木村相談者
山川さん、伊東に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか考えてるんです。温泉地だし需要はありそうな気がするんですけど、実際の相場ってどのくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
伊東市は伊豆半島有数の温泉リゾート地なので、確かに独特の市場です。国土交通省の公的データで実際の成約価格を見てみると、伊東市の中古戸建ては物件ごとの価格の幅がかなり大きいという特徴があります。まずはその実態を、実際の成約データで確認してみましょう。
木村相談者
価格の幅が大きいって、具体的にどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。伊東市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく見えてきます。
伊東市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。あわせて、価格帯の下から4分の1（p25）と上から4分の1（p75）も載せています。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 価格帯（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,000万円 | 550万円〜1,800万円 | 233件 |
| 2018年 | 905万円 | 407.5万円〜1,625万円 | 228件 |
| 2019年 | 900万円 | 400万円〜1,600万円 | 203件 |
| 2020年 | 850万円 | 475万円〜1,450万円 | 207件 |
| 2021年 | 1,000万円 | 530万円〜1,675万円 | 234件 |
| 2022年 | 1,100万円 | 570万円〜2,100万円 | 213件 |
| 2023年 | 950万円 | 440万円〜1,800万円 | 199件 |
| 2024年 | 800万円 | 340万円〜1,700万円 | 215件 |
木村相談者
2024年は800万円で、2022年の1,100万円より下がってますね。これは下落傾向ってことですか？
山川不動産の専門家
そこが伊東市のデータを読むうえで大事なポイントです。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。理由は件数が少ないからではありません。伊東市は年間200件前後としっかり取引がある方です。問題は1件1件の価格の幅がとても広いことです。次のセクションで、その幅がどのくらいかを具体的にお見せします。
なぜ単年の数字だけで方向を判断できないのか
木村相談者
価格の幅が広いというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見ると、中央値は800万円ですが、価格帯の下から4分の1（p25）は340万円、上から4分の1（p75）は1,700万円です。取引件数は215件としっかりあります。
木村相談者
215件もあるのに、それでも幅が広いんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。伊東市の単年の相対信頼区間の幅は40%あります。取引が十分な区分（トレンドを語れる）の基準は25%以下なので、伊東市はこの基準を超えています。ただしおいらせ町のような「件数が少ないから幅が出る」ケースとは違い、伊東市は件数が十分あるのに物件ごとの価格差そのものが大きいという理由です。
木村相談者
なんで伊東市はそんなに物件ごとの差が大きいんですか？
山川不動産の専門家
伊東市は温泉付きの別荘やリゾート向けの住宅から、地元の方が長く住む一般的な戸建てまで、性格の異なる物件が同じ市場に混在していることが背景として考えられます。土地の広さや眺望、温泉権の有無、駅からの距離などで成約価格が大きく変わりやすいエリアです。そのため中央値だけを見て「今年は安い」「今年は高い」と単年で判断するのは危ういです。
木村相談者
じゃあ、この800万円っていう数字自体は信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ単年だけで方向を語らず、2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数627件、中央値980万円になります。単年の振れをならした、伊東市の直近の相場水準としてはこちらの980万円がより実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年で見ると800万円、3年でならすと980万円。結構違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。だからこそこの記事では、伊東市の代表的な相場水準として3年プールの980万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず、直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
正直に「断定できない」って言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。補足すると、この数字はすべて実際に成約した金額です。ポータルサイトに出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので実勢より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字は成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は年間の取引件数の推移と、他の市町と比べて伊東市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
年間の取引件数はどうなっているか
山川不動産の専門家
取引件数の推移も見ておきましょう。2017年の233件から2024年の215件まで、おおむね年200件台前半で安定して推移しています。
木村相談者
件数はそんなに減ってないんですね。てっきり空き家が増えて取引も減ってるのかと思ってました。
山川不動産の専門家
件数だけを見ると、伊東市の中古戸建て市場自体は毎年しっかり動いていると言えます。先ほどお伝えしたとおり、伊東市が参考値扱いになっている理由は「件数が少ないから」ではなく「物件ごとの価格差が大きいから」です。この違いは大事なので覚えておいてください。件数の実態が分かったところで、次は伊東市の相場が県内や全国でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで伊東市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
伊東市の980万円という水準を、静岡県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 伊東市の位置 |
|---|---|
| 静岡県内の中古戸建て中央値 | 20位／20市区（県内で最も低い水準） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 604位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均 約4,001万円）との比較 | 平均のおよそ4分の1の水準 |
木村相談者
県内でいちばん低いんですか。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
水準としては県内・全国ともに低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、伊東市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。近隣の市町とも並べてみましょう。
| 市町 | 中古戸建て中央値（直近3年プール） | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 三島市 | 2,500万円 | 179件 | 参考値 |
| 函南町 | 1,000万円 | 165件 | 参考値 |
| 伊東市 | 980万円 | 627件 | 参考値 |
木村相談者
伊東市、函南町とはほぼ同じ水準なんですね。でも取引件数は伊東市がいちばん多い。
山川不動産の専門家
そこが伊東市らしいところです。件数はこの3市町の中でいちばん多い627件なのに、価格帯の分散が大きいために参考値扱いになっています。三島市は伊東市の2.5倍以上の水準で、これは東京方面への通勤圏という立地の違いが大きいと考えられます。ちなみに伊東市は中古マンションの中央値が650万円（直近3年）で、同じ市内でも戸建てより低めです。マンションは小ぶりな温泉付き物件が多く、戸建てとは異なる客層が中心と見られます。相場の位置づけが分かったところで、伊東市の戸建てで「売り時」をどう考えればいいか、材料を整理してみましょう。
伊東市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は断定できない……。これって待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
伊東市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
伊東市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2024年は800万円、2022年は1,100万円と単年では上下があるが、これは物件ごとの価格差が大きいためで、上昇・下降どちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は980万円。
- 2取引件数自体は多い — 2024年の取引件数は215件、3年プールでは627件と、県内でも取引が活発な市の一つ。件数の多さと価格の安定は別の話で、伊東市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3県内・全国の水準としては低めのグループ — 静岡県内20市区中20位、全国では604位／691市区町村。ただし水準の低さと「今後の値動き」は別の情報であり、この記事では将来の値動きを予測しない。
木村相談者
「安いから急げ」でも「まだ下がるから待て」でもなく、そもそも方向は分からないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。伊東市全体の相場は水準としては低め・方向は断定できない、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値980万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 静岡県伊東市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 215件（3年プールでは627件） |
| 将来人口の見通し | この記事の対象データにはまだ収集できていません（分かり次第更新します） |
木村相談者
それなら安心して調べられそうです。「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
伊東市の相場は水準としては県内・全国ともに低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。伊東市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
伊東市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は980万円です。2024年単年では800万円ですが、価格帯は340万円〜1,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
伊東市は単年の相対信頼区間の幅が40%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。件数自体は年200件台としっかりありますが、物件ごとの価格差が大きいため、単年の中央値だけで方向を語るのは不正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で伊東市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
伊東市は近くの三島市や函南町と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値で見ると、三島市が2,500万円、函南町が1,000万円、伊東市が980万円（いずれも直近3年プール）です。伊東市は3市町の中で中央値がいちばん低い一方、取引件数は627件と最も多く取引自体は活発です。三島市は東京方面への通勤圏という立地の違いから水準が大きく高くなっています。