木村相談者
山川さん、三島市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットの相場サイトをいくつか見てみたら、AIによる将来予測が載っているサイトもあれば、単純な年別の表だけのサイトもあって、正直どれをどこまで信じていいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって集計期間や算出方法、時には独自のAI予測まで混ざっているので、同じ三島市でも見る場所によって数字の印象が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を、8年分並べて一緒に確認していきましょう。実は三島市は年によって取引される物件の価格差がかなり大きいエリアで、そこを含めて見ていくと、単純な相場表だけでは見えてこない部分が分かると思います。
木村相談者
価格差が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省の公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録が蓄積されています。三島市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
三島市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 98件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 83件 |
| 2019年 | 2,900万円 | 64件 |
| 2020年 | 2,500万円 | 80件 |
| 2021年 | 2,600万円 | 84件 |
| 2022年 | 2,700万円 | 40件 |
| 2023年 | 2,800万円 | 69件 |
| 2024年 | 2,000万円 | 70件 |
木村相談者
2023年まで2,500万円から2,800万円くらいで推移してたのに、2024年だけ2,000万円に下がってるんですね。単純計算だと2017年比で20%くらい下がったってことになりますけど、これって下落し始めたってことなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。2017年の2,500万円から2024年の2,000万円までを単純に比べれば数字の上では下がっていますが、三島市は物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値だけで方向を判断するのは危ういという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は2,000万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,150万円、上から4分の1(p75)は3,325万円です。同じ2024年の三島市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,000万円台の物件から3,300万円台の物件まで、3倍近く違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は50.0%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、三島市の単年データはその基準を2倍上回っています。土地の広さや建物の状態、駅からの距離、町丁目による違いなど、物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由と考えられます。
木村相談者
じゃあ、この2,000万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,000万円だから、これが三島市の相場」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数179件、中央値2,500万円になります。単年の値動きよりも振れが小さく、三島市の直近の相場水準としてはこちらの2,500万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の2,000万円と3年プールの2,500万円だと、けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
はい、500万円ほどの差です。2017年から2023年にかけては単年でも2,500万円から2,900万円のあいだで推移しており、2024年だけがやや下振れている可能性があります。この記事では、3年プールの2,500万円を三島市の代表的な相場水準として使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場感がつかめたところで、次は将来人口についても触れておきたいのですが、こちらは今のところお伝えできる状態ではありません。
三島市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるエリアは価格も下がりやすいという話をAIによる予測サイトで見たんですが、三島市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、三島市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで価格の先行きを決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は三島市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで三島市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、三島市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 三島市の位置 |
|---|---|
| 静岡県内の中古戸建て中央値 | 5位/20市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 299位/691市区町村 |
| 全国(記事化対象691市区町村の単純平均)との比較 | 平均 約2,590万円に対して約97%の水準 |
木村相談者
県内5位、全国だと299位で真ん中よりやや上くらいなんですね。全国平均とはほぼ同じくらいなんですか？
山川不動産の専門家
水準としては全国的にほぼ中位、全国平均に近いグループに入ります。ただしこの全国平均は、単年でトレンドを語れる市区町村だけでなく、三島市のように参考値扱いの市区町村も合わせた691市区町村全体の単純平均です。三島市を「トレンドが確定した市区町村」とだけ比べているわけではないので、あくまで目安として捉えてください。三島市の近くの市町と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 三島市 | 2,500万円 | 179件 | 自市(参考値・直近3年プール) |
| 駿東郡清水町 | 3,000万円 | 71件 | 参考値(直近3年プール) |
| 沼津市 | 2,000万円 | 390件 | 参考値(直近3年プール) |
| 富士市 | 2,000万円 | 484件 | 参考値(直近3年プール) |
| 田方郡函南町 | 1,000万円 | 165件 | 参考値(直近3年プール) |
木村相談者
清水町がいちばん高くて、函南町がいちばん安いんですね。三島市はそのあいだくらい。
山川不動産の専門家
並べた5市町の中では、三島市の2,500万円は上位に位置します。清水町よりは控えめですが、沼津市・富士市・函南町よりは高い水準です。近隣市町もいずれも取引データがやや薄いため、あくまで参考値として見てください。より広いエリアの相場は静岡県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格の高さと、上がってるか下がってるかは別の話、ってことがよく分かりました。この情報、実際どう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこがいちばん大事なところですね。次にお話しします。
三島市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
2023年まで2,500万円台以上で推移していて、2024年だけ2,000万円……これって、もう少し待った方がいいってことですか？それとも今のうちに動くべきですか？
山川不動産の専門家
三島市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
三島市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年の方向は断定できない — 2017年から2023年にかけては単年でも2,500万円から2,900万円のあいだで推移し、2024年は2,000万円とやや下振れていますが、相対信頼区間幅が50.0%と基準(25%以下)を大きく超えており、この動きを「下落トレンド」と断定できるだけの精度はありません。2022〜2024年の3年プールの中央値は2,500万円です。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,150万円〜p75=3,325万円と3倍近い開きがある。三島市では市全体の相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、三島市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「2024年だけ下がってるから急いだ方がいい」でも「まだ様子を見た方がいい」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。三島市全体の相場は水準としては全国平均に近く方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場感がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場感(3年プールの中央値2,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 静岡県三島市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 70件(3年プールでは179件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
三島市の相場は水準としては全国平均に近く、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。三島市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推計値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
三島市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,500万円です。2024年単年では2,000万円ですが、価格帯は1,150万円〜3,325万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
三島市は単年の相対信頼区間幅が50.0%と基準の25%を大きく上回っており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2023年はおおむね2,500万円から2,900万円で推移し、2024年は2,000万円とやや下振れていますが、この振れ幅の大きさから「下落トレンド」と言い切れるだけの精度はないと考えています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で三島市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
三島市は近くの沼津市・富士市・清水町・函南町と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
3年プールの中央値だけ見ると、清水町が3,000万円、三島市が2,500万円、沼津市と富士市が2,000万円、函南町が1,000万円です。違うのは金額の水準だけで、位置づけは同じです。近隣市町もいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。三島市は3年プールで179件と、この中では中くらいの件数の参考値です。