 218件（直近3年プール） | 参考値 |
| 名古屋市緑区 | 1,600万円 | 227件（2024年） | 取引が十分な区分 |
| 名古屋市南区 | 1,500万円 | 142件（2024年） | 参考値 |
| 半田市 | 1,300万円 | 57件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
東海市はこのエリアの中では、真ん中よりちょっと上くらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。名古屋市緑区は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる市区です（8年間の変化率はほぼ横ばいの水準です）。一方で東海市・大府市・名古屋市南区・半田市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。同じ「参考値」の中では、東海市は218件（3年プール）とこのエリアの中でも比較的データがまとまった参考値だと言えます。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、東海市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東海市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低めのグループ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東海市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
東海市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2024年は2,100万円まで上がりましたが、2017〜2019年も1,900万円で並んでいた時期があり、上昇が続いているとは言い切れません。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,850万円で、単年よりは安定しています。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,125万円〜p75=2,700万円と幅があります。東海市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすいエリアです。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東海市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「まだ上がるかもしれないから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東海市全体の相場は水準としてはやや低めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・間取り・専有面積・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,850万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県東海市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 66件（3年プールでは218件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
東海市の相場は水準としては全国的にやや低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東海市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東海市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,850万円です。2024年単年では2,100万円ですが、価格帯は1,125万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東海市は単年の相対信頼区間幅が38.1%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2024年に2,100万円まで上がった一方、2017〜2019年も1,900万円で並んでいたため、単純な右肩上がりとは言えません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東海市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
東海市は近くの大府市・名古屋市緑区・名古屋市南区・半田市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、大府市が2,300万円、東海市が1,850万円、名古屋市緑区が1,600万円、名古屋市南区が1,500万円、半田市が1,300万円です。違うのは取引データの位置づけです。名古屋市緑区は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、東海市・大府市・名古屋市南区・半田市はいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。東海市は3年プールで218件と、この中では比較的データがまとまった参考値です。