木村相談者
山川さん、静岡県の田方郡函南町に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットの相場サイトをいくつか見てみたら、物件を一件ずつ並べただけのサイトもあれば、平均価格だけをドンと出してるサイトもあって、正直どれを信じればいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「成約価格」なのか「今売り出し中の価格」なのか、集計する期間や範囲も違うので、同じ函南町でも見る場所によって数字の印象がかなり変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を、8年分並べて一緒に確認していきましょう。実は函南町は年によって取引される物件の価格差がかなり大きいエリアで、そこを含めて見ていくと、単純な相場表だけでは見えてこない部分が分かると思います。
木村相談者
価格差が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省の公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録が蓄積されています。函南町の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
函南町の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 820万円 | 21件 |
| 2018年 | 980万円 | 63件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 84件 |
| 2020年 | 930万円 | 61件 |
| 2021年 | 1,300万円 | 57件 |
| 2022年 | 950万円 | 58件 |
| 2023年 | 990万円 | 50件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 57件 |
木村相談者
2017年の820万円から2021年の1,300万円まで上がって、その後950万円、990万円、1,100万円って、けっこう上下してますね。2024年だけ見ると2017年より高いので、上がってるってことなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。単純に2017年と2024年の数字だけを比べれば上がっていますが、函南町は物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値だけで方向を判断するのは危ういという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,100万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は430万円、上から4分の1(p75)は1,800万円です。同じ2024年の函南町の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
430万円台の物件から1,800万円台の物件まで、4倍以上違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は80.0%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、函南町の単年データはその基準を3倍以上上回っています。土地の広さや建物の構造、駅からの距離、丹那盆地方面か平地かといった立地による違いなど、物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由と考えられます。
木村相談者
じゃあ、この1,100万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,100万円だから、これが函南町の相場」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数165件、中央値1,000万円になります。単年の値動きよりも振れが小さく、函南町の直近の相場水準としてはこちらの1,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,100万円と3年プールの1,000万円だと、そこまで差はないんですね。
山川不動産の専門家
はい、100万円ほどの差です。ただ2017年から2023年にかけては単年でも820万円から1,300万円のあいだで大きく上下しており、特定の年だけを切り取って語るのは避けたほうがいいエリアです。この記事では、3年プールの1,000万円を函南町の代表的な相場水準として使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場感がつかめたところで、次は将来人口についても触れておきたいのですが、こちらは今のところお伝えできる状態ではありません。
函南町の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるエリアは価格も下がりやすいという話をどこかで見たんですが、函南町はどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、函南町の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで価格の先行きを決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は函南町が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで函南町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、函南町の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その町だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 函南町の位置 |
|---|---|
| 静岡県内の中古戸建て中央値 | 19位/20市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 596位/691市区町村 |
| 全国(記事化対象691市区町村の単純平均)との比較 | 平均 約2,590万円に対して約39%の水準 |
木村相談者
県内19位、全国だと596位で、けっこう下のほうなんですね。全国平均と比べると半分以下ってことですか？
山川不動産の専門家
水準としては全国的にも県内でも価格の低いグループに入ります。全国平均(約2,590万円)の4割弱という水準です。ただしこの全国平均は、単年でトレンドを語れる市区町村だけでなく、函南町のように参考値扱いの市区町村も合わせた691市区町村全体の単純平均です。函南町を「トレンドが確定した市区町村」とだけ比べているわけではないので、あくまで目安として捉えてください。函南町の近くの市と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 直近3年の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 三島市 | 2,500万円 | 179件 | 参考値(直近3年プール) |
| 沼津市 | 2,000万円 | 390件 | 参考値(直近3年プール) |
| 田方郡函南町 | 1,000万円 | 165件 | 自町(参考値・直近3年プール) |
| 伊東市 | 980万円 | 627件 | 参考値(直近3年プール) |
木村相談者
三島市がいちばん高くて、伊東市が函南町とほぼ同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
並べた4市町の中では、函南町の1,000万円は下から2番目に位置します。三島市・沼津市よりはかなり控えめですが、伊東市とはほぼ同水準です。近隣市もいずれも取引データが参考値扱いのため、あくまで目安として見てください。より広いエリアの相場は静岡県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格の水準と、上がってるか下がってるかは別の話、ってことがよく分かりました。この情報、実際どう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこがいちばん大事なところですね。次にお話しします。
函南町の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
2021年に1,300万円まで上がって、そこから950万円、990万円、1,100万円と推移してる……これって、もう少し待った方がいいってことですか？それとも今のうちに動くべきですか？
山川不動産の専門家
函南町の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
函南町の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年の方向は断定できない — 2017年から2024年にかけて年別中央値は820万円から1,300万円のあいだで大きく上下しており、相対信頼区間幅が80.0%と基準(25%以下)を大きく超えているため、この動きを「上昇トレンド」「下落トレンド」のどちらとも断定できるだけの精度はありません。2022〜2024年の3年プールの中央値は1,000万円です。
- 2物件ごとの価格差が特に大きい — 2024年の価格帯はp25=430万円〜p75=1,800万円と4倍以上の開きがある。函南町では町全体の相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、函南町の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「2021年に高かったからもう下がる」でも「まだ上がる」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。函南町全体の相場は水準としては全国的に見て低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、町全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場感がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場感(3年プールの中央値1,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 静岡県田方郡函南町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 57件(3年プールでは165件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
函南町の相場は水準としては全国的に見て低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。函南町の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推計値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
函南町の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,000万円です。2024年単年では1,100万円ですが、価格帯は430万円〜1,800万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
函南町は単年の相対信頼区間幅が80.0%と基準の25%を大きく上回っており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2024年にかけて年別中央値は820万円から1,300万円のあいだで大きく上下していますが、この振れ幅の大きさから特定のトレンドを言い切れるだけの精度はないと考えています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で函南町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
函南町は近くの三島市・沼津市・伊東市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
3年プールの中央値だけ見ると、三島市が2,500万円、沼津市が2,000万円、函南町が1,000万円、伊東市が980万円です。違うのは金額の水準だけで、位置づけは同じです。近隣市もいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。函南町は3年プールで165件と、この中では中くらいの件数の参考値です。