木村相談者
山川さん、焼津市に一戸建てを持っているんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットでいくつか相場を調べてみたんですが、サイトによって数字がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。同じ焼津市でも、集計期間や算出方法が違うと数字の印象がかなり変わります。今日は国交省が公開している実際の成約価格を、8年分並べて一緒に確認していきましょう。焼津市は年によって取引される物件の価格差がかなり大きいエリアで、そこを踏まえて見ていくと、単純な相場表だけでは見えてこない部分が分かると思います。
木村相談者
価格差が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省の公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録が蓄積されています。焼津市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
焼津市の中古戸建ての価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,350万円 | 98件 |
| 2018年 | 1,700万円 | 74件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 92件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 104件 |
| 2021年 | 1,650万円 | 104件 |
| 2022年 | 1,300万円 | 97件 |
| 2023年 | 1,650万円 | 88件 |
| 2024年 | 1,150万円 | 126件 |
木村相談者
2018年に1,700万円まで上がって、2023年も1,650万円あったのに、2024年は1,150万円まで下がってますね。2017年と2024年を比べても200万円くらい下がってることになりますけど、これって下落傾向ってことなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。2017年の1,350万円から2024年の1,150万円までを単純に比べれば数字の上ではやや下がっていますが、焼津市は物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値だけで方向を判断するのは危ういという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,150万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は542.5万円、上から4分の1(p75)は2,200万円です。同じ2024年の焼津市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
500万円台の物件から2,200万円台の物件まで、4倍以上違うんですね。取引件数は126件もあるのに、そんなに幅が出るものなんですか。
山川不動産の専門家
そこが焼津市の特徴です。2024年単年の相対信頼区間の幅は56.5%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、焼津市の単年データはその基準を大きく上回っています。件数自体は年間70件台から126件と少なくないのですが、土地の広さや建物の状態、駅からの距離、町丁目による違いなど、物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由と考えられます。件数の多さと、数字の安定度は別の話ということですね。
木村相談者
他の不動産サイトだと「前年比◯%」みたいな数字がポンと出てたりしますけど、ああいうのとは違うんですか？
山川不動産の専門家
よく見かけますね。ああした数字の多くは売り出し中の物件の希望額(掲載価格)を前の時期と比べたもので、母数が少ないと数字が大きくブレやすいんです。焼津市のようにもともと物件ごとの価格差が大きいエリアでは、単純な前年比だけを見るとその時期だけの偏りを「傾向」と誤解しやすいので、この記事では成約価格をもとに信頼区間という形で「どこまで確からしいか」もあわせて示すようにしています。
木村相談者
じゃあ、この1,150万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,150万円だから、これが焼津市の相場」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数311件、中央値1,300万円になります。単年の値動きよりも振れが小さく、焼津市の直近の相場水準としてはこちらの1,300万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,150万円と3年プールの1,300万円だと、150万円くらい差があるんですね。
山川不動産の専門家
はい。2017年から2023年にかけては単年でも1,300万円から1,700万円のあいだで推移しており、2024年は下限に近い水準です。この記事では、3年プールの1,300万円を焼津市の代表的な相場水準として使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場感がつかめたところで、次は将来人口についても触れておきたいのですが、こちらは今のところお伝えできる状態ではありません。
焼津市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるエリアは価格も下がりやすいという話を聞いたことがあるんですが、焼津市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、焼津市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで価格の先行きを決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は焼津市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで焼津市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、焼津市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 焼津市の位置 |
|---|---|
| 静岡県内の中古戸建て中央値 | 17位/20市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 538位/691市区町村 |
| 全国(記事化対象691市区町村の単純平均)との比較 | 平均 約2,590万円に対して約50%の水準 |
木村相談者
県内17位、全国だと538位で、どちらも低めのほうなんですね。全国平均と比べるとかなり差があるんですか？
山川不動産の専門家
全国平均と比べると控えめな水準です。ただしこの全国平均は、単年でトレンドを語れる市区町村だけでなく、焼津市のように参考値扱いの市区町村も合わせた691市区町村全体の単純平均です。焼津市を「トレンドが確定した市区町村」とだけ比べているわけではないので、あくまで目安として捉えてください。焼津市の近くの市と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値(直近3年プール) | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 焼津市 | 1,300万円 | 311件 | 自市(参考値・直近3年プール) |
| 藤枝市 | 2,000万円 | 243件 | 参考値(直近3年プール) |
| 磐田市 | 1,800万円 | 307件 | 参考値(直近3年プール) |
| 島田市 | 1,800万円 | 157件 | 参考値(直近3年プール) |
| 掛川市 | 1,750万円 | 176件 | 参考値(直近3年プール) |
| 静岡市清水区 | 1,700万円 | 296件 | 参考値(直近3年プール) |
木村相談者
藤枝市がいちばん高くて、焼津市がいちばん安いんですね。
山川不動産の専門家
並べた6市区の中では、焼津市の1,300万円がもっとも控えめな水準です。隣接する藤枝市とは700万円ほどの差があります。近隣市もいずれも取引データがやや薄いため、あくまで参考値として見てください。より広いエリアの相場は静岡県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格の高さと、上がってるか下がってるかは別の話、ってことがよく分かりました。この情報、実際どう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこがいちばん大事なところですね。次にお話しします。
焼津市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
2018年や2023年は1,650万円台まであったのに、2024年は1,150万円……これって、もう少し待った方がいいってことですか？それとも今のうちに動くべきですか？
山川不動産の専門家
焼津市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
焼津市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年の方向は断定できない — 2017年から2023年にかけては単年でも1,300万円から1,700万円のあいだで推移し、2024年は1,150万円と下限に近い水準ですが、相対信頼区間幅が56.5%と基準(25%以下)を大きく超えており、この動きを「下落トレンド」と断定できるだけの精度はありません。2022〜2024年の3年プールの中央値は1,300万円です。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=542.5万円〜p75=2,200万円と4倍以上の開きがある。焼津市では市全体の相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、焼津市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「2024年が安いから急いだ方がいい」でも「まだ様子を見た方がいい」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。焼津市全体の相場は水準としては控えめで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。流れを整理しますね。
査定までの流れ
- 1一括査定サイトに物件情報を入力 — 住所・築年数・面積などの基本情報を入力します。5〜10分程度で終わります。
- 2複数社から査定額が届く — 会社によって得意なエリア・物件タイプが違うため、査定額に差が出ることがあります。
- 3査定額と相場を照らし合わせる — この記事で見た1,300万円という水準や、掲載している価格帯と比べて、提示額が妥当かどうかを確認します。
- 4必要なら訪問査定・売却相談へ — 金額に納得できたら、個別に相談を進めます。査定を受けても売る義務はありません。
木村相談者
あなたの家そのものがいくらかは、土地の広さ・立地・築年数・建物の状態で大きく変わります。焼津市は特に物件ごとの価格差が大きいエリアなので、複数社の一括査定で見積もりを取り、相場感と実額の両方を持っておくと、売る・売らないの判断がしやすくなります。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 静岡県焼津市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 126件(3年プールでは311件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
焼津市の相場は水準としては控えめで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。焼津市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推計値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
焼津市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,300万円です。2024年単年では1,150万円ですが、価格帯は542.5万円〜2,200万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
焼津市は単年の相対信頼区間幅が56.5%と基準の25%を大きく上回っており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2023年はおおむね1,300万円から1,700万円で推移し、2024年は1,150万円と下限に近い水準ですが、この振れ幅の大きさから「下落トレンド」と言い切れるだけの精度はないと考えています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で焼津市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
焼津市は近くの藤枝市・磐田市・島田市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
3年プールの中央値だけ見ると、藤枝市が2,000万円、磐田市と島田市が1,800万円、掛川市が1,750万円、静岡市清水区が1,700万円、焼津市が1,300万円です。違うのは金額の水準だけで、位置づけは同じです。近隣市もいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。焼津市は3年プールで311件と、この中では比較的多めの件数の参考値です。