大府市の中古マンションは今が売り時？価格の考え方

木村相談者

すみません、大府市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。相場を調べようとサイトをいくつか見たんですが、書いてある金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、大府市に限らずよくあるお悩みです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を一緒に見ながら、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。先に言っておくと、大府市の中古マンションは1年ごとの価格の振れ幅が大きいエリアなので、「今年はいくら」と単純には言い切れません。まずはその実際のデータからお見せしますね。

大府市の中古マンション、価格の動きを数字で見る

木村相談者

振れ幅が大きいって、具体的にどういうことですか?

山川不動産の専門家

大府市はJR東海道本線の大府駅・共和駅周辺のような駅近の中古マンションと、少し離れたエリアの物件とで、専有面積や築年数の条件差が大きいんです。同じ年に取引されたマンションでも、価格の散らばりが出やすくなります。まずは実際の年次データを見てもらったほうが早いですね。

山川不動産の専門家

これは国交省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際に成約した中古マンションの取引データを年ごとにまとめたものです。中央値(真ん中の価格)と、価格帯(下位25%〜上位75%の範囲)を並べています。

木村相談者

2018年と2020年は2,800万円まで上がってるのに、2019年と2023年は1,900万円まで下がってますね。けっこう上下してるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。2017年の中央値1,850万円と2024年の2,100万円を比べると約13.5%の差にはなるんですが、年ごとの数字を並べただけでは「順調に上がっている」とは言えません。表をよく見てください。たとえば2020年は価格帯が1,400万円〜3,600万円と、8年間で最も幅が広い年です。同じ2,800万円という中央値でも、2018年(2,050万円〜3,125万円)とはかなり性質が違います。

木村相談者

なるほど、1年だけ見て一喜一憂しちゃダメってことなんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。直近3年、2022年から2024年をまとめると、取引件数は183件、中央値は2,300万円です。この「直近3年まとめ」の数字のほうが、単年の数字より参考にしやすいと思います。ただ、なぜ単年の数字だとここまで振れてしまうのか、もう少し具体的に見ておくと後々の判断に役立つので、次にその理由を掘り下げてみましょう。

なぜ単年の数字だけで判断できないのか

木村相談者

さっきの「振れ幅が大きい」っていうところ、もう少し具体的に知りたいです。

山川不動産の専門家

いいですよ。まず大前提として、表の中央値は「その年にたまたま取引された物件」から出た数字です。大府市は駅近の物件と少し離れたエリアの物件で条件差が大きいので、その年にどちらのタイプが多く取引されたかによって、中央値そのものが動いてしまうんです。具体的に比べてみましょう。

木村相談者

お願いします。

山川不動産の専門家

まず2018年と2019年です。2018年は16件で中央値2,800万円、価格帯は2,050万円〜3,125万円でした。翌2019年は19件で中央値1,900万円、価格帯は1,500万円〜2,700万円です。件数はほぼ同じなのに、中央値は900万円も違います。2019年の価格帯の上限(2,700万円)は、2018年の価格帯の下限付近に近く、「2019年に相場が急落した」というより、たまたま価格帯の下寄りの物件が多く取引されたと見るほうが実態に近いんです。

木村相談者

下がったというより、混ざり方が違っただけ、ということですね。

山川不動産の専門家

そうです。もう一つ、件数が多い年も見てみましょう。2021年は55件で中央値2,800万円、価格帯1,900万円〜3,000万円でした。2022年は65件で中央値2,400万円、価格帯1,900万円〜3,300万円です。件数がそれぞれ55件・65件と多いのに、中央値は400万円違います。価格帯の下限(1,900万円)は同じなのに、上限側でどのくらいの物件が取引されたかで中央値が動いています。件数が多いからといって、必ずしも中央値が安定するわけではない、というのが大府市の特徴です。

木村相談者

件数が多くても、ばらつきは減らないんですね。じゃあ2023年に1,900万円まで下がって、2024年に2,100万円に戻ったのも、そういうことですか?

山川不動産の専門家

そのとおりです。2023年は62件で価格帯1,225万円〜3,050万円と、8年間で最も価格帯の下限が低い年でした。2024年は56件で価格帯1,800万円〜2,925万円と、下限が575万円ほど上がっています。これも「相場が底を打って回復した」と言い切るより、年によって取引された物件の組み合わせが変わった可能性を否定できません。ここが、大府市の中古マンションについて単年の「上昇」「下降」を言い切らない理由です。

木村相談者

なるほど、じゃあ結局、自分の部屋がいくらで売れそうかは、この年次の数字だけじゃ分からないってことですよね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年次の数字は「このエリア全体としてどのくらいの価格帯で取引されているか」の目安であって、個別の部屋がその中のどのあたりに位置するかは、専有面積・築年数・階数・駅からの距離によって変わります。この特徴を踏まえたうえで、次は取引件数そのものの中身を見ていきましょう。

取引件数から見た大府市のデータの性質

木村相談者

件数って、そんなに大事なんですか?

山川不動産の専門家

はい。件数が少ない年ほど、たまたま高い物件・安い物件が混ざっただけで中央値がぶれやすくなります。大府市の場合、2017年〜2024年の8年間で合計314件の中古マンション取引があり、年によって16件〜65件と幅があります。ただ、大府市は駅近・郊外の条件差が大きいぶん、件数が増えても価格のばらつきは残る、というタイプのエリアなんです。

木村相談者

件数が増えても、ばらつきは大きいままなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。だから大府市は「取引が少なくて相場が読めない」のではなく、「取引はそれなりにあるけど、物件ごとの個性が強くて単年の中央値に振り回されやすい」エリア、という整理になります。

木村相談者

ちなみに、この「中古マンション」ってどこまで含まれるんですか?

山川不動産の専門家

このページで扱っているのは区分所有の中古マンションの取引です。戸建てや土地単体の取引は含めていません。集計の対象をそろえないと、他の市区町村と比べたときに数字の意味がずれてしまうので、そこは統一しています。この性質を踏まえたうえで、次はこの数字がどれくらい「実勢」に近いものかをお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

実は他のサイトも何個か見たんですけど、大府市のマンション相場が2,100万円台のところもあれば、2,300万円台、2,400万円近くと書いてあるところもあって、しかも「直近5年は下落傾向」と書いてあるサイトと「5年前より上昇している」と書いてあるサイトが両方あって、正直混乱してます。

山川不動産の専門家

それは、集計の元にしているデータが違うからです。多くの相場サイトは、今売り出し中の物件の希望価格から専有面積や築年数を一定の条件に揃えて推定した金額を「相場」として出しています。売り出し価格は交渉前の希望額なので、実際に成約した金額とはズレが出ますし、どの条件に揃えるかでも数字は変わります。また月ごと・四半期ごとの短い期間で前年比・前月比を出しているサイトもあり、集計期間が短いほど数字は振れやすくなります。

木村相談者

期間の取り方でも変わっちゃうんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。このページの数字は、算出方法を独自加工せず、国交省の成約価格データをそのまま年別・複数年プールで中央値集計したものです。推定でも希望額でもなく、実際に売れた結果の数字を、振れ幅の大きさも含めて正直にお伝えする、というのがこのページの立場です。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、次は大府市が愛知県の中でどのくらいの位置にあるかを見てみましょう。

大府市は愛知県の中でどのくらいの水準か

木村相談者

大府市の2,300万円って、高いんですか安いんですか?

山川不動産の専門家

数字で比べてみましょう。大府市の中古マンションの中央値(直近3年)は、記事化している愛知県内43市区町村の中では8位、記事化対象の全国464市区町村の中では173位という水準です。

木村相談者

大府市と刈谷市、金額的にはほぼ同じくらいなんですね。

山川不動産の専門家

はい、水準としては近いです。ただ性質が違っていて、刈谷市は取引データが十分にあって「過去8年で約40.6%上昇」と年単位のトレンドを言い切れる区分になっていますが、大府市は今お話ししたとおり物件ごとの価格差が大きいため、刈谷市のような言い切り方はしていません。同じくらいの金額でも、その数字の背景にある確からしさが違う、という点は覚えておいてもらえるといいですね。

木村相談者

全国平均と比べるとどうなんですか?

山川不動産の専門家

取引データが十分な区分(記事化対象のうち219市区町村)のマンション中央値を単純平均すると、およそ2,884.9万円です。大府市の直近3年中央値2,300万円は、その約0.80倍の水準です。全国平均よりはやや控えめな水準、というのが大府市の位置づけです。

木村相談者

なるほど、県内順位はそこそこ上なのに、全国平均比では控えめなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。「愛知県内では上位に近い」ことと「全国平均と比べるとやや控えめ」ということは両立します。どちらも事実として押さえておいてもらえるといいと思います。相場の位置づけがつかめたところで、大府市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、大府市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、大府市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離といった他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。数字がまだ扱えない以上、大府市の売り時を考えるときは、ここまで見てきた価格水準と振れ幅の大きさを軸にするのが今できる一番正確な考え方です。

大府市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

結局、大府市のマンションって、今売るのが得なんですか?

山川不動産の専門家

そこは私からは断定できないんです。大府市の中古マンションは、ここまで見てきたとおり価格の水準自体は県内でも上位に近いですが、単年の数字がぶれやすいエリアなので、「今が一番高いタイミング」と言い切れるだけの安定したデータではありません。

木村相談者

じゃあ何を基準に考えればいいんでしょう?

木村相談者

「水準がまあまあだから今のうちに」でも「まだ上がるかもしれないから様子見」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「水準が上位に近いから今のうちに」でも「まだ上がるかもしれないから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

大府市の相場は直近3年で2,300万円前後、ただし単年では方向を断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は愛知県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

データの出典・対象期間まとめ

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。大府市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

大府市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

直近3年(2022〜2024年)をプールした中央値は2,300万円です。2024年単年では2,100万円ですが、価格帯は1,800万円〜2,925万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

大府市は単年の相対信頼区間幅が42.9%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年1,850万円から2024年2,100万円まで並べると+13.5%にはなりますが、年ごとの価格帯の重なりが大きく、「安定して上がり続けている」と言い切るには材料が足りません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、大府市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。今売り出し中の物件の希望価格を条件で揃えて推定しているサイトもあれば、成約データと売り出し情報を組み合わせて自社の算出方法で加工しているサイトもあります。集計期間の取り方(月次・四半期・年次)によっても前年比・前月比の数字は変わります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で大府市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

大府市のマンションで、一番安く売れた年と一番高く売れた年って、どのくらい差があるんですか?

山川不動産の専門家

単年の中央値で見ると、一番低いのは2017年の1,850万円、一番高いのは2018年・2020年・2021年の2,800万円で、差は950万円です。ただしどの年も価格帯自体は広く分布しているため、「その年に高く売れた」というより、たまたまその年に高めの物件が多く取引されたと捉えるほうが実態に近いです。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。